התמ"א גוברת על תכניות מקומיות: נדחתה עתירה נגד פרויקט תמ"א 38 על הכרמל

תושבת חיפה עתרה לבית המשפט המחוזי נגד אישור היתר בנייה לתמ"א 38 עבור הבניין הצמוד לביתה. לטענתה, התכנית החלה על השטח אינה מאפשרת בנייה לגובה, וכי הבקשה להיתר חורגת מהוראות התכנית. בית המשפט דחה את העתירה, וקבע כי תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית, וכזו היא עומדת בראש המדרג התכנוני ובהתאם כוחה גובר על כל תכנית אחרת הנמוכה ממנה.

העותרת, תושבת רחוב זרובבל שעל הכרמל, מנהלת מאבק בתכנית תמ"א 38 על הבניין הצמוד לביתה. על המקרקעין שעליהם נמצאים המבנים חלה תוכנית חפ 1652, "גן זכרון ע"י קולנוע מוריה", שאושרה בשנת 1977. התוכנית חלה על מתחם של 17 דונם שנמצא בין שדרות מוריה לרחוב זרובבל. 

החברה היזמית "פסגות זרובבל" הגישה לוועדה המקומית חיפה בקשה להיתר להריסת המבנה הקיים והקמת בניין חדש בן 7 קומות מעל חניה תת קרקעית, הכולל 13 יחידות דיור. במסגרת הבקשה להיתר התבקשו הקלות בגובה הבניין, שטחי הבנייה וקווי הבניין. לאחר פרסומה של הבקשה, הגישה העותרת יחד עם בעל זכויות נוסף בחלקה הגובלת התנגדות לבקשה. הוועדה המקומית דנה בבקשה להיתר והחליטה לאשר אותה בתנאים. במסגרת החלטתה ציינה הוועדה המקומית כי הבקשה תואמת את מסמך המדיניות העירוני להתחדשות עירונית משנת 2020 וכי צורתו האי רגולרית של המגרש מצדיקה הקלות בקווי הבניין.

העותרת יחד עם בעל זכויות נוסף בחלקה הגובלת הגישו ערר לוועדת הערר כנגד החלטת הוועדה המקומית. במסגרת הערר נטען, בין היתר, כי תוכנית חפ 1652 החלה על המקרקעין היא תוכנית ייחודית שנועדה לשמר בינוי נמוך. עוד נטען כי המבנה המוצע חריג בגובהו, יוצר הצללה 24 ופוגע בנוף וכי הוא עלול להחריף את מצוקת החניה והעומס על התשתיות ברחוב. 

ועדת הערר דחתה את טענות העוררים, למעט במספר נושאים טכניים. הוועדה ציינה כי הבקשה תואמת את הוראות תמ"א 38 ואת מדיניות הוועדה המקומית. עוד קבעה ועדת הערר כי תכנית חפ 1652 אינה מונעת 33 או מטילה מגבלות על מימוש תמ"א בחל,הו; כי החלקה אינה ממוקמת במתחמי השימור של שכונות הכרמל.

העותרת מיאנה להשלים עם החלטת ועדת הערר והגישה את העתירה. לטענתה, בהליכי התכנון וההכרעה של ועדת הערר נפלו פגמים מהותיים, ביניהם ביסוס ההחלטה על מדיניות ולא על דין תקף, דבר המהווה לטענתה חריגה מסמכות. עוד נטען כי מדובר ב"מחטף תכנוני" שבו הפרויקט נבחן על פי תוכנית עתידית חסרת מעמד סטטוטורי ומסמכי מדיניות פנימיים, ולא על פי התוכנית התקפה חפ 1652, תוך התעלמות ממגבלות שונות, כמו מגבלות גובה.

המשיבות – ועדת הערר, הוועדה המקומית והיזמית, ביקשו לדחות את העתירה. לדבריהן, ועדת הערר קיבלה החלטה מקצועית, מנומקת ומאוזנת, שניתנה לאחר בחינה מעמיקה של טענות הצדדים, והיא מצויה בלב מתחם שיקול הדעת התכנוני המסור לוועדת הערר.

השופטת בטינה טאובר, שדחתה את העתירה, קבעה בפסק הדין כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר ובקביעתה כי ניתן לאשר בקשה להיתר התואמת מסמך מדיניות. השופטת ציינה כי ועדת הערר בחנה לעומק את הוראותיהן של התוכניות הרלבנטיות החלות על המקרקעין, לרבות: תמ"א 38, תוכנית חפ 1652 והתוכנית הכלל עירונית, וקבעה כי אין לפרש את תכנית חפ 1652 ככזו המונעת או מגבילה את מימושה של תמ"א 38 במקרקעין, זאת לאור גם מעמד הבכורה ממנו נהנית תמ"א 38 על פני תוכניות אחרות. "כידוע, תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית, וכזו היא עומדת בראש המדרג התכנוני ובהתאם כוחה יפה מכל תכנית אחרת הנמוכה ממנה", קבעה השופטת.

השופטת דחתה את טענתה העותרת נגד ביסוס החלטת ועדת הערר על מסמך המדיניות העירונית, וכתבה: "מסמך מדיניות 2020 שהעותרת טוענת כנגדו, הינו מסמך מדיניות עירונית לבחינת בקשות להיתרי בנייה המוגשים מכוח תמ"א 38. מסמך זה אף שאינו תכנית סטטוטורית, נחשב להנחיה מנהלית פנימית חשובה עבור הוועדה המקומית".

העתירה נדחתה, ועל העותרת הוטלו הוצאות בסך 9,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן