עו"ד רענן בשן על מורכבויות והיבטים בניהול פרויקטים להתחדשות עירונית
פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט מורכב במהותו וכשמוסיפים עליו היטלים ומסים חדשים שעלולים לעכב את הפרויקט, רגולציה מחמירה מצד הרשויות והקצאת שטחים על פי שיקלי היזם, הפרויקט הופך מורכב אף יותר.
עו"ד רענן בשן, חבר לשכת עורכי הדין בישראל ומומחה בדיני מקרקעין, מסביר את המורכבות בפרויקטים של התחדשות עירונית: "התחדשות עירונית עוסקת באופן אינהרנטי בפרויקטים מורכבים והמורכבות שלהם נובעת מכמה וכמה סיבות".
מהן הסיבות למורכבות הפרויקטים?
"פרויקט התחדשות עירונית הוא למעשה עסקת קומבינציה במקרקעין, שבעלי המקרקעין בה הם רבים, ובחלק מהמקרים העסקה מתבצעת כשהם ממשיכים לגור במתחם.
במקרים רבים בעלי הזכויות במקרקעין הם בעלי אינטרסים שונים והרצון להקים או לקדם פרויקט אינו מספיק. כשהאינטרסים של הדיירים במתחם שונים, גם הדרישות שלהן שונות. למשל, לחלק מבעלי הזכויות בפרויקט יכולות להיות דירות סטנדרטיות בשטח של כ- 50 מ"ר, כשלבעלי זכויות אחרים יש דירות מורחבות, לאחר שביצעו תוספות בניה, ולצורך הדוגמא נניח שדירתם כיום היא בשטח של 100 מ"ר. אם במסגרת התחדשות עירונית יציע היזם תוספת של 25 מ"ר לכל דייר, המשמעות היא שבעלי דירה סטנדרטית יקבלו דירות של כ- 75 מ"ר (דירתם הוגדלה פי 1.5) ובעלי דירות מורחבות יקבלו דירות של 125 מ"ר (דירתם הוגדלה פי 1.25). במקרה כזה רבים מבעלי הדירות המורחבות, מרגישים מקופחים ודורשים אף הם לקבל פיצוי יחסי של 1.5 משטח דירתם הנוכחית.
לעיתים, חלק מהדירות הורחבו ללא היתר ו/או תוספת הבניה בנויה על שטח הקרקע המשותף לכל הדיירים, ואז דווקא בעלי הדירות הסטנדרטיות דורשים שהפיצוי יהיה שווה, לפי מטרים ולא באחוזים משטח הדירה הקיימת, כשאמור, הוגדלה ללא היתר או על חשבון השטחים המשותפים לכולם.
המורכבות מעמיקה כיוון שגם במקרים בהם היזם יהא נכון לתת לכל בעל דירה פי 1.5 משטח דירתו, ובעל דירה בשטח 100 מ"ר הופך להיות זכאי לדירה של 150 מ"ר- אם אין במתחם דירות בשטח של 150 מ"ר, הדיירים ידרשו לקבל שתי דירות במקום דירה בשטח של 150 מ"ר ולא דירה פלוס פיצוי כספי. חשוב לציין, כי גם האפשרות של מתן דירה פלוס פיצוי כספי הינה בעייתית, כיוון שהיא יוצרת חיוב במס.
בנוסף, בחלק גדול מהמקרים, בעלי הזכויות במתחם אינם מתגוררים בו והדירות משכרות לצדדי ג' אם נוסיף לכך כי חלק מהדירות המושכרות במקרים מסוימים הן דירות מפוצלות (באופן בלתי חוקי) ליחידות דיור המושכרות לצעירים (לדוגמה), ההכנסה מדירה מפוצלת כיום עולה משמעותית על ההכנסה הצפויה לאותו בעל דירה מדירת התמורה שיקבל במסגרת הפרויקט לאחר ההתחדשות העירונית. לכן, לעיתים לבעל דירה מושכרת ומפוצלת במתחם התחדשות עירונית אין כל אינטרס או רצון שהפרויקט יבוצע. מטעם בעלי המתחם יש עוד מספר רב של מקרים ואינטרסים שהופכים את המתחם למורכב אבל זה אך צד אחד במשוואה המורכבת".
מה קורה במקרים של פינוי בינוי?
"כאשר מדובר במתחמים של פינוי בינוי, צד נוסף במשוואה הוא הגורם ששכר משרד הבינוי והשיכון לשם קידום תב"ע למתחם. גורמים אלו מתוגמלים כאשר מאושרת תוכנית, אך במתחמים רבים שהוכרזו התוכנית איננה כלכלית לאף יזם ובוצעה כדי שאותו גורם יזכה לשכר טרחתו, אבל כלכלית לא ניתן לבצע את הפרויקט. גורם נוסף במתחמים של התחדשות עירונית הוא הוועדות המקומית/המחוזית לתכנון ובניה, שבמקרים רביםמאשרות תוכניות שאינן בעלות היתכנות כלכלית".
מהי המורכבות שיוצר היטל ההשבחה?
"במקרים רבים היטל ההשבחה שמבקשת הרשות לגבות, הוא בלתי סביר ועלול להכריע את הכף לאי ביצוע הפרויקט. הוועדה המחוזית אחראית על ההיבט התכנוני, וכביכול לא אמונה על בחינת ההיבט הכלכלי, ולכן מאושרות תוכניות שכלכלית לא משתלמות. הוועדה תבקש כמובן דו"ח שמאי לבחינת רווחיות הפרויקט, אבל גם במקרים בהם מוצג ד"וח שמאי שמצביעעל רווחיות גבולית, של פחות מ 10% הוועדה לא תחפש פתרונות שישפרו את הכלכליות, ותאשר תוכנית שהיא בפועל בלתי ישימה. הוועדה יכולה לקבוע שהתוכנית תבוצע בכפוף לתשלום היטל השבחה, אך היא אף פעם לא מקבלת חו"ד שמאי לעניין שיעור היטל ההשבחה במתחם.זאת ועוד, חוות דעת שמאי לרווחיות הפרויקט שונה באופן מהותי מחוות דעת לעניין היטל השבחה. לפיכך, יתכן שאותו שמאי קובע בחוות דעת לוועדה המחוזית כי הפרויקט אינו רווחי ואולי מגיע ל כ- 7 אחוזים, ולאחר מכן, מגיש חוות דעת לוועדה המקומית לעניין היטל השבחה וקובע שהיטל ההשבחה הוא עשרות מיליונים, וכך, עוד פרויקט הינו פרויקט בלתי ישים. בחוות דעת לעניין היטל השבחה – שיעור ההיטל אינו נקבע ביחס לכלכליות הפרוייקט, אלא על סמך נתונים יבשים, שבוחנים בעיקר את ההפרש בין שווי הנכסיםלפני תוכנית מאושרת לבין שווי הנכסים לאחר תוכנית מאושרת, למעשה אם בעלי הזכויות בפרוייקט ישדרגו את דירתם במסגרת הפרוייקט מדירות של 1 מליון ש"ח לדירות שיהיו שוות 1.5 מליון ש"ח, הועדה המקומית תבקש מהיזם לשלם על כל דירה בפרוייקט כ 250 אלף ש"ח היטל השבחהכשבוחנים רווחיות של פרויקט יתכן שאין רווחיות כזו שממנה ניתן לשלם סכומים כאלה של היטלי השבחה. כך שהקשיים, המורכבות, הייחודיות והעלויות האסטרונומיות של כל פרויקט כלל אינן נלקחות בחשבון".
מה עמדתך לגבי תיקון 4 לחוק?
"בתיקון 4 לחוק שנועד לטפל בפרויקטים של תמ"א 38 במבנים מסחריים ובמשרדים, ניסו להתמודד עם חלק מהבעיות במתחמי התחדשות עירונית, אבל אף הוא אינו מספק מענה ולא מתמודד באמת עם המורכבות של המתחמים השונים".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
