פרידה עבס יוסף - ראש תחום נדל"ן מחלקת תאגידים הרשות לניירות ערך: הלוואות קבלן הן פלסטר ולא פותרות את הבעיה"

אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן: "אנחנו בתקופה מאתגרת, והיתרון שלנו הוא שאנחנו חברה שקיימת מעל 100 שנה, עם צבר פרויקטים אדיר. החוכמה היא לדעת לנתב נכון את המאמצים. יש מנגנונים שבהם היזם יכול להקדים מימון, כדי שלעירייה יהיו המשאבים להוציא היתרים ולקדם פרויקטים. אני חושב שזה יגלוש ויתרחב גם לתחום ההתחדשות העירונית. ראשי ערים מבקשים היום הסכמי פיתוח שמכניסים אותנו, היזמים, כמממני מימון ביניים על חשבון היטלים עתידיים, כדי לחלץ פרויקטים ולאפשר להם לצאת אל הפועל. זה לא רלוונטי לכל היזמים, אבל זה נותן יתרון כשאנחנו באים לפתח את מרכזי הערים – להרוס ולבנות מחדש, ולא רק ברמת התשתיות, אלא גם במבני ציבור ובמרחב העירוני כולו. זה אחד הכלים החשובים כדי להצליח ולפתח את התחום".

רעיה ויטנברג שפרנט – מנהלת יחידת ביקורת אשראי, אגף הביקורת של הפיקוח על הבנקים: “בשלהי 2023 התחלנו לראות גידול משמעותי בשני סוגי מבצעים: מבצעי 20/80 והלוואות סבסוד קבלנים. ברקע למבצעים האלה הייתה תקופה של דשדוש במכירות, עצירה כמעט מוחלטת במכירות והמנגנונים של השוק חיפשו דרך לצאת מהקיפאון ולהתניע מחדש את המכירות. כך יצאו שני המבצעים האלה. מבצעי 20/80 היו מקובלים בשלב הפריסייל, במטרה להגיע למכירות מוקדמות ולהגיע לתנאי סף למימון הפרויקט. אך הם התחילו לתפוס נפח. מה שהטריד אותנו הוא הסיכון שראינו אצל רוכשי הדירות: רוכשי דירות שמגיעים עם הון עצמי של 10 אחוז, נכנסים לעסקה, והחשש הוא שאותם רוכשים בסופו של דבר לא יוכלו להשלים את העסקה ויפסידו את ההון העצמי שלהם. לגבי הלוואות קבלן, הגבלנו את השיעור שלהן מסך המשכנתאות. זה כלי שיש בו פחות סיכונים. בסך הכול הוא מחליף אפשרויות שהיו קודם, כמו הלוואות גישור עד מכירת הדירה הקיימת".

עו"ד קרן כהן בלחרסקי – בעלים ומייסדת קרן כהן בלחרסקי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון: "שוק ההתחדשות העירונית עבר דיוק, התבססות והתבגרות. השוק כבר לא רק של יזמים גדולים. היום יזם נמדד ביכולת הפנמה, בקשרים טובים ולא בתקווה שהאקסל יתקן את מה שיקרה בדרך. לוחות הזמנים מתארכים, עלויות הביצוע נמצאות בתנודתיות ולכן אין מקום לטעויות. היזמים צריכים להיות מדויקים יותר. ההסכמים צריכים להשתכלל טיפה ולצפות פני עתיד, גם במנגנונים שקשורים למימון. זה סוג של כורח. היום גם כל עורכי הדין לומדים לעשות הסכמים טובים יותר. אני רואה יזמים נפלאים ואיכותיים שהלכתי איתם עשר שנים אחורה, שלא יוצאים עם כלום ולא בשביל זה הם באו. יש יתרון ליזם שהוא גם קבלן ביצוע. עד שלא נחזיר את המשקיעים לשוק ועד שלא תהיה הורדת מחיר נוספת ובמצב הגיאופוליטי הקיים חייבים פתרון של הלוואת קבלן, כדי שנמשוך את מעט הרוכשים למשרדי המכירות".

פרידה עבס יוסף – ראש תחום נדל"ן מחלקת תאגידים הרשות לניירות ערך: "המטרה שלנו היא לשמור על ציבור המשקיעים, להתערב איפה שיש צורך להתערב, במיוחד כשמדובר במשקיע הסביר, שיהיה לו את כל המידע. צריך להסביר למשקיעים את רמת הסיכון שמבצעים כמו 20/80 או 10/90 מביאים, את הסיכון של הפרויקט ואת התזרים שהיזם חווה. יזם שמקבל את התמורות לאורך כל הדרך יודע לנהל את הכסף שלו. כשהוא נסמך על מימון, זה פוגע ברווחיות של החברה ולכן היה חשוב להתערב. עלתה גם שאלה טבעית: עד כמה המבצעים והשיווק הזה מהווים אינדיקציה נכונה לגבי ביקוש. האם העסקאות האלה התבצעו על סמך ביקוש אמיתי או שמא הרוכש לא חשב יותר מדי על העסקה. יש גם את נושא החיתום בתחילת הדרך: האם הרוכש יבצע את העסקה או יממש אותה. בתחילת שנת 2025, לפני שהוציאו דוחות לשנת 2024, יצאה הנחיה לחברות שיצטרכו לתת יחס להיקף המודלים השיווקיים ולהשפעה שלהם על התוצאות הפיננסיות והמימוניות של החברה ולתת למשקיע הסבר מה השווי של ההטבה הזו לקונים. צריך להראות מה המחיר הכלכלי הנכון שמשקף עסקאות כאלה, לא רק המחיר החוזי. הלוואות קבלן הן פלסטר ולא פותרות את הבעיה".

עידו בלושטיין – סמנכל החטיבה היזמית קבוצת שפונדר פדלון: "בתקופת הבועה היה ניהול פיננסי מאוד שמרני. היום זו תקופה מורכבת ולכן אנחנו רואים שותפויות. הלוואות קבלן זה לדחות את הקץ לקראת הסוף. כולם משתמשים בזה וצריכים את זה. סופגים את הריבית עד שיקבלו את הדירה. זה פתרון ביניים, אבל צריך לחפש פתרון הרבה יותר טוב וארוך-טווח, גם ללקוח וגם לקבלן".

רות לוי – מנכ"לית עידית מימון: "יש הרבה כסף ויש הרבה תחרות וזה טומן בתוכו סיכון: לתת כסף ליזמים שזה לא נכון עבורם. האחריות היא מילה חשובה בתחום המימון. צריך לספק ליזם את חבילת המימון המתאימה לו. יושבים איתו, מריצים תרחישים קדימה כדי שהוא יהיה מודע לתרחישים ולהיתכנות שלהם. הרבה יזמים מקבלים הרבה הצעות מימון וצריך להיזהר. אם תיתן מימון שלא מתאים, היזם יפגע. המממן יודע לקבל את הכסף שלו חזרה, הרוכשים במצב טוב יותר מהיזם ולכן צריך לתת ליזם עסקה שהיא טובה עבורו".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן