העליון בהחלטה תקדימית: רוכשי דירה זכאים לפיצוי בגין ליקויים, גם אם לא ניתנה לקבלן הזדמנות לתיקון הנזק

רוכשי דירות זכאים לפיצויים בגין ליקויים בנכס, גם במקרה שהנזק התגלה במהלך שנת הבדק מבלי שניתנה לקבלן אפשרות לבצע תיקונים – אך יש להפחית מהפיצוי את הפגיעה שנגרמה למוכר הדירה עקב אי מתן ההזדמנות לתקן את הנזק. כך נקבע השבוע בפסק דין תקדימי של בית המשפט העליון.

פסק הדין ניתן בתום הליך משפטי ממושך שהחל בבית משפט השלום בתל אביב, עבר דרך בית המשפט המחוזי, והסתיים כעת בבית המשפט העליון. הרקע להליך הוא תביעות שהגישו רוכשי דירה נגד החברה הקבלנית בגין ליקויי בנייה – תביעות שהוגשו במהלך שנת הבדק.

התובעים נכנסו לדירות שרכשו במרץ ואפריל 2021, לאחר כניסתם לדירות, טענו המבקשים כי התגלו בהן ליקויי בנייה רבים ופנו למשיבה בבקשה לתקנם. בראשית שנת 2022, בטרם חלפה תקופת הבדק, הגישו רוכשי הדירות תביעה לפיצוי כספי בגין ליקויי בנייה בדירות לבית משפט השלום. סכום התביעה עמד בסך כ-241 אלף שקל – כ-86.3 אלף שקל בתביעה אחת, ו-154.6 אלף בגין תביעה שנייה. לצד רכיבי הליקויים נתבעו גם רכיבים נוספים ובהם פיצויים בגין עוגמת נפש.

החברה הקבלנית טענה כי התביעה הוגשה בטרם עת, בעיצומה של שנת הבדק, ומבלי שניתנה לה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים הנטענים. לטענתה, בכך פעלו המבקשים בניגוד להוראת חוק המכר דירות. החברה הגישה חוות דעת מטעמה אשר העריכה את עלות תיקון הליקויים בדירתו של תובע אחד בסך 15,000 שקל, ואת עלות תיקון הליקויים בדירה השנייה בסך 21,500 שקל.

בית משפט השלום קיבל את התביעה, וקבע כי תובע אחד זכאי לפיצוי בסך 24,000 שקל, ושני בכ-40,000 שקל. בפסק הדין נקבע כי לאור מערכת היחסים בין הצדדים והודעת המבקשים כי אינם מעוניינים שהמשיבה תתקן את הליקויים בעצמה, יש להעדיף פסיקת פיצוי כספי. עם זאת, נקבע בפסק הדין כי מכיוון שהתביעה בתוך שנת הבדק ומבלי שניתנה למשיבה הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, יש להפחית את סכום הפיצוי בשיעור הפגיעה שנגרמה לחברה עקב שלילת זכותה לתיקון הליקויים.

בגין פסק הדין הגישה החברה עתירה לבית המשפט המחוזי, שהפך את פסיקת בית משפט השלום על פיה. בפסק הדין נקבע כי פסיקת פיצוי כספי, גם אם מופחת, במהלך תקופת הבדק ומבלי לתת לקבלן הזדמנות לתיקון הליקויים, מרוקנת מתוכן את הוראת סעיף 4ב לחוק המכר דירות אשר לפיה יש לאפשר למוכר הדירה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. לפיכך, שלל בית המשפט המחוזי את הפיצוי שנפסק לתובעים בגין ליקויי הבנייה.

כעת, כאמור, הסתיים ההליך בבית המשפט העליון, שאליו הגישו רוכשי הדירה בקשת רשות ערעור על פסק הדין במחוזי. השופט אלכס שטיין קיבל את ערעור הרוכשים, ביטל את פסק הדין במחוזי והשיב על כנו את פסק הדין של בית משפט השלום.

בפסק הדין קבע השופט שטיין כי חוק המכר מעדיף את תיקון הליקוי בפועל על ידי המוכר, בטרם הקונה יפנה לערכאות לקבלת פיצוי כספי, וכי בפסקי הדין נקבע כי ככלל, הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה תיעשה רק אחרי שחלפה תקופת הבדק. עם זאת, השופט קבע כי במקרה שבו רוכש דירה מגיש תביעה בתקופת הבדק מבלי לתת לקבלן אפשרות לתקן את הליקויים, הוא זכאי לפיצויים – אך יש להתאים את שיעור הפיצוי לפגיעה שנגרמה למוכר הדירה עקב אי-מתן ההזדמנות לתקן את הליקויים, ולא לשלול את עצם הזכות לפיצוי.

"פסיקת פיצויים מותאמים אינה יוצרת אותו עיוות תמריצי. קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירתו אינו יוצא נשכר ממחדלו: הוא אינו זכאי לעלות התיקון המלאה באמצעות קבלן חיצוני; וכפועל יוצא מכך, אינו מקבל את הרווח הקבלני, את דמי ההתארגנות, את המע"מ, ואת ההוצאות העודפות הנוספות הכרוכות בתיקון הדירה כאמור. בכך נשמר התמריץ של קונה הדירה לאפשר למוכר לבצע את התיקונים הנדרשים. בד-בבד, המוכר אינו יוצא נשכר ממסירת דירה לקויה לקונה – שכן, הוא משלם לקונה את עלות התיקונים עבורו", כתב השופט בפסק הדין.

השופטים יעל וילנר ודוד מינץ הצטרפו לפסק הדין.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן