מה באמת קורה בדרך מתוכנית מאושרת לבניין חדש בישראל?

תוכנית "חדשות הנדל"ן", בהנחיית ראובן זכריה, עסקה הפעם באחד הפערים המשמעותיים ביותר בשוק הדיור בישראל: המדינה ממשיכה לאשר תוכניות בנייה בהיקפים גדולים, אך בין מספר יחידות הדיור המתוכננות לבין מספר הדירות שמגיעות בפועל לביצוע עדיין קיים פער גדול. בדרך מהתוכנית המאושרת אל אתר הבנייה ניצבים הרשויות המקומיות, התשתיות, הליכי הרישוי, המימון, בעלי הדירות ושאלת הכדאיות הכלכלית – ולא מעט תוכניות נתקעות בדרך למשך שנים.

כדי לבחון את הסוגיה משני צדי השולחן הגיעו לאולפן רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, שמוביל את מדיניות התכנון הארצית, ודקלה פרסיקו, מנכ"לית אקרו התחדשות עירונית, שהביאה לדיון את נקודת המבט היזמית – מהעבודה הראשונית עם בעלי הדירות, דרך התכנון והרישוי ועד להריסה ולבנייה בפועל.

אלמליח התייחס לפער שבין היקף התכנון לבין יכולת המימוש בשטח ולשאלה האם ישראל הגיעה למצב שבו היא מתכננת יותר מכפי שהרשויות, התשתיות והשוק מסוגלים לבצע. במרכז השיחה עמדה גם שאלת האיזון בין תכנון איכותי, הכולל שטחי ציבור, מסחר, תשתיות ומענה לצורכי העיר, לבין הדרישות הכלכליות של הפרויקט. סוגיה נוספת שעלתה הייתה הפער בין אישור תוכנית ברמה הארצית או המחוזית לבין שלב הרישוי ברשות המקומית, שבו פרויקטים רבים עדיין מתעכבים.

מנגד, פרסיקו הציגה את המציאות שבה פועלים היזמים לאחר שהתוכנית כבר אושרה: התמודדות עם עלויות משתנות, השגת מימון, השלמת הליכי רישוי ושמירה על אמון בעלי הדירות לאורך תהליך שנמשך לעיתים שנים. כדוגמה למורכבות הוצג פרויקט "אקרו בשדרה" ביפו, שהגיע לאחר שנים של עבודה לשלב ההריסה והביצוע.

הדיון עסק גם במחלוקת סביב זכויות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. בעוד יזמים מבקשים לעיתים תוספת זכויות כדי לשמור על הכדאיות הכלכלית, הרשויות נדרשות להתמודד עם ההשלכות של הגדלת הצפיפות והעומס על התשתיות. במקביל עלתה גם שאלת האחריות של היזמים עצמם: האם חברות שמחתימות בעלי דירות וצוברות מתחמים צריכות להוכיח יכולת מימון וביצוע כבר בשלבים מוקדמים יותר של הפרויקט.

במרכז התוכנית עמדה לבסוף השאלה שמגלמת את המתח בין שני הצדדים: מי צריך להתאים את עצמו למי – התכנון למציאות הכלכלית של הפרויקט, או היזם ליעדים הציבוריים ולמגבלות התכנון?

הדיון המחיש כי האתגר של שוק הדיור כבר אינו רק לייצר ולאשר עוד תוכניות. המבחן האמיתי הוא היכולת להפוך אותן לפרויקטים שניתן לממן, לרשיין ולבנות. צמצום הפער בין התכנון לביצוע מחייב חיבור מוקדם יותר בין מדיניות התכנון, צורכי הרשויות המקומיות, הכדאיות הכלכלית ויכולת הביצוע של היזמים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן