ועדת הערר בהחלטה עקרונית: פטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 יחושב לפי זכויות בנייה פוטנציאליות

חישוב פטור מהשבחה במסגרת תכניות תמ"א 38 יתבצע על בסיס שטח קומה מורחב, גם אם בפועל מבקשי ההיתר לא ביקשו להרחיב את דירותיהם. כך קבעה ועדת הערר המחוזית, בהחלטה שבה דחתה ערר של עיריית תל אביב כנגד החלטת שמאי מכריע.

הרקע לערר הוא היתר בנייה לביצוע עבודות חיזוק לבניין ברחוב המלך ג'ורג' פינת זמנהוף בתל אביב, בהתאם לתכנית רובע 3 (תא/3616/א), שהיא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. הבקשה להיתר כוללת חיזוק מעטפת הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, שינויים בחלוקת השטח הפנימי ובחזיתות בקומות 1-2 (הקומות שמעל קומת המסחר במבנה הקיים), וכן תוספת 2 קומות מלאות חדשות וקומה 5 חלקית. הבקשה אינה כוללת תוספת שטח בקומות המגורים בבניין הקיים (קומות 1 ו- 2), למרות שבהתאם לתמ"א ניתן היה להרחיב את הקומה הקיימת באמצעות תוספת של 25 מ"ר לכל דירה (בכל קומה יש 4 דירות). 

הוועדה המקומית הגישה ערר נגד קביעת השמאי המכריע, לפיה מלוא הזכויות שנתבקשו בבקשה להיתר חוסים תחת הפטור, מאחר מדובר בסל הזכויות בהיקף של 2.5 קומות מלאות בהתאם לתמ"א 38. לטענת העירייה, מדובר בקביעה שגויה.

בערר נטען כי תוספת הקומה החלקית (קומה 5) היא בשיעור של 65 אחוז משטח הקומה שתחתיה, מאחר ותמ"א 38 מאפשר בינוי של מחצית (50%) קומה בלבד, הרי שמדובר בתכנית משביחה. על פי תחשיב הוועדה המקומית, שטח קומת מגורים קיימת (קומה 2) ברוטו הוא 237 מ"ר, שטח קומה 3 ו- 4 (הקומות החדשות) הוא 226.42 מ"ר, ושטח הקומה החלקית (קומה 5) הוא 141.42 מ"ר.

לטענת העירייה, מכיוון שסל הזכויות על פי תמ"א 38 הוא שתי קומות וחצי, הרי שמחצית משטח הקומה הרביעית הוא 113.21 מ"ר. זה השטח שאמור להיות פטור מהשבחה בקומה החמישית החלקית. מכיוון שבפועל הבקשה היא ל-141.42 מ"ר בקומה החלקית, טענה העירייה, הרי שיש פער של 28.21 מ"ר בין השטח המבוקש לבין השטח הפטור מהשבחה (113.21 מ"ר), שבגינו יש לחייב בהיטל השבחה.

ועדת הערר, בראשותו של עו"ד אייל אילוז, קבעה כי יש להתבסס בחישובי הפטור מהשבחה על היתר רעיוני – הכולל את כלל השטחים הפטורים מהשבחה במסגרת התמ"א, גם אם בפועל הם לא התבקשו. הוועדה ציינה כי היתר רעיוני שכזה, כולל קומה טיפוסית מורחבת ששטחה גדול משטח הקומה הקיימת. מכיוון שבכל בקומה טיפוסית קיימת בבניין הקיים, ישנן 4 דירות שכל אחת ניתן להרחיב בהתאם לתמ"א ב-25 מ"ר, קבעה הוועדה, הרי שבאופן רעיוני ניתן היה להרחיב את הקומה לפי תמ"א 38 בשטח נוסף של 100 מ"ר. ומכאן, נקבע, הקומה החלקית שאושרה במסגרת הבקשה להיתר, במצב החדש אינה עולה על שטח 50 אחוז מהקומה הטיפוסית המורחבת על פי ההיתר הרעיוני.

לאור זאת, הוועדה קבעה כי לא נפלה שגגה בהחלטת השמאי המכריע, ודחתה את הערר.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן