מימון טרום היתר: הפתרון להוצאות הכבדות בשלב הקריטי ביותר של פרויקט ההתחדשות

אחד השלבים הקריטיים והרגישים בקידום תכניות, ובעיקר תכניות התחדשות עירונית, הוא השלב שלפני מתן היתר הבנייה, כאשר יש צורך לקדם את התכנית לשלב האישור, אך לפני שניתן לגשת לקבל ליווי בנקאי. מדובר בשלב שבו היזמים נאלצים להתמודד עם הוצאות תכנוניות, שכירת יועצים ועורכי דין לטובת קידום התוכניות – ובמקרה של התחדשות, עולה הצורך לנהל מגעים עם דיירים כדי להגיע להסכמות. השלב הזה עשוי להימשך זמן רב, וכרוך בהוצאות רבות. 

עבור השלב הזה פיתחו בחברת המימון החוץ בנקאי "אמפא קפיטל" תכנית מימון טרום היתר, המיועדת בדיוק לשלב הזה. "מדובר בשלב שהבנקים לא יכולים לממן אותו  עקב היעדר בטחונות והוראות רגולטוריות נוקשות של בנק ישראל,  והיתרון שלנו הוא שאנחנו יכולים לתת מימון עוד טרם קבלת משכנתא על הפרויקט", מסבירה עדי רגב, סמנכ"לית נדל"ן באמפא קפיטל, שהשתתפה בכנס "שולחן עגול", של אתר מגדילים.

ליווי בנקאי הוא החמצן של פרויקטים נדל"ניים. גופים פיננסיים – בין אם הבנקים המסחריים או בין אם גופים חוץ בנקאיים, כמו קרנות השקעות וחברות ביטוח, מעמידים ליזם מימון, בתמורה לבטוחות ראויות. המימון הזה מאפשר את תחילת הבנייה ומתן ערבויות לדיירים, והוא מוענק ליזם לאחר מתן היתר בנייה. אך ההוצאות אינן מתחילות לאחר ההיתר. עוד קודם לכן יש הוצאות מרובות, בהליך שעשוי להימשך זמן לא מבוטל. זה הזמן של ההוצאות המיועדות לתכנון והיטלים, יועצים ודמי תיווך (אחרי הכל, יש לא מעט יועצים שצריך לשלם להם על מנת לקדם את הפרויקט – ובסכומים לא מבוטלים), ליווי משפטי ושיווק מקדמי.

וכאן נכנסת חברת אמפא קפיטל לתמונה, עם מסלול מימון טרום היתר. "מדובר במימון שמיועד לכיסוי הוצאות שבפרק הזמן שבין חתימת הדיירים ועד לקבלת ההיתר", מסבירה רגב, ומוסיפה כי בניגוד לבנקים או לגופים פיננסיים אחרים, הרגולציה המחייבת, הון עצמי מינימלי, עמידה ביחס כיסוי וקבלת בטוחה כתנאי למימון אינה חלה עליהם. "הבנקים לא יודעים היום לספק את המוצר הזה, כי הרגולציה שלהם מאפשרת העמדת המימון רק בתמורה לבטוחה, ואנחנו בעצם פותרים את הדבר הזה אצלנו. היתרון שלנו הוא שאנחנו לא תלויים בבטוחה".

המימון שמעבירה החברה מיועד לפרק זמן של עד שלוש שנים, ומיועד למטרות יעודיות. רגב: "אנחנו בוחנים את הסעיפים התקציבים הנדרשים  לתכנון, יועצים, ליווי  משפטי ורישוי, ובונים אבני דרך. אנחנו בונים את כל זה יחד עם  המפקח והיזם".

בתמורה להלוואה, היזם מעמיד בטוחות באמצעות שיעבוד הזכויות החוזיות מתוך הסכם הפינוי-בינוי, או שיעבוד מניות חברת הפרויקט, במידה שמוקמת חברה שכזו. בנוסף, החברה מקבלת ערבויות מטעם היזם ובעלי המניות. היזם לא מחויב לבקש מאמפא קפיטל ליווי לאחר קבלת ההיתר, אם כי בהסכם החברה נהנית מקדימות. "אנחנו לא יכולים לדרוש מהיזם התחייבות, ואני גם לא רוצה שזאת תהיה מערכת יחסים שבה מחייבים את היזם לקבל ליווי", אומרת רגב. "אבל לאורך התקופה נוצרה מערכת יחסית אישית עם היזם בכך שליווינו וראינו את הפרויקט רוקם עור וגידים, אז אנחנו יוצאים מנקודת הנחה  שהיזם ירצה להמשיך גם את שלב הליווי  אצלנו". 

דודי לוי, מנכ"ל אמפא קפיטל: "אמפא קפיטל היא חברה שבמשך 4 שנים עשתה שינוי משמעותי והסבה את רוב הפוקוס שלה  לפעילות בתחום הנדל"ן, בדגש על התחדשות עירונית. מדובר בחברה שהיא one-stop shop, וכשאני יושב עם יזם, אני מכיר את הצרכים שלו. אני מממן גם עסקאות בעלי שליטה. יש הרבה עסקאות מימון שאנחנו תופרים לצרכי הלקוחות".

בשיתוף חברת אמפא קפיטל

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן