"הפגיעה בערך הנכס היא בחירה סובייקטיבית": נדחה ערר של יזם לקזז היטל השבחה

נדחה ערר של חברה יזמית לקזז את היטל ההשבחה שנדרשה לשלם עבור הוצאת היתר בנייה, בגלל קיומם של "רכיבים פוגעים" הכלולים בהיתר, ומפחיתים את שווים של המקרקעין. ועדת הערר במחוז מרכז קבעה כי הרכיבים הפוגעים, הנכללים בהקלות שאושרו, נוספו לתכנית בגלל דרישת העוררת – החברה היזמית ולא מסיבות אובייקטיביות, ולפיכך אין מקום לקזז את הפגיעה לכאורה מההשבחה.

הערר הוגש על שומה מכרעת שנערכה בגין הקלות שאושרו לעוררת במסגרת היתר בניה לנכס ברחוב הרצל ביבנה. ההיתר כלל הקלה לניוד שטחי מסחר למרתף, שהיזמית טענה כי יש בה כדי לפגוע בשווי המקרקעין, וכן הקלה להגבהת המבנה, שלגביה חלקו הצדדים על גובה ההשבחה. השמאי המכריע קבע כי הקלת הניוד לא הפחיתה את שווים של המקרקעין, ואילו בנוגע להקלת הגבהת המבנה, קבע השמאי המכריע את שיעור ההשבחה שהיא גרמה.

בערר שהגישה לוועדת הערר המחוזית טענה העוררת כי יש להתערב בשומה המכרעת, ולקזז את ההשבחה שקבע השמאי המכריע בגין הקלת הגבהת המבנה, עקב קיומם של "רכיבים פוגעים" שיש בהם כדי להפחית את ההשבחה. לטענתה, השמאי המכריע התעלם מכך שהקלת הניוד היא הקלה פוגעת, שכן שטחי מסחר בתת הקרקע שווים פחות משטחי מסחר מעל הקרקע. עוד נטען כי הקלת הניוד גרמה לחוסר במקומות חניה וכתוצאה מכך לצורך בתשלום כופר חניה עבור 23 חניות, ועל כן יש לנכות מההשבחה שנוצרה מהקלת הגבהת המבנה, את סכום כופר החניה. היזמית טענה כי כופר החניה מהווה "רכיב פוגע" הנובע מהקלת הניוד.

הוועדה המקומית יבנה, מנגד, טענה כי אין להתערב בשומה המכרעת. העירייה טענה כי הרכיבים הפוגעים לא יכולים לקזז את ההשבחה שנגרמה מההקלה המשביחה, הן מבחינה עקרונית משפטית, שכן מדובר בבחירה סובייקטיבית של העוררת, והן מבחינה שמאית, שכן הרכיבים הפוגעים לא גרמו לירידת ערך.

בפני ועדת הערר, בראשות עו"ד יוני שוורץ, עמדה שאלה אחת: האם הקלת הניוד והרכיבים הנובעים ממנה, יכולים לקזז את ההשבחה שנגרמה מההקלה להגבהת המבנה. על השאלה הזו השיבה, בסופו של דבר, הוועדה בשלילה, ודחתה את הערר. בהחלטת הוועדה נקבע כי בהתאם לפסיקה, "כאשר בוחנים את השפעתן של מספר הקלות שניתנו יחד במסגרת אותו היתר בניה, יש לבחון את השפעתן הכוללת על שווי הנכס, ולא לבחון את תרומת כל אחת מההקלות באופן נפרד, שכן הן משנות יחדיו את המותר במקרקעין לעומת התכנית החלה".

עוד ציינה הוועדה כי גם אם יש הקלות שליליות, שיביאו לקיזוז שווי ההשבחה מההקלות המשביחות, הרי שבבחינת השווי של המקרקעין, "אין להתעלם מקיומן של זכויות מאושרות לא ממומשות או לא ממומשות באופן מיטבי, שכן זכויות אלו לא התפוגגו והן ממשיכות לחול על המקרקעין". 

הוועדה ציינה כי ניתן לגרוע השבחה שנבעה מהקלה הכוללת רכיב פוגע, רק אם יש קשר סיבתי מחייב בין ההשבחה לבין הרכיב הפוגע. מנגד, הבהירה הוועדה, כאשר אין קשר סיבתי בין ההקלה לבין הרכיב הפוגע במימוש הזכויות, וקיומו של הרכיב הפוגע נובע אך ורק מהעדפתו הסובייקטיבית של מבקש ההיתר, אזי, אין לקזז את ההשבחה הנובעת מההקלה, גם אם משמעותו של הרכיב הפוגע היא אי מימוש מיטבי של הזכויות המאושרות. הסיבה לכך, נכתב, היא מכיוון שבקביעת שווים של המקרקעין יש להתחשב בשימוש הטוב והיעיל ביותר בנכס, ולא ברצון הסובייקטיבי של מבקש ההיתר.

לגופו של עניין, הוועדה קבעה כי הגבהת המבנה לא חייבה את ניוד שטחי המסחר אל המרתף, ואלו נוידו אך ורק בשל רצונה הסובייקטיבי של העוררת. הוועדה הוסיפה וקבעה כי לא הוכח ןלא נטען כי קיימת מניעה תכנונית או פיזית לתקן את הרכיב הפוגע ולבטל את ניוד שטחי המסחר אל המרתף. מכיוון שכך, נקבע כי "אין לקזז את גריעת השווי שגורמת הקלת הניוד (ככל ואכן גורמת), מההשבחה שגרמה הקלת הגבהת המבנה".

גם את הטענה שהיזמית נדרשה לשלם כופר חניה, דבר המהווה רכיב פוגע, דחתה הוועדה: "אין קשר מחייב בין הקלת הגבהת המבנה לבין תשלום כופר החניה, שכן הגבהת המבנה לא הצריכה את ניוד שטחי המסחר למרתף, וכאמור לעיל, אלו נוידו אך ורק בשל רצונה הסובייקטיבי של העוררת באופן שהוליד את הצורך בתשלום כופר חניה, ולא הוכח ואף לא נטען כי קיימת מניעה לתקן את הרכיב הפוגע ולבטל את ניוד שטחי המסחר אל המרתף וכתוצאה מכך את הצורך בתשלום כופר חניה".

כאמור, הערר נדחה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן