פציעה או תאונה קשה של עובד יכולה להוליד תביעה נזיקית בסכומי עתק. הפתרון הטוב והנכון לשיפוצים הפרטיים הצפויים הוא יצירת מנגנון של התקשרות בין קבלני השיפוצים הפרטיים לבין הקבלן הראשי של פרויקט התמ"א // מדריך
מאת: איציק סימון, מנכ"ל- הסוכנות המובילה לביטוחי בניה
בני זוג ירשו דירה ישנה בת שלושה חדרים בבניין ברמת גן שהוקם אי שם בשנות ה-60. הם לא חשבו שיגורו במקום וייעדו אותו כנכס להשקעה עבור שוכרים צעירים וסטודנטים. כעבור מספר שנים בלבד הוסכם בין בעלי הנכסים בבניין על ביצוע התחדשות עירונית לפי תוכנית תמ"א 38/1. קרי, שיפוץ המבנה והרחבתו, במסגרת חיזוקו כנגד רעידות אדמה.
בני הזוג הבינו מיד כי מדובר בפוטנציאל של ממש לשדרג את הנכס והחלו לקבל הצעות מצד אדריכלים, מעצבי פנים וקבלני שיפוצים, מתוך נקודת הנחה שבין כה וכה הבניין יהיה אתר בנייה ולכן כדאי לנצל את הסיטואציה למטרת שידרוג הדירה והשבחתה.
אגב, במקרים רבים הצורך לשפץ לא נובע בהכרח מרצון לשדרוג אלא שהתוצאה הסופית של פרויקט התמ"א מחייבת את השיפוץ הפנימי בדירות. בין השאר במקרים שבהם נוצרות אי-התאמות בין התוספת החדשה לדירה הישנה.
תהיה הסיבה אשר תהיה, הסיפור הזה מוכר לישראלים רבים שמחזיקים בדירות בבניינים המיועדים לתמ"א 38/1. אולם באותה נשימה יש נושא אשר פחות מוכר לאותם ישראלים:
ההיבטים שמקופלים בשיפוץ הפרטי מבחינת ביטוח ובטיחות.
בכל הנוגע לביטוח, חשוב מאד לוודא שהעבודות של קבלן השיפוצים הפרטי מבוטחות כיאות, וכי קיים ביטוח כלפי נזקים שעלולים להיגרם מהשיפוץ לבניין עצמו או לצדדים שלישיים. שנית, בהיבט הבטיחות יש להבין את הנושא של האחריות לנזקי צד שלישי ולעובדי קבלן השיפוצים במידה שאלה ייפגעו חו"ח במהלך עבודתם.
מה הפיתרון ?
על פי רוב, הפתרון הטוב והנכון לשיפוצים הפרטיים הצפויים הוא יצירת מנגנון של התקשרות בין קבלני השיפוצים הפרטיים לבין הקבלן הראשי של פרויקט התמ"א. זאת על ידי הגדלת שווי העבודות בהתאם לעבודה בדירה הספציפית, והכללתן תחת גדריה של פוליסת הביטוח הראשית. מהלך זה קובע מבחינה ביטוחית שהפוליסה לביטוח עבודות קבלניות של הפרויקט תחול במלואה על כל עבודה בבניין.
באשר לנושא האחריות לבטיחות, ההתקשרות בין הקבלן הראשי לקבלן השיפוצים מבטיחה כי לבעל הדירה לא תהיה אחריות חוקית כלפי עובדי קבלן השיפוצים מכוח הגדרתו כ"מזמין עבודה". במאמר מוסגר נציין כי בעלי דירות רבים המשפצים את נכסיהם, לא רק בפרויקטים של תמ"א 38 אלא בכלל, אינם תמיד מודעים לסיכונים וההשלכות שיכולים להיות להיותם "מזמין עבודה" ו/או "מבצע הבניה", מבחינת דיני הנזיקין בישראל.
שימו לב כי פציעה או תאונה קשה של עובד יכולה להוליד תביעה נזיקית בסכומי עתק המטפסים לעתים עד כדי מיליוני שקלים. בהעדר ביטוח, האחריות עלולה להיות מונחת לפתחם של הדיירים, בתור היותם מזמיני העבודה, והדברים ברורים. אם הדייר מתקשר עם מספר קבלני שיפוצים ולא קבלן שיפוצים יחיד, הוא מוגדר מיד בתור "מבצע הבנייה", ואחריותו המשפטית בהתאם (זוהי אחריות לבטיחות ולנזקים המקפלת בחובה סיכון עצום שהדייר לוקח על עצמו).
אינטרס של הקבלן הראשי, לא פחות משל הדיירים המשפצים
איך זה עובד בפועל? הדייר מתקשר מול הקבלן הראשי ומול קבלן השיפוצים בהסכם משולש. הקבלן הראשי מקבל תשלום מוסכם מבעל הדירה (רווח קבלן ראשי), ובתמורה הוא מתחייב לספק שירותי קבלן ראשי לקבלן השיפוצים, כולל ניהול הבטיחות, ניהול הביצוע ובקרה על תהליכי השיפוץ.
כל דייר משפץ יכול לפעול באופן פרטני מול הקבלן הראשי. נציין גם כי קיימת אופציה נוספת והיא התקשרות עם הקבלן הראשי שיבצע את עבודות השיפוצים הפרטיות עם פועליו, ומהלך כאמור טומן בחובו יתרונות רבים עבור המשפצים.
מדובר גם באינטרס של הקבלן והיזם. במידה שהדיירים שמחליטים לשפץ את דירתם לא יקדישו תשומת ליבם לנושא, ולא יסדירו את הסוגייה הביטוחית, הם אינם מכוסים בפוליסה של הפרויקט. כתוצאה מכך ייכנסו לבניין קבלני שיפוצים שונים ועובדיהם, מה שעלול ליצור בוקה ומבולקה.
לסיום, טיפ קטן
מומלץ להסדיר את נושא השיפוצים הפרטיים בדירות עוד בחוזה ההתקשרות בין הדיירים ליזם. קרי, לקבוע בחוזה מנגנון מסודר למצב שבו אחד הדיירים מעוניין לשפץ את נכסו הפרטי תוך כדי העבודות.
במנגנון הנ"ל אפשר לקבוע את שיעור התשלום הנוסף לקבלן הראשי ואת חובתו של האחרון להעביר את הנושא תחת ידיו. רצוי גם לקבוע בחוזה בין היזם לקבלן כי הוא יוכפף לחוזה בין היזם לדיירים.
משפצים, קבלנים ויזמים יקרים, שימו לב – ככל שהדברים יוסדרו היטב מראש וככל שהמנגנון יהיה שקוף וברור, כך יימנעו הצדדים מסכסוכים מיותרים.
בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
