עו"ד ערן מזרחי: "קבוצות הרכישה עשו קאמבק"

באולפן "מגדילים" התארח עו"ד ערן מזרחי, ראש משותף מחלקת נדל"ן מלונאות והתחדשות עירונית, משרד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM), מומחה בליווי ובמימון קבוצות רכישה, לשיחה על השינוי במודל העבודה, היתרונות המימוניים בעידן של ריבית גבוהה, והסיבה לכך שדווקא המלחמה יצרה שוק בשל ובטוח יותר עבור הרוכשים.

האם אנחנו באמת עדים לקאמבק של קבוצות הרכישה?
"בהחלט. אחרי תקופה של קיפאון, הקבוצות חוזרות למשחק מכיוון ששוק היזמות נמצא במצב לא ברור. ישנן קרקעות רבות מרובות בעלים שחיפשו פתרונות שאינם הסכמי קומבינציה, וקבוצת הרכישה מעניקה להן את המענה המדויק. השוק עבר תהליך של התבגרות ושכלול – המארגנים הפחות טובים יצאו מהתמונה, והחזקים ששרדו מציעים היום רמת סטנדרטיזציה ופתרונות ברמה גבוהה מאוד".

בעבר היו לא מעט תקלות בתחום. איך אתם מבטיחים היום ודאות לרוכש?
"אמנם אין עדיין רגולציה מחייבת בחקיקה, אבל אנחנו כבר מיישמים שיטות עבודה מחמירות כאילו החוק עבר. אנחנו עובדים עם שמאים שמוציאים דוחות מסודרים, תקציבים מפוקחים ו'דוח אפס' ברמה גבוהה מאוד. המטרה היא לתת לרוכש ודאות מקסימלית לגבי התוצאה הסופית של הפרויקט. המשרד שלנו פיתח מתודולוגיה המבוססת על ניסיון של עשור במימון קבוצות רכישה, מה שמאפשר לנו לייצר מעטפת הגנה חזקה לרוכשים".

מדוע גופי המימון, כמו בנקים וקרנות, מוכנים להלוות מאות מיליונים לקבוצות הללו בתקופה כזו?
"זו נחשבת היום לאחת ההלוואות הטובות ביותר שיש. בניגוד ליזם יחיד, כאן האשראי פרוס על פני עשרות ומאות לווים, מה שמייצר יציבות גדולה מאוד למלווה. אנחנו יודעים לנהל את האירוע הזה תפעולית ולמנוע 'אנדרלמוסיה' בקבוצה דרך הסכמים חזקים ונציגות שמתפקדת כדירקטוריון לכל דבר".

איפה נמצא היום הפוטנציאל הגדול ביותר להקמת קבוצה כזו?
"תל אביב, למשל באזור שדה דב, הפכה ליקרה מאוד ופונה לקהל ספציפי. לדעתי, השוק צמא כיום לקבוצות עם סחורה נגישה יותר במעגל השני של גוש דן. אנחנו מלווים פרויקט ענק בראשון לציון בהיקף של חצי מיליארד שקל המאפשר מגורים ליד הים במחירים מצוינים. יש גם התעוררות בפריפריה וביהודה ושומרון, שם הקבוצות יודעות לזהות הזדמנויות לרכישת קרקע בזול".

מהו היתרון הכלכלי הישיר של רוכש בקבוצה מול פרויקט יזמי?
"המימון היום מאפשר להיכנס לעסקה בהון עצמי נמוך יחסית של כ-20% עד 25%, מכיוון שגורמי המימון נותנים עד 80% מימון על כל רכיבי עומדן היחידה. זו תחרות בריאה מול שאר השוק שמאפשרת לזוגות צעירים להגיע לדירה בפריסת תשלומים מאוזנת".

מה הטיפ המרכזי שלך למי ששוקל להיכנס לקבוצת רכישה?
"הסיכון המרכזי הוא מימד הזמן, שיכול להיות מעט 'פלואידי'. לכן, הדבר הראשון שחובה לבדוק הוא מי המארגן. תבדקו את הרזומה שלו, כמה קבוצות הוא כבר סיים והאם הרוכשים קיבלו דירות. שנית, בדקו את עומדן המחיר ביחס לסביבה וקחו בחשבון סטייה אפשרית של אחוזים בודדים. חשוב שיהיו יועצים טובים ומשרד עורכי דין שמלווה את הרוכשים באופן אישי ושומר על האינטרסים שלהם לאורך כל הדרך".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן