פסק דין תקדימי: "השכרת דירות בבוקינג ואייר בי אנד בי נכללת בגדר שימוש למגורים"

פסיקה תקדימית של המפקחת על המקרקעין: השכרת דירות למגורים לטווח קצר באמצעות אתרים כמו בוקינג ואייר בי אנד בי מוגדרת כשימוש למגורים. בכך דחתה המפקחת יעל ליבוביץ תביעה שהגישו בעלי דירות בבניין בחיפה לאסור על הנתבעים להשכיר את דירותיהם לשכירות קצרת טווח, וזאת לאור הוראת התקנון המוסכם שקבע כי ביחידות לא יתאפשר כל שימוש שאינו למגורים בלבד.

הבניין שנמצא בלב המאבק המשפטי ממוקם ברחוב ארהון רוזנפלד בשכונת בת גלים בחיפה, על קו החוף. הבניין, שבו 23 דירות, נבנה בשנת 2020. שבע שנים לפני הקמת הבניין רכשו חמישה שותפים את זכויות הבעלות בחלקה לשם הקמת הבניין ומכירת חלקים ממנו לצדדים שלישיים. השותפים חתמו על חוזה שיתוף, שבו נקבע כי הדירות בבניין לא יפוצלו בלא היתר כדין, וישמשו אך ורק למגורים. בד בבד עם חתימת ההסכם החלה להתגבש קבוצת רכישה לרכישת הדירות שתוכננו להיבנות במקום.

בשנת 2023 הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ובתקנון המוסכם שלו נקבע בין היתר כי "ביחידות המגורים בבית המשותף לא יותר כל שימוש, למעט שימוש למגורים". עם זאת, מיום הקמת הבית מקצת הדירות שימשו למגורים בשכירות לטווח קצר בעוד אחרות שימשו למגורים של רוכשיהם או של שוכרים בשכירות ארוכת טווח.

בתביעה שהגישו 12 בעלי דירות בבניין נטען כי חרף ההוראות המפורשות, משכירים הנתבעים את דירותיהם בשכירויות שעתיות או יומיות, והדבר מהווה שימוש מסחרי בדירות כדירות נופש לתקופות קצרות. לטענת התובעים, שימוש זה מהווה הפרה של התקנון המוסכם, וגורם לפגיעה ביתר בעלי הדירות בבית, שעה שלבית מגיעים אורחים רבים שגורמים לבלאי מואץ של המעלית ושל הדלתות והשערים בבית, וכן נגרם לכלוך בלתי סביר לשטחים המשותפים.

הנתבעים, מצדם, השיבו כי השימוש שהם מבצעים בדירות עולה בקנה אחד עם הסכמות בעלי הדירות עוד טרם החתימה על הסכם השיתוף. עוד נטען כי בהסכם השיתוף לא היתה כל כוונה לאסור שכירות קצרת טווח, וכי הפרויקט שווק ככזה שמאפשר שימוש מלונאי המותר על פי התב"ע ואטרקטיבי בשל הקרבה לים. עוד טענו הנתבעים כי הסכם השיתוף שנחתם טרם הקמת הבניין לא התיימר לשלול שכירות קצרת טווח.

בפני המפקחת יעל ליבוביץ, שדנה בתביעה, עמדה סוגיה מרכזית אחת: כיצד לפרש את המונח "מגורים", כפי שנקבע בתקנון הבניין. המפקחת ציינה כי פרשנות אחת קובעת כי הכוונה למגורי קבע או למרכז חיים של אדם או משפחה. על פי פרשנות זו, השכרת דירה לטווח קצר אינה מהווה "שימוש למגורים" בהיותה פעילות בעלת אופי מסחרי מובהק. המפקחת הוסיפה כי הפסיקה הבחינה בין מגורים לבין השכרה לטווח קצר.

עם זאת, המפקחת הבהירה כי פסקי הדין שהתקבלו בנושא עסקו בפרשנות המונח "מגורים" ביחס לסוגיות מדיני המיסים או התכנון והבניה, שבה ניתן לראות בשכירות קצרת טווח שימוש עסקי החייב במס, ולא שימוש קלאסי של מגורים.

מנגד, המפקחת הציגה פרשנות נוספת, המתייחסת למונח "מגורים" מנקודת מבט פונקציונלית. על פי הפרשנות הזו, המילה "מגורים" מתארת את הפעולה של לדור, ללון, להתגורר בדירה. המפקחת ציינה כי הפרשנות הזו מתייחסת לאופי הפעילות המתבצעת בנכס – פעילות אנושית של שהייה, שינה, אכילה, מנוחה, וכדומה. "כאשר אדם שוכר דירה לטווח קצר, בין אם לשבוע, לחודש או אף ללילה אחד, הוא משתמש בה למטרות מגורים", קבעה המפקחת. "לו הייתה כוונת הצדדים להגביל את השימוש למגורי קבע בלבד, היה עליהם לציין זאת מפורשות. היעדר הגבלה כזו בלשון הסעיף, משמעו כי כל שימוש שהוא במהותו 'מגורים', ללא קשר למשכו, עונה על דרישת התקנון".

עוד ציינה המפקחת בהקשר זה כי יש להבחין בין השימוש הנעשה בדירה לבין התכלית המסחרית של הבעלים. "העובדה שבעל הדירה משכיר אותה תמורת תשלום, ובכך מפיק רווח, אינה משנה את אופי השימוש של השוכר", קבעה. "השוכר, בין אם הוא שוכר לטווח ארוך ובין אם הוא תייר השוהה לילה אחד, משתמש בדירה למטרות מגורים".

המפקחת נדרשה כעת לבחור בין שתי הפרשנויות. בתום העדויות ולאחר שבחנה את הראיות, היא קבעה כי לרוכשים היה ברור כי ניתן לקיים בבניין השכרה לטווח קצר. הפקחת כתבה בפסק הדין כי "שוכנעתי כי היה גלוי, ברור וידוע לכלל הרוכשים המאוחרים כי הוסכם שתתאפשר בבית השכרה קצרת טווח, או כי הודע לכלל המתעניינים והרוכשים המאוחרים כי 'מגורים' כוללים גם השכרה קצרת טווח, באופן שאינו משאיר מקום לספק אשר לפרשנות המונח מגורים".

עוד ציינה המפקחת כי הסכם השיתוף והתקנון המוסכם לא פירטו ולא הגבילו את סוג המגורים המותר בבניין. "לא ציינו 'מגורי קבע', 'מגורים ארוכי טווח', 'מרכז חיים' או כל הגדרה אחרת המצמצמת את משמעות המילה 'מגורים' למשך זמן מסוים או לאופי מסוים של שהייה. בהיעדר הגבלה מילולית כזו, כל שימוש שהוא במהותו 'מגורים' – קצר או ארוך – עונה על דרישת הסעיף. לו הייתה כוונה לאסור סוג מסוים של מגורים, היה מצופה שהדבר יצוין במפורש".

לסיכום, המפקחת דחתה את התביעה, וקבעה כי "השכרת דירות למגורים לטווח קצר, כגון באמצעות פלטפורמות כמו בוקינג ואייר בי אנד בי נכללת בגדר 'שימוש למגורים' המותר על פי התקנון ועפ"י הסכם השיתוף שהיווה בסיס לתקנון". בנוסף, על התובעים הוטלו הוצאות בסך 9,191 שקל. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן