טל תפוחי: "באופן מפתיע, אין כיום בעיית מימון בשוק"

באולפן "מגדילים" התארח טל תפוחי, מנכ"ל 'גמלא הראל', לשיחה על השינוי במפת המימון בישראל, על החשיבות של "השלמת הון" ועל הסיבה לכך שבתקופה כזו, הוא מסתכל קודם כל על היזם ורק אחר כך על הפרויקט.

טל, אתם פועלים בתחום מימון חוץ-בנקאי, אבל אתה מסתייג מההגדרה הזו. למה?
"היום המונח הזה קצת מעליב. אנחנו חברת בת של קבוצת 'הראל ביטוח', וגופים כמונו הפכו לשחקנים לכל דבר ועניין לצד המערכת הבנקאית. אני מעדיף לקרוא לזה פשוט 'מימון נדל"ן'. יחד עם הראל, אנחנו מעניקים מעטפת מלאה של ליווי פיננסי, חוב בכיר, פוליסות והשלמות הון בחבילה אחת עבור היזם".

מהי בעצם "השלמת הון" ומדוע היא הפכה למוצר כל כך מבוקש?
"כשחברה מגיעה לבנק לקבל ליווי, הבנק דורש הון עצמי משמעותי. לא תמיד ההון הזה זמין ליזם, ובעבר הם נאלצו להכניס שותפים או לקחת הלוואות מחברים ומשפחה. אנחנו מאפשרים ליזם להעמיד את חלקו בהון העצמי הנדרש כדי להוציא את הפרויקט לפועל. היום כמעט ואין פרויקט שלא נעזר בהשלמת הון; זה תחום שהתמסד לגמרי ב-20 השנים האחרונות".

האם אתם מזהים קושי של יזמים לקבל מימון?
"באופן מפתיע, אין כיום בעיית מימון בשוק. התחרות הגדולה בין הגופים השונים מאפשרת לכל יזם למצוא מימון. עם זאת, החיתום (בדיקת העסקה) הפך להרבה יותר קפדני. אם בעבר היחס בין בדיקת הפרויקט ליזם היה 50-50, היום הדגש הוא 80% על היזם – על הניסיון שלו, היכולת הפיננסית שלו והאמינות שלו. במצב של האטה ותזרים לחוץ, אנחנו רוצים לראות אנשים עם 'טרק ריקורד' שכבר עברו משברים ויודעים להתנהל בהם".

איזה פתרון אתם מציעים ליזמים שנתקעו עם מלאי דירות לא מכור?
"יש לנו תוכנית מיוחדת שמאפשרת ליזמים להנזיל את עצמם. אנחנו מעניקים מסגרות אשראי כנגד המלאי הקיים, כך שהיזם יכול למשוך ולהחזיר כסף בצורה גמישה. זה עוזר לשחרר כסף ש'שוכב' במלאי ומאפשר ליזם להמשיך לממן את התקורות שלו או לצאת לפרויקטים חדשים מבלי להיחנק תזרימית".

מהי "עצת הזהב" שלך ליזמים שניגשים היום למכרזי קרקע?
"הטיפ הכי גדול שלי הוא להוריד את המשקפיים הוורודים. אל תצאו מנקודת הנחה שהמחירים תמיד יעלו ויפצו על כל טעות. כשאתם בוחנים קרקע היום, קחו בחשבון את הריביות הגבוהות, את עלויות הבנייה שזינקו ואת רמת המחירים הנוכחית שמשקפת האטה. בשמאות אנחנו לא נביאים, אנחנו רואים תמונת מצב – והמצב הנוכחי דורש זהירות רבה ושמרנות".

האם אתה אופטימי לגבי חזרת הביקושים?
"בסוף ישראל היא מדינה קטנה עם ביקוש קשיח למגורים. המחירים עלו בחדות בשלוש השנים האחרונות והשכר לא הדביק את הקצב, מה שיצר קיפאון כי לזוגות צעירים קשה להגיע להון העצמי הנדרש. השוק כרגע בתיקון, ויזמים לא יכולים להוריד מחירים בקלות כי שולי הרווח נשחקו על ידי עלויות הבנייה והריבית, אבל הצורך בדירות תמיד יהיה כאן".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן