חובות היזמים מזנקים - הבנקים ממשיכים להרוויח: בנק ישראל מסמן את ענף הנדל"ן כמוקד סיכון מרכזי

דוח הפיקוח על הבנקים לשנת 2025 חושף תמונה מדאיגה של התגברות הסיכונים בענף הבינוי והנדל"ן הישראלי. על פי הנתונים, האשראי לענף זה מהווה מרכיב דומיננטי ומסוכן בתיק הבנקאי, כאשר הוא מרכז כ-39% מסך האשראי העסקי וכ-21% מכלל האשראי לציבור. במהלך שנת 2025 צמח האשראי המאזני לענף זה בשיעור של כ-14%, והסתכם ב-366 מיליארד ש"ח בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות.

הזינוק באשראי: מלכודת המלאי והמימון
הממצא הדרמטי ביותר בדוח נוגע לזינוק של כ-40% באשראי הכספי למימון פרויקטים לליווי בנייה למגורים, שהגיע ל-69 מיליארד ש"ח בסוף 2025. עלייה חריגה זו מוסברת בשילוב של כמה גורמים שהעמיקו את צורכי המימון של היזמים: ראשית, האטה משמעותית במכירת דירות חדשות (ירידה של כ-26% לעומת אשתקד) הובילה להצטברות מלאי של מעל 83,000 יחידות דיור לא מכורות הממתינות לקונים. שנית, עלויות ייצור מאמירות עקב התייקרות תשומות הבנייה ב-5.1% והמשך המחסור החמור בעובדים העלו את עלויות הביצוע.

בנוסף, יזמים רבים הציעו "מבצעי מימון" (כמו מודל 80-20) הכוללים דחייה משמעותית בתשלומים עד למועד המסירה. בעוד שמבצעים אלו נועדו להימנע מהורדת מחירים רשמית, הם אילצו את היזמים ליטול אשראי בנקאי נוסף כדי לממן את המשך הבנייה במקום להסתמך על תזרימי המזומנים של הרוכשים, מה שהעמיס חובות כבדים על החברות.

שחיקה בביטחונות ופער מסוכן בקצב המכירות
הגידול בחובות היזמים מתרחש במקביל לשחיקה במדדי הביטחון של הבנקים המלווים. הדוח מצביע על ירידה ב"כושר הספיגה" הממוצע בפרויקטים למגורים – המבטא את ירידת המחיר המקסימלית שפרויקט יכול לספוג לפני שהבנק ירשום הפסד – לשיעור של כ-58% (לעומת כ-70% בסוף 2024). לגבי 14 פרויקטים גדולים במערכת, כושר הספיגה כבר נמוך מ-30%, נתון המעיד על רמת סיכון גבוהה במיוחד.

סיכון נוסף נובע מהפער המתרחב בין קצב הבנייה לקצב המכירות: ב-44% מהחשיפה הבנקאית לפרויקטים, קצב הביצוע ההנדסי גבוה מקצב המכירות בפועל, עלייה משמעותית לעומת 35% בשנה הקודמת. המשמעות היא שהבנקים ממשיכים להזרים כספים לבנייה של פרויקטים שקצב המכירה שלהם איטי, מה שמגדיל את חשיפתם לכשל אשראי פוטנציאלי. כמו כן, קיימת חשיפה של 42 מיליארד ש"ח ללווים בענף שאינה מובטחת בשעבוד על נכס ספציפי, אשראי שנועד בעיקר לקבלני ביצוע הסובלים מסביבת ריבית גבוהה.

התערבות הפיקוח על הבנקים
נוכח טענה להתגברות הסיכון מהשימוש במבצעי המימון, החל הפיקוח על הבנקים באפריל 2025 הוראת שעה המטילה מגבלות מחמירות. לפי ההוראה, בנקים המלווים פרויקטים שבהם מעל 25% מהדירות נמכרו בתנאי תשלום שעיקרם נדחה למסירה, נדרשים להקצות הון נוסף (שקלול לסיכון של 150%). מטרת הצעד היא לאזן בין המשך זרימת האשראי לבין הצורך בהפחתת הסיכון המתגבר בתיקי הליווי.

לסיכום, למרות שרווחיות הבנקים נותרה גבוהה (32.3 מיליארד ש"ח רווח נקי למערכת), ענף הנדל"ן מסומן בבירור כמוקד סיכון קריטי. הצטברות מלאי הדירות והתלות הגוברת של היזמים באשראי בנקאי כדי לגשר על פערי תזרים, מעמידים את יציבות הענף – ואת חשיפת הבנקים אליו – בנקודת מבחן מורכבת.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן