סוף ל"תאונת המע"מ" בהשכרת דירות מגורים על יד חברות?

בית המשפט קבע לאחרונה, במסגרת פסק הדין בעניין א.ג. דיור רעננה בע"מ נ' ממונה אזור מע"מ – השרון, קביעה משמעותית בתחום המע"מ, הנוגעת לחברות השוכרות דירות מגורים מאנשים פרטיים ומעמידות אותן לצורכי מגורים במסגרת פעילותן העסקית.

בפסק הדין נקבע כי חברה הפועלת במתכונת זו תהיה רשאית לדווח לצורכי מע"מ אך ורק על ההפרש בין דמי השכירות שהיא משלמת לבין התמורה שהיא גובה בפועל. כלומר, החיוב במע"מ יחול רק על המרווח (הרווח) שנוצר מהפעילות.

עוד נקבע כי במקרים שבהם דמי השכירות המתקבלים נמוכים מדמי השכירות המשולמים – כך שמדובר בפעילות גרעונית הפסדית – לא יחול כלל חיוב במע"מ.

בית המשפט הוסיף, וקבע כי מסקנה זו אינה מוגבלת לחברות שעיסוקן המרכזי הוא בתחום הנדל"ן בלבד. נקבע כי האמור יחול גם על חברות מתחומים אחרים, אשר לצורך פעילותן העסקית השוטפת נדרשות לשכור דירות מגורים ולעשות בהן שימוש לצורכי מגורים במסגרת פעילותן העסקית. בהקשר זה הוזכרה גם טיוטת חוזר של רשות המסים משנת 2018, שלפיה השכרה של חמש דירות בלבד עשויה להיחשב כפעילות עסקית – קל וחומר כאשר מדובר בהשכרה של עשרות דירות.

השלכות רחבות למשק
לקביעות בית המשפט בפסק הדין עשויות להיות השלכות רחבות. כך למשל, חברות המעסיקות עובדים זרים נדרשות לעיתים לשכור עבורם דירות מגורים מאנשים פרטיים.

במצבים אלה עלולה להיווצר "תאונת מע"מ": מצד אחד, השכרת דירת מגורים מאדם פרטי לחברה אינה פטורה ממע"מ, ולכן על החברה השוכרת אותן, להוציא חשבונית עצמית ולשלם את המס. מצד שני, מאחר שמדובר בהטבה לעובד, לא ניתן לנכות את מס התשומות הכלול באותה חשבונית עצמית.

פסק הדין עשוי להציע מענה למצב זה. בהתאם לקביעות בית המשפט, ייתכן כי חברות אלו יוכלו להיחשב גם הן כ"עוסק במקרקעין". סיווג כזה עשוי לאפשר ניכוי מס תשומות, לצד חיוב העובד במע"מ בגין השימוש בדירה רק על ההפרש, ובכך לצמצם באופן משמעותי את היקף החבות במע"מ – ואף לאיינה לחלוטין במקרים מסוימים.

בנוסף, ניתן לשקול פתרון מבני נוסף לתאונת המע"מ, באמצעות הקמת חברה ייעודית שכל עיסוקה הוא השכרה של דירות מגורים מאנשים פרטיים והשכרתן לחברה אחרת שאינה עוסקת בתחום המקרקעין. במבנה כזה, החברה הייעודית תיחשב כ"עוסק במקרקעין", ובהתאם תוכל לדווח על בסיס ההפרש שבין דמי השכירות שהיא משלמת לבעלי הדירות לבין דמי השכירות שהיא גובה מהשוכרים

פסק הדין יכול לייצר פתרון חשוב עבור חברות שאינן פועלות בתחום המקרקעין כעיסוק עיקרי, אך נדרשות לשכור דירות במסגרת פעילותן השוטפת. אם בעבר מצבים אלו הובילו לא אחת ל"תאונות מע"מ", הרי שכעת מסתמן כי קיימת אפשרות להפחתת החשיפה ואף למניעתה.

הכותב הוא רו"ח אריאל אקוע, ממשרד עורכי דין מאיר מזרחי יחד עם א. רפאל ושות'

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן