המפקחת על המקרקעין בלמה בניית ממ"ד ללא הסכמת השכנים

המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, יעל ליבוביץ, נדרשה לאחרונה להכריע בסכסוך שכנים מורכב בבית משותף בשדרות הצבי בחיפה. במוקד ההליך עמד ניסיונו של בעל דירה (הנתבע) לבצע עבודות בנייה נרחבות, הכוללות הקמת ממ"ד ומרפסות זיזיות, אל מול התנגדותם הנחרצת של יתר בעלי הדירות בבניין (התובעים).

המחלוקת הראשונה נגעה למניין הקולות בבניין. בבניין קיימות ארבע יחידות רשומות, כאשר התובעים מחזיקים בשלוש מהן והנתבע באחת. הנתבע טען כי מאחר שחלק מיחידות התובעים משמשות כמרפאה ומקלט, יש לראות בהם כבעלי דירה אחת בלבד.

המפקחת דחתה טענה זו וקבעה כי המבחן הקובע הוא הרישום בנסח המקרקעין: "דירה כמשמעותה בחוק המקרקעין אינה 'דירה' במשמעות הקלאסית השגורה בלשון בני האדם, כיחידה שמשמשת למגורים בלבד". היא הבהירה כי לפי סעיף 52 לחוק, דירה היא כל יחידה שלמה ונפרדת למגורים, עסק או "כל צורך אחר". לאור זאת, נקבע כי לתובעים רוב מכריע של 75% מהדירות בבית.

הממ"ד: הרוב הנדרש אינו נתון לפרשנות
הנתבע ביקש לבנות ממ"ד בשטח חצר הצמודה לדירתו, תוך שהוא מדגיש את המצב הביטחוני ואת העובדה שהבית כבר נפגע מהדף טיל בעבר. המפקחת הכירה בחשיבות הביטחונית העליונה, אך הבהירה כי החוק ברור: בניית ממ"ד מצריכה הסכמה של 60% מבעלי הדירות.

בהחלטתה ציינה המפקחת: "לו היה מבקש המחוקק לפטור לחלוטין מהצורך בהסכמות לבנית ממ"ד היה עושה כן, אך במסגרת התיקון האחרון הוא לא בחר להפחית את הרוב הדרוש… עדיין נדרש הנתבע כי תהיה באמתחתו הסכמה של 60% מבעלי הדירות".

מאחר שהנתבע מחזיק בכ-35% בלבד מהזכויות ברכוש המשותף, ניתן נגדו צו מניעה קבוע האוסר על בניית הממ"ד.

פגיעה ברכוש המשותף: ארובות ומרפסות
פסק הדין עסק גם בפגיעה בתשתיות משותפות. הנתבע הרס במהלך שיפוציו פיר ארובה ששימש את מערכת ההסקה של התובעים. המפקחת קבעה כי מדובר ברכוש משותף, גם אם הנתבע עצמו התנתק מהמערכת בעבר: "מיתקני הסקה… המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת" נחשבים רכוש משותף. הנתבע חויב לשקם את הפיר או לחפות את הצינור.

בנוסף, נאסרה בנייתן של "מרפסות זיזיות" חדשות, שכן אלו נחשבות להרחבת דירה הדורשת הסכמה של 75% מבעלי הדירות – רוב שאינו קיים לנתבע.

סוף דבר, המפקחת קיבלה את מרבית התביעה, העניקה צווי מניעה קבועים נגד הממ"ד, המרפסות והחנייה המתוכננת, וחייבה את הנתבע בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של כ-22,000 ש"ח. לצד זאת, המליצה לצדדים "לבוא בדברים" כדי למצוא מיקום מוסכם לממ"ד לטובת ביטחונם. 

עו"ד יוני שליו-ריבה, שותף במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין, המייצג את התובעים, מסר: "אנו שבעי רצון מהחלטתה של כב' המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, יעל ליבוביץ – הדנה בסמכות שופט בית משפט שלום, שנתנה הכרה מלאה בזכויותיהם של התובעים ברכוש המשותף, ועצרה השתלטות של בעל דירה אחת על רכוש שאינו שלו. היתר בנייה אינו תחליף להסכמת השכנים. מערכת הסקה, פיר וארובה – גם כשהם עוברים בתוך דירה פרטית – נותרים רכוש משותף שאין לפגוע בו."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן