מי עומד לצדכם בחוזי התחדשות עירונית?

כרמלה קופר 14.08.2017

פרויקט תמ"א היא למעשה עסקה מורכבת ביותר, שבה יזם בקיא ומנוסה ניצב מול דיירים שלא תמיד יודעים על איזה חוזה הם חותמים ומהן כלל המשמעויות ארוכות הטווח של הפרויקט אליו הם נכנסים, חיוביות ושליליות. דיירים בעלי העדר הבנה בתחום בוחרים לקחת לעורך דין מנוסה, שיעמוד לצדם ויסייע להם במימוש הזכויות שלהם תוך הוצאת מקסימום תמורות ותנאים מהפרויקט.

בראיון עם עו"ד איתמר פנץ, שותף מייסד של משרד עורכי דין איתמר פנץ ושות', המתמחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, הוא אומר: "תחום תמ"א 38 מצריך מעורכי הדין שמלווים את הפרויקטים הללו הבנה רב-תחומית שלא נדרשה בעבר ושנדרשת יותר ויותר בעסקאות האלה. עסקת תמ"א 38 היא למעשה עסקת קומבינציה מורכבת ביותר, שבה בעלי הקרקע מוכרים זכויות בנייה וקונים שירותי בנייה מהיזם על אותה עסקת קומבינציה,  החילו מורכבויות נוספות,של משטר מיסויי מיוחד, משטר קנייני מיוחד, משטר תכנוני מיוחד,  כללי ליווי פיננסי מיוחדים וכן הלאה ובכך הפכו אותה לעסקה מורכבת ביותר, אולי המורכבת ביותר בשוק כיום.  את העסקה המורכבת הזו העבירו לדיירים שמלכתחילה יש להם קושי להתאגד, הם חסרי הבנה וידע בנושא והם עומדים במו"מ אל מול יזם בקיא ומנוסה במקרה  הטוב, במקרה הפחות טוב המדובר ביזם חסר ניסיון. לכן עולה חשיבות רבה בבחירת עו"ד מקצועי ומנוסה שילווה את העסק,  וייקח עליו את האתגרים והאחריות הגדולים הכרוכים בה. "

פנץ'  מרחיב מתוך הידע המקצועי שלו בנושא המורכבות של עסקת תמ"א 38 ופינוי בינוי, שמחייבת עורך דין מנוסה שחושב רב מימדית על טובת הדיירים בפרויקטים ומכיר את המערכת, את המוסדות ואת הגורמים הרלוונטים מקרוב: "עורך דין שמלווה עסקה של תמ"א 38 חייב לשלוט במרחב העסקה באופן מלא ובכמה ממדים, בו בזמן, בכל זמן. הוא צריך להבין דיני קניין, דיני חוזים מורכבים, דיני מס, פרוצדורות ליטיגציה משפטיות והוא צריך להבין תכנון ובנייה, שמאות, לווי פיננסי ולהכיר את כלל מונחי היסוד ולשלוט בתורות הללו . הוא לא צריך להיות בהכרח מומחה בכל אחת מהן אך צריכה להיות לו מומחיות שתאפשר לו ללוות מבחינה מקצועית את העסקה ולהכיל אותה באופן מלא. לדוגמה, כשמישהו מתכנן פרויקט שלא ניתן לבצעו או שניתן לבצעו אחרת, על עורך הדין לספק הסבר לכך או לרתום את איש המקצוע הנכון על מנת שיעמיק ויספק את ההסבר. מבחינה מקצועית, עו"ד שמלווה עסקאות אלו חייב להיות מולטי דיסציפלינארי, אחרת הוא לא יידע ללוות את העסקה בצורה מקצועית".  

בשונה מעסקאות מקרקעין אחרות, מה חשוב שיבין עורך דין שמלווה דיירים בפרויקטים מסוג תמ"א 38?

"בפרויקטים של תמ"א 38 חשוב שעו"ד ייתן את דעתו לא רק לסוגיות משפטיות, אלא  יבין גם את התמורות המסחריות ויעזור לדיירים להבין מה ניתן לבקש ומה לא ניתן לבקש. הוא צריך לדעת מתי דרישה מסוימת היא לגיטימית ומתי היא עשויה להפיל פרויקט שלם, למשל, בשל חוסר כדאיות כלכלית. הסיוע שעורך דין בתחום זה נותן הוא גם ליזם וגם לדיירים, כיוון שאם העסקה לא תהיה כדאית לכל הצדדים, היא לא תצא לפועל. כלל הצדדים בעסקה צריכים לצאת בתחושת מנצחים – וצריך להבין את זה. עורך דין בעסקאות כאלה הוא גם פסיכולוג, הוא חייב לדעת לדבר אל לבם של אנשים ו"לפצח" את כל סוגי האנשים שיש. הרי לא כולם חושבים מהראש, חלק חושבים מהבטן, חלקם מושפעים מסוגיות ומסכסוכים משפחתיים עמוקים ועו"ד חייב להבין את ההרכב האנושי, להבין מה מניע אותם ולהכיר את נפשם אחרת הוא לא יוכל לסייע לרתום ולהוביל את הספינה הזאת לחוף מבטחים. בעסקאות האלה הרבה פעמים זה נוגע גם לגבי ההרכב הנפשי של היזם.  בפרויקטים מסוג זה יש אנשים מבוגרים, צעירים, משקיעים שנכנסים לפרויקט ולעו"ד צריכה להיות יכולת לאגד את כולם ואחר כך להוביל אותם מאוגדים לאורך זמן, לפעמים לאורך שנים רבות, ולגרום להם להסכמה לאורך כברת הדרך – דבר מאוד חשוב ומאתגר. עו"ד מלווה צריך להוות איש אמון של הדיירים ולהבין את נפש האדם."

את משרדו הנוכחי הקים פנץ לאחר שלדבריו חווה התנסות עמוקה בתחום המשפטי: "בעבר שימשתי בשלל תפקידי אמון במגזר הציבורי, בין היתר כבכיר במשרד ראש הממשלה בתקופת אריאל שרון וכן בתפקידים נוספים במגזר הציבורי. לאחר לימודי תואר השני  EXECUTIVE  התקבלתי למשרד עורכי דין מהגדולים בארץ – גולדפרב,  זליגמן ושות',  שם עברתי תקופה מקסימה ונגעתי בפרויקטים מהשמעותיים שבוצעו במשק הישראלי. תמיד ידעתי שפניי לעצמאות ושאני יודע להביא ערך מוסף ללקוח ובחדרי משא ומתן. עורך דין היא משרת אמון, חשוב שהלקוח ייתן אמון בעורך הדין. חשוב לי שהלקוח יבין שהוא מדבר איתי ומאמין בי. הלקוח רוצה שעורך הדין יהיה אישיות עגולה ומוערכת וגם שילחם עבורו וינחה אותו לא רק מקצועית וזאת התפיסה שלי. בנוסף, אני נמצא בתוך השוק, מייצג יזמים ודיירים, מכיר את הפרסונות ברמה האישית ואת צורת החשיבה בה חושבים הגורמים המשפיעים והדומיננטיים. אני מייצג הן דיירים, הן יזמים והן גורמים מוסדיים ומאוד מעורב ב"סצנה המקצועית". המשרד שלי מייצג יזמים בהיקפים גדולים וקטנים"  

דוגמא לפרויקט התחדשות עירונית שקידמת?

"אחד הפרויקטים שאני גאה בהם במהלך עבודתי הוא פרויקט בירושלים. פנו אליי נציגי ועד דיירים אחרי שהם כבר התחילו חתימות על הסכם מפורט לביצוע תמ"א 38 של עיבוי וחיזוק בניין המגורים. הם חתמו על הסכם של 150 עמודים בלי להכיר את התנאים, רק לאחר שהם התאגדו בדיעבד. הסברתי להם שהם יושבים על מגרש גדול משמעותית ממה שהם חשבו, וכי יש להם מסמך מדיניות של העירייה שמאפשר  פינוי בינוי  עם תמורות גדולות וטובות לאין שיעור בבניינים חדשים. בעקבות הניתוח שלי קיימתי פגישה מקדימה עם ראש מנהלת התחדשות עירונית בעירייה וראינו שיש בסיס לעסקה גדולה ומטיבה לדיירים. ערכנו מכרז בין יזמים ומעסקה של תמ"א עברנו לעסקה של פינוי בינוי וכעת העסקה השתנתה פלאים. מדובר בבנייה נהדרת עם דירות בערכים של פי 2 בשווי בערך הכלכלי שקים היום. בנוסף, ידעתי שיש מענקים ממשלתיים,  כאשר כל דירה קיבלה מענק ממשלתי של 80 אלף שקלים לכל יחידה מפונה. אני חושב שהדוגמה הזאת די  מסכמת ומוכיחה את כל תפיסת העולם שלי לגבי הערך המוסף של עוה"ד בעסקאות האלה".

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות