דניאל הר כסף - מימון עסקאות התחדשות עירונית
דניאל הר כסף - מימון עסקאות התחדשות עירונית

הילד שניהל תקציב של 200 מיליון שקל בקרן מימון

דניאל הר כסף, רק בן 36 ומנהל כיום גיוסים למעל 40 פרויקטים בהיקף של מעל מיליארד ש"ח

כרמלה קופר 17.09.2017

דניאל הר כסף הצעיר (36), נשוי ואב לשניים, פעיל בתחום הנדל"ן למגורים והתחדשות עירונית כבר קרוב לתשעה שנים. בין היתר הוא הספיק לכהן בתפקידי ניהול של חברות יזמיות וקרנות מימון. כדי לסבר את האוזן, הר כסף בתפקידו האחרון במשק כשכיר, ניהל השקעה של 200 מיליון שקלים בקרן וולתסטון, המתמחה במימון פרויקטי התחדשות עירונית. היום הוא הבעלים של חברת סילבר סיטי ובין היתר, מומחה בגיוסי הון, מימון וניהול מימון, פיתוח ויצירת כלים פיננסיים ומודלי מימון חדשים בעסקאות נדל"ן למגורים והתחדשות עירונית. בראיון ל"מגדילים" הוא שופך קצת אור על התחום הנוצץ והמורכב הזה, מסביר איפה מתחילים ומדבר על המגבלות והמחסומים.

מה זה בעצם אומר "פתרונות מימון לעסקאות נדל"ן" ולמה צריך פתרונות כאמור?
פתרונות מימון במהותם באו לתת ליזמים מספר כלים שיעזרו להם לפתח את עסקיהם ואת כמות הפרויקטים בהם הם מעורבים ולהקל תזרימית על החברה ועל העסקאות בה היא מעורבת. כמו כן, מדובר ב- One stop shop ניהולי עבור היזם, שמרכז את כל הטיפול הפיננסי החל מבדיקת היתכנות הפרויקט עובר בניהול והכנת דו"ח האפס וכלה בגיוסי ההון והסגירות שלהם במקביל לבנקים/קרנות/גופי מימון. עוד חשוב לציין שהחברה עוזרת ליזם גם בהיבטים של הפיתוח העסקי וייעול החברה ועסקאותיה, אסטרטגיה ו/או פיתוח פתרונות פיננסיים יחודיים ללקוחות החברה".

למי מיועד השירות?
"ליזמי נדל"ן למגורים והתחדשות עירונית בישראל, עם דגש על חברות להן מספר פרויקטים המנוהלים במקביל ובשלבים שונים. החברה מתמחה בהקמת זרועות המימון לחברות או משקיעים המעוניינים להקים את אופרציית המימון ו/או ההשקעה שלהן.

כיצד מתבצע התהליך?
"התהליך מתחיל בפגישה אישית, בה היזם פורש בפניי את פעילות החברה והפרויקטים, צרכים וחוסרים או בעיות מיוחדות איתן מתמודדת החברה. לאחר מכן מוגשת הצעת מחיר ולאחר חתימה על ההסכם, מתחיל טיפול אישי בחברה ובפרויקטים, תוך ניתוח מעמיק ובניית אלטרנטיבות ואופציות מימון שונות לחברה".

מה ההבדל לעניין זה בין פרויקט נדל"ני רגיל לבין פרויקט התחדשות עירונית?
בפרויקטי התחדשות עירונית ישנם כמה מרכיבים שונים מעסקת קרקע רגילה. מדובר בהרבה פרויקטים בהיקפים קטנים וריבוי יזמים עם ניסיון מועט בבניה. בגלל שאין עלות קרקע בתחילת הדרך, קיימת האפשרות לייצר הרבה פרויקטים. כמו כן, חוסר בבטוחות בתחילת הדרך וזו עסקה שנמצאת עד טופס 4 תחת תנאים מתלים. הבנקים לא ששים לממן עסקאות אלו. הבדל נוסף הוא ריבוי בעיות משפטיות, טכניות ורשויות שונות המעורבות בפרויקט.

אילו תמורות חלו בשנים האחרונות מבחינת הרגולציה והחקיקה?

בשנים האחרונות הרשויות בארץ מכבידות את משקלם על השוק החופשי וזה מתבטא בכמה אופנים, שאחלק אותם לארבעה עיקריים:

  1. חוק של רשות ני"ע הקרוי "35 ניצעים" המגביל את היכולת להציע לציבור השקעה מעבר ל 35 איש בלי להוציא תשקיף, דבר הגורר הן זמן והן עלות של מאות אלפי שקלים ואחרי כל זה החברה מוציאה תשקיף אבל לא נסחרת בבורסה ונהנית מיכולת גיוס הון זול.
  2. חוק נותני שירותים פיננסים המגביל את החברות העוסקות במתן אשראי ומחייבן לקבל רישיון שבו קיימים תנאים רבים מגוונים ומאוד בעיתיים עבור יזמים ובעלי חברות/קרנות.
  3. במקביל ישנה חקיקה ורגולציה ממשלתית ועירונית שאינה נפסקת לגבי התחדשות עירונית ששומטת כל תחושת יציבות או יכולת לנהל פרויקטים/השקעות בצורה מושכלת.
  4. ובמילים אחרות המדינה דאגה לסדר הן לדיירים הן ליזמים והן למשקיעים חוסר ודאות מאוד גבוה לגבי מימוש עסקאות בתחום".

האם והיכן החסמים והמגבלות לדעתך?
הכשלים מרובים וניגע בכמה בולטים שביניהם. הראשון הוא חוסר תיאום בין השלטון המרכזי ובין הרשויות המקומיות, מה שמאפשר לרשויות מקומיות לטרפד עסקאות על אף הסכנות עליהן הצביעה המדינה. לדוגמא, היטל השבחה. השלטון המרכזי נתן במקור פטור מהיטלי השבחה לעסקאות התחדשות עירונית, הרשויות המקומיות נעמדו על הרגליים האחוריות בטענה שהן לא יכולות לעמוד פיננסית בבניה, זהו מבט קצר טווח שהוציא לא מעט עסקאות מהאזור הכלכלי ללא כלכלי, בראיה ארוכת טווח במקרה של רעידת אדמה או נפילת טילים היקפי הנזק יעלו על כל היטל השבחה כזה או אחר. מגבלה נוספת היא הפרשנויות המשפטיות שמקפיאות את הענף חדשות לבקרים. עוד חסם שקיים הוא ריבוי גורמים מעורבים. למשל, מקרה מהזמן האחרון, היה מול רשות הכיבוי, שהינה גורם ממליץ ולא מאשר, אך בפועל מאבק שלהם גרם להקפאת עשרות עד מאות פרויקטים בגלל נושא רוחב דרך. מגבלה נוספת שיש לציין היא ריבוי בעלי קרקע, מה שמוביל לקשיים בארגון העסקאות של הדיירים בינם לבין עצמם, וזאת עוד לפני מעורבות היזם או המכרז ליזמים".

דניאל הר כסף - מימון עסקאות התחדשות עירונית
דניאל הר כסף – מימון עסקאות התחדשות עירונית

האם אתה צופה שינוי כלשהו?
"לצערי אני פסימי מאוד וחושב שכיום היזמים נאלצים "לברוח" או לעסקאות באזורים בהם המחיר למ"ר הוא מעל 25,000 שקלים, או לערים שהם הגל הבא ובהם הרשויות מעודדות עסקאות של התחדשות עירונית".

המלצות שהיית נותן לקוראים?
"להתמקד בבחירת צוות יועצים מוביל, שיודע לעבוד האחד עם השני וכך לגרום לפרויקט לנוע בתאוצה גבוהה. להשתמש בשירותים של יועץ מימון מוביל שיזרים דלק כלכלי לחברה ויפתח עבורה את הדלתות שהיא נדרשת להם בצורה מקצועית וממוקדת".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות