הסיבה לביטול ההגנה על דייר סרבן - מחלוקת על שיטת מדידת שטח הדירה

בגלל מחלוקת על שיטת מדידה – נדחתה טענת ההגנה של דייר סרבן. לטענת הסרבן, התמורה שקיבל במסגרת פרויקט תמ"א 38 אינה שוויונית, מכיוון ששטח הדירה שנקבע במדידה שערך היזם קטן מהשטח שנקבע במדידה שערך עבורו מודד פרטי. בפק הדין, שבו הורה לו המפקח על המקרקעין לחתום על ההסכם, נקבע כי נקודת המוצא לדיון בבחינת טענה לפגיעה קניינית בשל שטח דירה היא קיומה של שיטת מדידה אחידה, שוויונית ושקופה לכלל בעלי הדירות. מכיוון שהדייר הסרבן היה היחיד שהגיש נתונים של מודד מטעמו, ושטח יתר הדירות נקבע על פי היתר הבנייה, נפסק כי מדובר בסירוב בלתי סביר.

הצדדים להליך הם בעלי דירות בבניין ברחוב לינקולן בשכונת טלביה בירושלים. הבניין כולל 20 דירות בארבע קומות. התובעים הם בעלים של 19 דירות, והנתבע הוא בעלים של דירה אחת אשר שטחה הרשום הוא 53 מ"ר. התובעים התקשרו עם חברה יזמית לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה.

בהתאם להסכם ולהחלטה למתן היתר, במקום הבית שייהרס ייבנה מגורים חדש. עוד נקבע כי התמורה לבעלי הדירות תהיה תוספת שטח של 25 מ"ר הכוללת מרחב מוגן דירתי, מרפסת שמש של 12 מ"ר, חניה ומחסן. לאחר שהדייר הנתבע סירב לחתום על ההסכם, הוגשה נגדו תביעה אצל המפקח על המקרקעין. הנתבע טען להגנתו כי שטח דירתו הקיימת לא חושב כהלכה ומשכך דירת התמורה המוצעת לו קטנה באופן משמעותי מהראוי, תוך פגיעה בשוויון התמורות בינו לבין בעלי דירות אחרים. עוד טען הנתבע כי תכנון דירתו לקוי.

במהלך הדיונים בתביעה התברר כי בין בעלי הדירות הושגה הסכמה בין לפיה מדידת הדירות הקיימות תבוצע על בסיס היתר הבנייה ולא באמצעות מודד. לטענת התובעים, בעלי הדירות והחברה היזמית הסכימו על שיטת חישוב אחידה ושוויונית, מבוססת על מדידת שטחי הדירות מתוך היתר הבנייה , ולא על מדידה בפועל באמצעות מודד – וזאת למעט שתי דירות ספציפיות שחולקו פנימית וששטחן נקבע לפי תשריט הבית המשותף. עוד נטען כי הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכחת אי שוויון בתמורות, שכן כלל בעלי הדירות קיבלו תמורה שוויונית ואחידה. הנתבע השיב לטענות התובעים כי חישוב שטח הדירות מבוסס על אומדן לא מדויק מהיתר הבנייה, דבר שהביא לגריעה משמעותית משטח דירת התמורה שהוצעה לו. 

המפקח ארז שטיינברג דחה את טענות הנתבע, וקבע כי הוא לא הוכיח פגם מהותי בדירת התמורה ובפרויקט אשר עשוי להצדיק את התנגדותו, והבהיר כי הוא הסתמך על שיטת מדידה חריגה, המנוגדת לשיטה שאימצו יתר הדיירים. המפקח קבע בפסק הדין כי "נקודת המוצא לדיון בבחינת טענה לפגיעה קניינית בשל שטח דירת מוצא בפועל, המזכה לכאורה בשטח דירת תמורה מוגדל, היא בחינת קיומה של שיטת מדידה אחידה, שוויונית ושקופה לכלל בעלי הדירות. בענייננו, אין מחלוקת בין הצדדים כי כלל הדירות נמדדו באותה שיטה, ואילו רק דירת הנתבע, והיא בלבד, נמדדה על ידי מודד מוסמך מטעמו בשיטת מדידה שונה".

לפיכך, המפקח שטיינברג קבע כי עקרון השוויון בין בעלי הדירות נשמר: "נקבעה בהסכמת בעלי הדירות נוסחה אחידה לחישוב שטחי דירות המקור וחישוב שטח דירות התמורה. מכאן, שהמדידה אותה ביצע המודד מטעם הנתבע בדירת הנתבע אינה רלוונטית כלל ועיקר לבחינת השוויון בתמורות, שכן שוויוניות התמורות נבחנת בשוויוניות של שיטת המדידה וחישוב השטחים".

המפקח הבהיר עוד כי הנתבע לא יכול להעלות טענה להפליה על בסיס הבדיקה שערך: "הנתבע לא יכול להישמע בטענה כי הופלה לרעה או כי נגרמת לו פגיעה קניינית רק מהטעם שעל פי מדידה פרטנית שערך בדירתו, ובדירתו בלבד, שטח דירתו גדול יותר". המפקח קבע עוד כי מתן תמורה על בסיס מסד נתונים לא שוויוני ולא אחיד, הוא שעלול ליצור עיוות וחוסר צדק.

יש לציין כי המפקח שטיינברג אימץ בפסק דינו את העיקרון שלפיו תמורות אחידות וזהות הן הבסיס לשוויון, בניגוד לפסיקה קודמת של השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי, שלפיה תמורות אחידות, המתעלמות מגודל הדירה המקורי, אינן שוויוניות. המפקח קבע כי "הנתבע מקבל תוספת מטרים כמותית זהה ליתר בעלי הדירות, וכי קיימת התייחסות שוויונית לכל הדירות בהיבט זה, על כן לא מצאתי כי הנתבע הוכיח כי הופר עקרון השוויון בין בעלי הדירות".  

לפיכך, המפקח קיבל את התביעה והורה לדייר הנתבע לחתום על ההסכם. עוד נקבע כי אם הנתבע לא יחתום על ההסכם, יוסמך עורך דינם של התובעים לחתום בשמו. בנוסף, הוטלו עליו הוצאות בסך 20,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן