הערים המובילות במתן היתרי בניה לפינוי בינוי - ירושלים בפער גדול לפני כולן

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת את הדו"ח לשנת 2025 ממנו עולה כי אושרו 186 תכניות מפורטות למתחמי פינוי בינוי הכוללות 75,925 יחידות דיור, מהן 55,074 יח"ד תוספתיות. עוד עולה כי בשנת 2025 ניתנו היתרי בנייה ל-28,902 יחידות דיור במסגרת מיזמי התחדשות עירונית, מתוכן 13,066 יח"ד במתחמי פינוי ובינוי ו-15,836 יח"ד במיזמי התחדשות ביניינית לסוגיה. סך הכל – 28% מכלל התחלות הבניה היו בהתחדשות עירונית וכל דירה חמישית (22%) שנמכרה בשוק נבנתה בפרויקט התחדשות עירונית.

במהלך העשור האחרון, צמח מספר יחידות הדיור בתכניות פינוי ובינוי שאושרו מכ-6,000 יח"ד בשנת 2015, ועד כ-76,000 בשנת 2025.  

הערים המובילות בתחום התכנון – ירושלים, לוד וטירת הכרמל
בשנת 2025 ירושלים ממשיכה להוביל במספר יחידות דיור מוצעות בתכניות שאושרו במיזמי פינוי ובינוי. העיר המובילה במספר יחידות הדיור שאושרו בתכניות פינוי ובינוי מאושרות ביחס לגודל האוכלוסייה היא טירת כרמל, ואחריה לוד וחדרה. מדובר בבשורה של ממש, המראה על מגמה יציבה של התרחבות בשורת ההתחדשות העירונית ליישובים נוספים ולמעגלי ביקוש נרחבים יותר.

תכניות פינוי ובינוי שאושרו בשנת 2025 (לפי היקף יחידות הדיור המוצעות)

תכניות ההתחדשות הבניינית – מחליפות לתמ"א 38
בשנת 2024 פקע תוקפה של תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה והחליפה אותה תכניות להתחדשות בניינית. על פי הנתונים, בשנת 2025 הרשות להתחדשות מימנה ותכננה תכניות חלופיות ב-ב-18 ערים, המתווספות ל-3 תכניות שאושרו בשנים קודמות. עד כה, אושרו תכניות התחדשות בניינית ב-9 ערים – נהריה, רמלה, רעננה, כפר סבא, לוד, פתח תקווה, יבנה, באר שבע ובאשדוד. תכניות נוספות מקודמות בחיפה, בת ים, אשקלון, בני ברק, ובית שמש, ולאחרונה החלה הרשות להתחדשות עירונית לקדם תכניות נוספות בטירת הכרמל, רמת השרון, רחובות וקריית שמונה. לתכניות אלו פוטנציאל לקדם התחדשות עירונית של 36,653 בניינים במרחבי התכנון הרלוונטיים בכל הערים בהן הן מקודמות, ולהניב 622,192 יח"ד חדשות ומחודשות.

היתרי בנייה: התחדשות בניינית גוברת על פינוי בינוי
במהלך השנה הוציאו רשויות מקומיות ברחבי הארץ היתרי בניה שכללו 28,902 יח"ד בהתחדשות עירונית, מתוכן 13,066 יח"ד אושרו בהיתרי בניה מכוח תכניות פינוי ובינוי ו-15,836 יחידות דיור אושרו בהיתרי בניה שהוצאו מכוח תכניות להתחדשות בניינית. 

מהנתונים עולה, כי בשנת 2025 נרשם הנתון השני בגובהו בכל הזמנים של היתרי בנייה לפינוי ובינוי,  הגבוה בכ-42% מזה של 2023. עם זאת, נרשמה ירידה של כ-15% בהיתרי בנייה אלו בהשוואה לנתוני 2024. לצד זאת, נשמר הרף הגבוה של יח"ד בהיתרי בנייה בהתחדשות בניינית (תמ"א 38 וחלופותיה), כאשר רק בשנת 2022 נרשם נתון גבוה יותר. נתונים אלו תומכים בעלייה שחלה במודעות הציבור לצורך במיגון נוכח האתגרים הביטחוניים בשנים האחרונות, לצד הקושי בקידום מיזמי פינוי בינוי בתנאי שוק משתנים. 

במהלך העשור האחרון גדל מספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בניה לפינוי בינוי בלמעלה מ-1,200%.

הערים המובילות במתן היתרי בניה לפינוי בינוי

בשנת 2025 ירושלים הובילה במספר יח"ד שניתנו במסגרת היתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי, אשר הגיע ל-4,092 יח"ד. יהוד-מונוסון, גבעתיים ובת-ים הובילו בהיתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי ביחס לגודל האוכלוסייה. 

הערים המובילות במתן היתרי בניה להתחדשות בניינית לשנת 2025

בשנת 2025 נמשכה ההובלה של תל אביב–יפו במתן היתרי בנייה מתוקף התחדשות בניינית ותמ"א 38, כאשר 180 מבנים קיבלו היתר בשנה זו, חלקם הגדול במסלול הריסה ובנייה מחדש. בשנת 2025 נרשמה עלייה ניכרת בהיקף ההיתרים שניתנו בחיפה, המבטאת גידול של כ-70% במספר יחידות הדיור שהונפק להן היתר בנייה במסלול זה, לעומת שנת 2024. ביחס לגודל האוכלוסייה בשנה זו מובילה תל אביב–יפו, ואחריה רמת גן, ובשנה זו הצטרפה למובילות גם רעננה.

הכרזות  על מתחמי התחדשות עירונית חדשים
על פי חוק, הכרזה על מתחם כמתחם לפינוי-בינוי על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נדרשת על מנת להקנות ליזם את הטבות המס הקבועות בחוק, שהינן חיוניות למימוש הפרויקט, וכן נדרשת כדי להחיל על המיזם הסדרים שונים הקבועים בחוק, כגון לעניין "דייר סרבן".  על פי הנתונים 47 מתחמים הוכרזו במסלול רשויות ובהם 48,723 יח"ד; 39 החלטות מקדמיות ניתנו למתחמים שבהם 16,738 יח"ד ; 77 מתחמים הוכרזו במסלול מיסוי ובהם 28,771 יח"ד.

במסגרת ההכרזות על מתחמי פינוי ובינוי, יש לציין מספר אזורים וערים בהם הוכרזו מתחמי פינוי ובינוי לראשונה. אלו כוללים מתחם ביישוב מעלה אדומים שבאזור יהודה ושומרון, בו מתוכננות כ-750 דירות חדשות. הכרזות ראשונות ניתנו גם באילת, בה הוכרזו 5 מתחמים חדשים, בהם ייהרסו 605 דירות ישנות במקומן ייבנו 1,845 דירות חדשות, וכן הכרזות ראשונות שניתנו בערים  נשר, צפת, קרית  שמונה, נהריה, חצור הגלילית. יש לציין גם הכרזה ראשונה ביישוב טירה שבמגזר הערבי, שם מוצעת הקמתן של 250 דירות בהתחדשות עירונית במתחם מרכזי.

תמריצים בגובה 110 מיליון שקל על הסכמי מסגרת
הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית מעניקים לרשות המקומית תמריץ כספי להוצאת היתרי הבנייה להתחדשות עירונית, בדגש על מתחמי פינוי ובינוי. במסגרת הסכמים אלה, הרשות המקומית זוכה במענק לסיוע בהקמת התשתיות ומוסדות הציבור. הסכמי המסגרת הראשונים (דור א') נחתמו בשנת 2022 עם 12 רשויות מקומיות בהיקף תקציבי של 440 מיליוני שקלים. עד שנת 2025, נוצל תקציב זה במלואו, בגין היתרי בנייה שהונפקו עד 2024 כולל, ובהם 27,393 יחידות דיור בפינוי ובינוי ו-15,771 בהתחדשות בניינית. 

בשנת 2024 התקשרה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בהסכמי מסגרת רב-שנתיים (דור ב') עם שש רשויות מקומיות נוספות – יהוד, רמלה, פתח תקווה, חולון, אור יהודה וקריית גת, בהיקף תקציבי כולל של 120 מיליון שקלים. 

בשנת 2025 חולקו לראשונה מענקים לרשויות במסגרת הסכמי דור ב' בגין הנפקת היתרי בנייה בעבור 1,887 יחידות דיור בפינוי בינוי ו-1,739 יחידות דיור בהתחדשות בניינית, בסך של כ-42 מיליון שקלים. 

סך התמריצים שניתנו בשנת 2025 בגין היתרי הבנייה שהונפקו בשנת 2024 בכלל הרשויות המקומיות החתומות כיום על הסכמי מסגרת עמד על כ-110 מיליון שקלים. 

יצוין כי בשלהי שנת 2025 פרסמה הרשות הממשלתית קול קורא נוסף להסכמי מסגרת בסך של 40 מיליון שקלים, והיא בוחנת זכאותן של הרשויות המקומיות שביקשו לקחת בו חלק בימים אלו.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן : "דוח 2025 מציג תמונה ברורה, ההתחדשות העירונית ממשיכה לשבור שיאים ולהפוך לחלק משמעותי יותר ויותר משוק הדיור בישראל. אנחנו מבינים שהתחדשות עירונית היא כבר לא רק כלי תכנוני, אלא מנוע משמעותי לחיזוק הערים, להגדלת היצע הדיור ולשיפור איכות החיים של התושבים. עכשיו המטרה היא להמשיך את התנופה, להרחיב אותה לעוד ערים ואזורים, ולהבטיח שהצמיחה שאנחנו רואים היום תהפוך למציאות ארוכת טווח עבור אזרחי ישראל״.

יורי גמרמן, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית:  "בשנת 2026 הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתכוונת לפעול להאצת מימוש תוכניות מאושרות והבאתן לשלב ההיתרים והתחלות הבניה.  נפעל ביתר שאת לקיצור תהליכים בענף ההתחדשות העירונית, הסרת חסמים, לשיפור הכלים הכלכליים וזאת לצד המשך עבודה מאומצת לקידום מהיר של התחדשות עירונית בכל חלקי הארץ ובמיוחד באזורים שנפגעו במהלך המלחמה. תפיסתי כי ההתחדשות והשיקום הם הזדמנות לבנות מחדש טוב ובטוח יותר וגם מענה לאתגרים הלאומיים העתידים "

ארבל אלטשולר, סמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "2025 הייתה שנת מבחן לענף ההתחדשות העירונית – גם כקטר מרכזי של שוק הדיור והמשק וגם כאמצעי וכמענה להתמודדות עם אתגרים לאומיים והשלכות המלחמה. הדו״ח השנתי של הרשות משקף תמונת מצב עדכנית ומבוססת נתונים, ומהווה כלי מרכזי לגיבוש מדיניות ולהמשך קידום הענף בשנים הקרובות. הנתונים מוכיחים כי ההתחדשות העירונית כבר אינה חלופה, אלא מסלול מרכזי להגדלת מלאי הדיור בישראל. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן