כמה תשלמו עבור תמא 38 // shutterstock
כמה תשלמו עבור תמא 38 // shutterstock

כמה תשלמו עבור תמ"א 38?

מאת מוטי בן ששון, בשיתוף אפיקים 38

כרמלה קופר 29.08.2017

התפיסה הרווחת בתחום התמ"א 38 היא שבעלי הדירות לא משלמים דבר וכל הוצאה קטנה כגדולה תשולם ע"י היזם. בהנחה שעו"ד הדיירים ביצע את עבודתו נאמנה וככל שמדובר בעלויות המשויכות לפרויקט,  כך באמת אמור להיות. למרות זאת, צריכים הדיירים להיערך לגידול בהוצאות השוטפות בהשוואה למצב ערב הפרויקט. לדעתנו, מדובר בהוצאות זניחות לעומת היתרונות הגדולים שהם בעיקר הגדלת ערך הדירה, נוחות ובטחון. מהי החשיפה הכספית הריאלית שתאפשר לכם להיערך בהתאם ולהימנע מהפתעות?

חשמל
בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ותוספות יש צורך לפנות את הגג ליציקת רצפת הקומות הנוספות, כתוצאה מכל נדרש לסלק את הקולטים לתקופת הבניה ולרוב ולהשיבם בשלבי גמר הפרויקט. הדיירים כמעט תמיד נשארים עם בוילר בלבד, מבלי אפשרות לנצל את דוד השמש החסכוני. הדבר מביא לגידול בצריכת חשמל ובהתאם לכך חשבונות חשמל עם סכומים גבוהים יותר מאשר היה לפני תחילת הפרוייקט. התוספת עשויה להגיע לכ-150 ש"ח בחודש למשפחה ממוצעת.

דמי שכירות
בזמן ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 הרבה יותר קשה להשכיר דירות. הסיבה ברורה. לשוכר, להבדיל מבעל דירה, אין שום אינטרס לגור באתר בניה. בעלי הדירות נאלצים להוריד את דמי השכירות משמעותית בתקופת הבניה בכדי להמשיך ולהישאר אטרקטיביים. זו אולי הפגיעה הכלכלית הקשה ביותר עבור דיירים בפרויקט תמא. דיירים רבים מנסים להימנע מפגיעה זו וליצור הסכמים ארוכי טווח עם השוכרים, כך כולם יוצאים מרוצים, עבור השוכרים מדובר בהבטחה להנחה משמעותית בגמר העבודות. עבור בעלי הדירות מדובר בהסכם יציב ופגיעה מופחתת בטווח ביצוע הפרויקט.

חניה במתקנים
רוב הפרויקטים מסוג תמ"א מתרכזים באזורי המרכז, אזורים המאופיינים במצוקת חניה הולכת וגוברת. הסוגיה מקבלת משנה תוקף בבניין אליו נדרש היזם להוסיף עוד מספר חניות לא מבוטל כדי לקיים את הפרויקט. בפרויקטים רבים דיירים נדרשים לוותר על החניה המשותפת שלהם כדי לפנות מקום לחניות עבור הדירות החדשות. חלקם נדרשים לעבור מחניות קונבנציונאליות על פני הקרקע לחניות במתקנים או "מכפילי חניה", אלו הם מתקנים מכאניים המאפשרים לנצל את מימד הגובה ולאפשר ליזם להכניס יותר חניות במגרש נתון. לצורך יישום המכפיל נדרש לחפור בור הכולל קונסטרוקציה, דיפונים, מערכות חשמל, ניקוז מים ועוד כדי להתקין את המכפיל שהינו סוג של מעלית המכילה לרוב בין 2 ל- 3 רכבים. הפתרון מיושם ופעיל בעשרות רבות של פרויקטים בכל רחבי גוש דן. הפתרון מאוד פונקציונאלי אך חשוב לדעת כי עליכם לתחזק ולבטח את מתקן החניה בעלות שעשויה להגיע לכדי  100 ש"ח בחודש עבור כל רכב.

דמי ניהול ותשלומי ועד בית
בפרויקטים של התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקט של חיזוק ותוספות או בהריסה ובניה מכוח תמ"א 38, מתווספות מערכות טכניות שלא היו לפני כן. בין אם מדובר בפיתוח החצר, הוספת נקודות חשמל ותאורה ובין אם מדובר בהוספת מעלית, אינטרקום חכם ולעתים מערכת בית חכם, מאגר מים, חדר טכני וכו'. המערכות החדשות דורשות טיפול ותחזוקה שוטפים והדבר מתבטא בדמי ניהול. ישנם בניינים שלפני פרויקט תמ"א הזניחו את הבניין עד לכדי אי תשלום או גביה של ועד בית וחוסר תחזוקה בסיסי, היום לאחר הפרויקט כמובן שיהיו נכונים לשמר ולתחזק את הקיים. אם לפני הפרויקט דמי ניהול יכלו לנוע בין 50 ל-80 ש"ח בחודש אם בכלל, אז לאחר הפרויקט הם יכולים בקלות להגיע ל-250 ש"ח בחודש וזאת עוד לפני תחזוקת מתקני חניה.

ארנונה
בעלי הדירות כמובן מעוניינים לקבל תוספת מטרים עיקריים מקסימאלית. לעתים מדובר בצורך ממשי ולעתים באינטרס כלכלי. בכל מקרה בואו לא נשכח כי נטל הארנונה הוא חלק בלתי נפרד מתקציב המשפחה. לצורך הדוגמא נניח שמדובר באזור שהארנונה למ"ר מגורים הנה 5 ש"ח בחודש. במידה ונקבל הגדלה של -25 מ"ר תגדל הארנונה ב-125 ש"ח בחודש.

שיפוץ פנים דירתי
אין דייר שלא מנצל את הזדמנות הפז של שדרוג הבניין מבחוץ כדי לשפץ את דירתו מבפנים, או לכל הפחות לשדרג רהיטים, להתאים ריצוף, משקופים, צבע, וכו'.  הנגישות לקבלני המשנה, האבק ואווירת ההתחדשות עושים את ההבדל ומבלי להיערך אתם נשאבים לשיפוץ שעלותו לא תוכננה מבחינת תקציב המשפחה.

עוד באתר מגדילים:

שעות עבודה ללא שכר
לאחר עשרות פרויקטים מוצלחים אני יכול לומר בבטחה כי הפרויקטים היחידים בתחום ההתחדשות העירונית אשר מתקדמים לשלבי ביצוע הם פרויקטים אשר לצורך קידומם פעלו נציגות דיירים חזקה, אשר דחפה ונלחמה עבור הפרויקט והשקיע עשרות ומאות שעות בהוצאתו לפועל. יכולתי לכתוב באריכות על חשיבות ועד פעולה מלוכד ומקצועי לצורך שמירת אינטרס הדיירים והפרויקט, אך זו לא מהות הכתבה.
ועד פעולה חזק בעיני הוא הכרח המציאות ויחד עם זאת בפרויקטים רבים הוא אינו מספיק. אנו עדים לאינספור פרויקטים בהם הושקעו מאות שעות עבודה בפגישות, שיחות, שכנועים, אסיפות וכו', ובסופו של דבר יצא שכרם בהפסדם והפרויקט ירד לטמיון. הסיבות האפשריות לכישלון הינן שונות ומגוונות, אך חשוב להבין שאין יזם או גוף אשר ישיב את אותן שעות עבודה אינספור, בהן פעלו נציגות הבניין באופן וולונטרי מבלי להשיג את התוצאה הנכספת.

לסיכום
בניגוד לקונצנזוס שבעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 לא משלמים דבר, ניתן לראות בחיבור אריתמטי כי גם במהלך הפרויקט וגם בסיומו יתכן גידול בהוצאות הדיירים של כמה מאות ש"ח בחודש, כלומר בתקציב השנתי יש לדאוג כבר למקור נוסף של כמה אלפי ש"ח שאינם זניחים למשפחות ממוצעות בתקופה שבה הנטל הכלכלי כבד מנשוא. חשוב שגם אתם בתור בעלי דירות תיקחו שיקולים אלו בחשבון כאשר נכנסים לתהליך של תמ"א 38.

למעבר לאתר אפיקים 38

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות