לא ממהרים לפתוח חוזים: "היזמים חזקים ומאוד קל לטשטש דוחות"

בעוד שוק הנדל"ן מתמודד עם שגרת חירום מתמשכת, ריבית גבוהה ודרישות של יזמים לפתוח חוזים, יש מי שנמצא בחזית עבור בעלי הזכויות. בראיון באולפן "מגדילים", מסביר עו"ד אמיר שטיינהרץ, בעלים ומייסד משרד עו"ד אמיר שטיינהרץ ושות', המייצג אך ורק דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית – כיצד הוא מוודא שהבטחות המכרזים ימומשו ומהי הדרך הנכונה לנהל פרויקט בפריפריה. "היזמים הם חזקים ומאוד קל לטשטש דוחות; התפקיד שלנו הוא לעמוד על המשמר תוך כדי תנועה".

אנחנו נמצאים בתקופה מאתגרת. איך השטח והדיירים חווים את המציאות הנוכחית?
"אנחנו נמצאים בחזית עם בעלי הזכויות ולצערי כבר למודי ניסיון. המלחמות הפכו לשגרה ובתוך זה אנחנו ממשיכים לקדם פרויקטים בכל הכוח. מאז הקורונה, היזמים למדו להתנהל בשגרת חירום והמושג 'פורס מג'ור' (כוח עליון) כמעט ולא קיים יותר כתירוץ לעצירת עבודה. עם זאת, בשנה האחרונה אנחנו רואים 'הייפ' של יזמים שטוענים לבעיות כלכליות בגלל הריבית והמלחמה ומבקשים לפתוח חוזים".

איך אתה מגיב כשמיזם מבקש לפתוח חוזה ולצמצם תמורות לדיירים?
"אני לא לוקח את טענות היזמים כדברי אלוהים חיים ובודק אותם בצורה יסודית. כשיזם מבקש לפתוח חוזה, הדבר הראשון שאני עושה זה לבקש את הדוח הכספי המקורי. אני מקים מעין 'ועדת ביקורת' מטעם הדיירים, הכוללת שמאי, יועץ מס, יועץ ביטוח ומפקח בנייה. אנחנו בודקים את הנתונים ברזולוציה של שינויים במסים ובעלויות. כבר קרה שגילינו יזם שפשוט 'הנדס' את הדוחות שלו כדי להציע הפחתת תמורות, כי הוא לא האמין שנרד לרמת הדיוק הזו".

מה קורה במקרים שבהם הבדיקה שלכם מראה שהיזם אכן צודק והפרויקט בסכנה כלכלית?
"גם אם אנחנו מזהים שהיזם צודק ויש 'פגיעה בכנף', אנחנו בונים מנגנונים מודולריים. אנחנו בודקים מה יהיה בעתיד ומייצרים הסכמים שמאפשרים להחזיר את התמורות ואולי אף להגדיל אותן בהמשך כשהשוק ישתפר. המטרה היא להגיד את האמת מהיום הראשון; אני מעדיף להפתיע לטובה מאשר להפתיע לרעה. כשהדיירים מבינים את הנתונים ורואים שיש עין פקוחה על היזם, האמון שלהם בפרויקט עולה".

אתה פועל גם בפריפריה, למשל בבית שאן. האם יש הבדל בהתנהלות מול הדיירים שם לעומת המרכז?
"חד משמעית כן. בפריפריה הקשר לקרקע הוא הרבה יותר אידיאולוגי ורגשי – זה ממש בדם ליבם של האנשים, בעוד שבמרכז רואים בזה לעיתים עסק כלכלי 'קר'. בפריפריה יש צורך בטיפול שונה, ב'שפה תרבותית' אחרת. אנחנו עורכים סקרים חברתיים כדי להבין מה באמת חשוב לאוכלוסייה: לפעמים דייר יעדיף לוותר על מטר-שניים בדירה העתידית כדי לקבל דמי שכירות גבוהים יותר שיאפשרו לו לגור בדירה עם ממ"ד כבר בזמן הפינוי ולא לחכות שנים תחת איומי מלחמה".

מהי התחזית שלך לשוק הנדל"ן בשנה הקרובה?
"השוק כרגע בבעיה, אבל פרויקטים של התחדשות עירונית הם לטווח ארוך. אני מאמין שבשנה הבאה נראה שינוי והתייצבות ברגע שהמלחמות יסתיימו. הביקוש לדירות עם ממ"ד הוא כיום גבוה מאוד, וזה ימשיך להניע את השוק. עם זאת, יזמים חייבים להפסיק לזרוק הבטחות שאי אפשר לעמוד בהן במכרזים – הצעות צריכות להיות הרבה יותר מבוקרות ומקצועיות".

לסיכום, מה הטיפ שלך לדיירים שמתחילים תהליך כזה?
"אל תחששו יותר מדי. הטיפ הכי חשוב הוא לבחור גורם מקצועי אחד – בדרך כלל עורך הדין – שאתם סומכים עליו, ולתת לו את המפתחות להוביל את הפרויקט. אם יש יותר מדי מנהלים, הפרויקט מגיע לנקודת פיצוץ. חשוב לוודא שבעלי המקצוע שאתם בוחרים מתמחים אך ורק בתחום הזה, כי זהו תחום עיסוק ייחודי ומורכב".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן