מאחורי המספרים: כך מחשבת הלמ"ס את מלאי הדירות הלא מכורות של ישראל

מתי דירה נכנסת לסטטיסטיקה, מתי היא נחשבת ל"מלאי מת" שיוצא מהספירה, ואיך ביטולי עסקאות משנים את התמונה רטרואקטיבית? מדריך למדד שקובע את דופק השוק.

כדי להבין את מצב שוק הנדל"ן, אחד הנתונים הקריטיים ביותר עבור קובעי מדיניות ויזמים הוא "מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה". על פי הגדרת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), דירה כזו היא דירה חדשה שהונפק לה היתר בנייה למטרת מכירה, וטרם התקבל עליה דיווח מרשות המסים שנמכרה.

הנוסחה: איך מגיעים למספר הסופי?
חישוב המלאי הוא תהליך מצטבר המבוצע מדי חודש. הלמ"ס לוקחת את המלאי שנותר בסוף החודש הקודם, מוסיפה לו את הדירות החדשות שקיבלו היתרי בנייה באותו חודש, ומחסירה את מספר הדירות החדשות שנמכרו בפועל על פי דיווחי רשות המסים.

בניגוד למה שניתן לחשוב, נקודת הייחוס לכניסת דירה למלאי היא הנפקת היתר הבנייה, ולא תחילת הבנייה בפועל. הבחירה בנקודה זו נובעת מכך שכ-99% מההיתרים ממומשים בסופו של דבר, וחשוב מכך – היא מאפשרת לשקף את תופעת המכירות "על הנייר", שהפכה לנפוצה מאוד בשוק הישראלי.

חוק 15 החודשים: מתי דירה מפסיקה להיות "חדשה"?
אחת הנקודות המעניינות במתודולוגיה היא ההחלטה להוציא דירות מסוימות מהספירה גם אם טרם נמכרו. הלמ"ס גורעת מהמלאי דירות שחלפו 15 חודשים מאז שהסתיימה בנייתן.

הסיבה לכך היא כלכלית: דירות שעומדות זמן רב כל כך על המדף לאחר גמר הבנייה מאפיינות לרוב "מקרי קצה" – בעיות משפטיות, מחיר חריג או החלטה של הקבלן להסב אותן לשכירות. בפועל, מדובר ב"מלאי מת", שאינו משפיע עוד על כוחות השוק הרגילים.

לשם השוואה, בארה"ב הרף עומד על 12 חודשים ובאירופה על 24 חודשים; ישראל בחרה ב-15 חודשים כאיזון המותאם לשוק המקומי.

עדכונים רטרואקטיביים: "רעשים" בנתונים
הלמ"ס מדגישה כי נתוני המלאי אינם סטטיים ויכולים להשתנות גם חודשים ארוכים לאחר פרסומם בשל מספר גורמים:

ביטולי עסקאות: עסקה שבוטלה לאחר שדווחה בעבר מחזירה את הדירה להיצע השוק וגורמת לעלייה רטרואקטיבית במלאי.

היתרים שלא מומשו: אם חלפו 3 שנים מהנפקת ההיתר ולא החלה בנייה, הדירות נגרעות מהמלאי.

ניכוי כפילויות: לעיתים ועדות תכנון מנפיקות היתרים שונים לאותו מבנה (למשל היתר נפרד לחפירה והיתר לקומות מעל הקרקע). הלמ"ס מבצעת תהליך של זיהוי וניכוי רשומות כפולות כדי לא לנפח את המלאי.

העתיד: סנכרון מלא בין המאגרים
כיום, אחד האתגרים הגדולים הוא היעדר מספר זיהוי אחיד המקשר בין קובצי המכירות (רשות המסים) לקובצי התכנון (היתרי בנייה). כדי לגשר על כך, מקודם כיום פרויקט לאומי ליישום 'מזהה ייחודי לנכס'. מהלך זה, המבוסס על החלטת ממשלה מדצמבר 2025, צפוי ליצור סנכרון ישיר בין המאגרים ולשפר משמעותית את רמת הדיוק והשקיפות של נתוני הנדל"ן לציבור.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן