למה מנגנון חלוקת רווחים הוא "כיפת הברזל" של בעלי הדירות?

"בעלי הדירות הם שותפים של היזם בפרויקט". תמיד כיף ונעים לשמוע את המשפט הזה בכנסי בעלי דירות נוצצים. אבל האם מדובר במילים יפות שנועדו לשבות את לבם של בעלי הדירות, או שזה בא לידי ביטוי במבחן התוצאה?

בימים אלו, אנו חווים מציאות כלכלית לא פשוטה. שוק הנדל"ן מתמודד עם אתגרים אדירים, וכתוצאה מכך, אנו שומעים יותר ויותר על פניות של יזמים במתחמי התחדשות עירונית להפחתת תמורות. היזמים מציגים את הסיכונים, את עלויות הבנייה שהתייקרו ואת הריביות המטפסות. חשוב להבהיר כבר עכשיו: הפחתת תמורות אינה גזירת גורל, והיא ממש לא תאושר כל כך בקלות. כל דרישה כזו כפופה לאישור מפורש של בעלי הדירות, וזאת אך ורק לאחר בחינה כלכלית ומשפטית מלאה ומדוקדקת שלנו, כעורכי הדין המייצגים אתכם, בשיתוף פעולה צמוד עם שמאי מקרקעין המתמחה בכך. אך גם בהנחה שנמצאת הצדקה מסוימת, כאן בדיוק עולה השאלה החשובה ביותר: אם אתם נדרשים להתחשב במצב ולהסתפק בתמורות שמרניות יותר היום, מה יקרה מחר כשהשוק יתקן את עצמו והפרויקט יניב רווחים אדירים?

צריך לזכור שאחת המטרות העיקריות בהתחדשות עירונית היא להפוך מילים לבניינים. לקחת את המצגות המרשימות וההסכמים עבי הכרס, ולהפוך אותם לפעולות ברורות בשטח שיביאו אותנו בבטחה ליום האכלוס המיוחל. אז איך באמת אפשר להפוך את בעלי הדירות להיות השותפים האמיתיים של היזם בפרויקט, ומה זה בכלל אומר הלכה למעשה?

הכירו את התשובה שלנו למציאות הזו: מנגנון חלוקת הרווחים.

מדובר באחד המנגנונים החשובים והצודקים ביותר שאנו דואגים להכניס לכל מכרז יזמים אותו אנו מלווים. מתוך הניסיון העשיר שלנו בייצוג של אלפי בעלי דירות וניהול של מאות פרויקטים מורכבים, מהחתימה הראשונה ועד למסירת המפתח, הבנו שבעלי הדירות לא אמורים ואסור להם, להסתפק רק בתמורות המקסימליות שרלוונטיות בשלב הגשת ההצעה במכרז. הם חייבים להבטיח את זכותם להשתתף ברווחי הפרויקט בעתיד.

איך זה עובד? כל יזם שניגש למכרז צריך להציג לנו, מעבר לתמורות הרגילות שהוא מציע (כגון תוספת מ"ר, מרפסת, חניה, ממ"ד וכו'), גם מהו הרווח היזמי המינימלי שבו הוא מסתפק במסגרת הפרויקט. כלומר, מהו הרווח הנמוך ביותר, לרוב סביב רף שנקבע בדו"ח האפס כמינימום שיספק את הבנק המלווה, שהוא חי איתו בשלום ומאפשר לו להקים את הפרויקט בביטחון. הקסם קורה ברגע שהפרויקט עובר את הרף הזה. למה? כי כל אחוז של רווח מעל אותו רף שנקבע מראש, חייב להתחלק עם השותפים האמיתיים שלו בקרקע, אתם, בעלי הדירות.

בפועל, כשהפרויקט מצליח והרווחיות מזנקת, מנגנון זה מתורגם להטבות אדירות עבור הדיירים. זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמורות נוספות בשטח הדירה או בתמורה כספית משמעותית המיועדת לשדרוג דירת התמורה. כל אחוז כזה שמתחלק ביניכם לבין היזם, שווה במצטבר מיליוני שקלים לבעלי הדירות. זהו מנגנון שמאזן את המשוואה: היזם מקבל ודאות להקים את הפרויקט, ואתם לא נשארים מאחור כשהכסף הגדול באמת מגיע.

אז בפעם הבאה שמגיעים אליכם עם מילים יפות על שותפות, תדרשו לראות את המספרים. תבדקו איך בשטח, בהסכם עצמו, ההבטחות האלו הופכות למנגנון משפטי ששווה לכם גם ביטחון וגם מקסום כלכלי אמיתי. אל תשכחו לרגע, הקרקע היא שלכם! 

הכותב, עו"ד רועי דהן, הינו שותף ומייסד משרד עו"ד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן