תמ"א 38 התנגדות דיירים

מגדילים 08.08.2017

מה עושים במקרה של התנגדות דיירים לפרוייקט תמ"א 38?

דניאל דותן

למרות שביצוע פרוייקט של תמ"א 38 מחזק את הבניין ומגן עליו מפני רעידות אדמה, מוסיף ממ"ד פנימי שמגן על הדיירים במקרה של מלחמה אפשרית ומעלה באופן משמעותי את ערך הדירה, לא תמיד כל הדיירים בבניין נותנים את הסכמתם לביצוע הפרוייקט.

כשרוצים להתחיל פרויקט תמ"א 38 התנגדות דיירים היא נושא מוכר ומאתגר, שכן, לצורך ביצוע פרוייקט תמ"א 38 נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין. בפרוייקטים ייעודיים של תמ"א 38, בנוסף להתנגדות הדיירים בבניין עצמו, גם השכנים שגרים בסמיכות לבניין יכולים להתנגד לפרוייקט, אך כל התנגדות דיירים לפרוייקט תמ"א 38 מצריכה הגשת סיבות מוצדקות להתנגדות.

אילו סיבות להתנגדות דיירים לפרוייקט תמ"א 38, נחשבות למוצדקות?

הדיירים יכולים להגיש את התנגדותם לביצוע פרוייקט תמ"א 38 לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בעת שהיא בוחנת את הפרויקט ומחליטה האם לאשרו או שלא. את ההתנגדות לפרוייקט התמ"א 38 יכולים להגיש בעלי הדירות בבניין בו מיועד הפרוייקט, או בעלי הדירות בבניינים הסמוכים. הסיבות המוצדקות להעלאת התנגדות לפרוייקט תמ"א 38 יכולות להיות להתבסס על תכנית שאינה עומדת בתנאי התב"ע האזורי (תכנית בניין עיר), על אפשרות שהבנייה תפגע בנוף הנשקף מחלונות הדיירים בבניינים הסמוכים, שהבניין מחוזק בפני רעידות אדמה ואין צורך בחיזוקים נוספים, או כי הבניין המחודש ייראה שונה מיתר הבניינים ברחוב ולא יתאים לשכונה.

מי הגורם המוסמך לקבל את ההתנגדות או לדחותה?

מי שאחראי לאשר או לדחות את התנגדות הדיירים לפרוייקט התמ"א 38 היא הוועדה המקומית. במקרה בו הוועדה המקומית החליטה שלא לקבל את התנגדות הדיירים לפרוייקט התמ"א 38 ולהמשיך בביצועו, הדיירים רשאים להגיש התנגדות נוספת, למפקח על המקרקעין. בסמכותו של המפקח על המקרקעין לאשר או לדחות את בקשה התנגדות הדיירים, כאשר השיקולים שלו הם שמירה על איזון בין הדיירים המתנגדים לפרוייקט התמ"א 38 ובין אלו המעוניינים בו. בנוסף, עליו לפעול לטובת שמירת האינטרס הציבורי בפרוייקט.

מה החוק מכתיב במקרה של תמ"א 38 התנגדות דיירים לפרוייקט?

במקרה של חיזוק הבניין בלבד (ללא הרחבת דירות ותוספת יחידות – נדרש רוב של 51% מבעלי הדירות בבית המשותף. במקרה של הרחבת הדירות עד 25 מ"ר כולל ממ"ד –נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות. כשמדובר בהוספת דירות חדשות בבית המשותף מעל שליש מהדירות הקיימות – נדרש רוב של 100% מבעלי הדירות. כאשר מדובר בהוספת דירות חדשות בבית המשותף מתחת לשליש מהדירות הקיימות –נדרש רוב של 75% מבעלי הדירות בבניין והסכמה של המפקח על המקרקעין. במקרה של תמ"א 38 פינוי בינוי – נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות.

כיצד ניתן להגיע להסכמה ולשכנע את הדיירים המתנגדים לפרוייקט התמ"א 38?

הדרך הטובה ביותר לפתור את בעיית ההתנגדות הדיירים והשכנים לפרוייקט תמ"א 38, היא באמצעות הדברות ותקשורת נאותה. חשוב לזכור, כי הדיירים עתידים לקיים יחסי שכנות גם בעתיד ושמירה על קשר חיובי איתם היא חיונית. חשוב להתחיל בשיח מקרב ודיאלוג הדדי, להקשיב לסיבות בגינן הדיירים מתנגדים לפרויקט, לנסות להבין האם הסיבות מוצדקות או שמא החשש מפני שינוי, מעבודות בנייה, רעש ולכלוך, הן הגורם העיקרי להתנגדותם.

במידה והסיבות אכן קשורות לנראות הבניין המחודש, להסתרת הנוף, וכד', ניתן לדון בתכנית הבנייה של הפרוייקט ולנסות להשיג הסכמה חדשה באשר לשיפוצים.

לשמור על שכנות טובה

חשוב לזכור לשמור על קור רוח, גם כשהוויכוח מסלים ומערב מטענים אישיים בין דיירים ובין שכנים מבניינים סמוכים. למרות שכמעט תמיד הסיבות להתנגדות הן אמוציונליות, הפתרון צריך להיות אובייקטיבי ככל האפשר ונטול משקעים אישיים. השיח צריך להיות רציונלי, את ההתנגדויות יש להסיר בזו אחר זו, בכלים אופרטיביים ואובייקטיביים, ולעולם לא לערב את הממד האישי. במידה והתהליך אינו מאפשר שיח אובייקטיבי ורצון לשיתוף פעולה, ניתן להיעזר במגשר חיצוני שיסייע להבין את כלל הצדדים להסכמה ולפתור את סוגיית התנגדות הדיירים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

"התעשייה": 60 אלף שקל להחתמת דיירים

"מגדילים" ממשיכים לחשוף את האמת והסכומים שמאחורי תעשיית ההתחדשות העירונית והפעם, בית המשפט חייב את החברה היזמית "סבן...
רונן דמארי 12.11.2018
נשמח לדבר אתך
נגישות