מי הבוס? ועדת הערר מבהירה לשמאים המכריעים את גבולות הגזרה

ועדת הערר המחוזית מוסמכת להתערב במסקנותיו של שמאי מכריע, במקרה שבו שומה מכרעת מבוססת על פרשנות תכנונית שגויה של תכנית בניין עיר. כך עולה מהחלטה עקרונית שפרסמה השבוע ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים, המבהירה את גבולות הסמכות בין שמאי מכריע לבין ועדת הערר. בהחלטה נקבע כי כאשר שומה מכרעת מבוססת על פרשנות תכנונית שגויה של תכנית בניין עיר – ועדת הערר מוסמכת ואף מחויבת להתערב, לקבוע את הפרשנות הנכונה ולהחזיר את השומה לתיקון. 

ההחלטה ניתנה במסגרת עררים הדדיים שהגישו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בית שמש וחברת אפי קפיטל נדל״ן, שעסקו בהיטל השבחה בפרויקט מגורים עם חזית מסחרית בשכונת רמת אברהם בעיר. באפריל 2023 אישרה ועדת המשנה בקשה להיתר בנייה להקמת מבנה הכולל שתי קומות מסחריות ומעליהן קומות מגורים. אישור הבקשה כלל מספר הקלות, ובהן תוספת קומת מסחר; הקלה בגובה קומות המסחר (מעבר ל-5.70 מ' הקבועים בתכנית); הקלות נוספות הנוגעות לתוספת קומות למגורים, הבלטת מרפסות וניוד זכויות.

בעוד שומת הוועדה המקומית אשר אמדה את ההשבחה בסך של כ-15,000,000 ששקח (היטל בסך 7,514,018 ש"ח), שומת החברה טענה להעדר השבחה. השמאי המכריע קבע בשומה המכרעת כי ההשבחה נובעת משיפור תכנוני המאפשר את חלוקת שטחי המסחר לשתי קומות אפקטיביות תחת מגבלת הגובה הכוללת של 5.70 מ' שנקבעה בתכנית. השמאי המכריע העריך את סך ההשבחה בגין ההקלות למסחר בסך של  3,916,570 ששקל ובהתאם לכך קבע כי על החברה לשלם היטל השבחה בסך של 1,958,285 שקל. על קביעות אלו הוגשו העררים.

יו״ר ועדת הערר, עו״ד שרית אריאלי בן שמחון, אשר סיימה לאחרונה קדנציה של שבע שנים בתפקיד, פרסמה החלטה בעלת משמעות עקרונית. בהחלטה הדגישה הוועדה כי יש להבחין בין שתי רמות ביקורת שונות: סוגיות שמאיות מקצועיות, כגון בחירת עסקאות השוואה או קביעת מקדמים, המצויות בליבת סמכותו המקצועית של השמאי המכריע. עומת זאת, פרשנות הוראות תכנית בניין עיר, שהיא שאלה משפטית מובהקת הנתונה לביקורת מלאה של ועדת הערר. 

בהחלטה ציינה הוועדה כי שומה הנשענת על הנחות תכנוניות שגויות עלולה לעוות את עצם חישוב ההשבחה. לפיכך, כאשר מתברר כי הבסיס התכנוני שעליו נסמכה השומה אינו נכון – על ועדת הערר להתוות את הפרשנות התכנונית והמשפטית המחייבת ולהחזיר את השומה לשמאי המכריע לצורך תיקונה. בהתאם לעקרונות אלה קבעה הוועדה כי במקרה שנדון בפניה נפלה טעות בפרשנות הוראות התכנית החלה על המקרקעין, וכי שומת ההשבחה התבססה על הנחות תכנוניות שאינן מתיישבות עם לשון התכנית ותכליתה. 

בהחלטתה, ציינה הוועדה כי "השמאי המכריע אימץ פרשנות שיש בה במידה רבה לטשטש את האבחנה כפי שנקבעה בהוראות התכנית עצמה בין 'חזית מסחרית' ל'קומה מסחרית', כך גם נפלה שגגה באשר למגבלות הגובה והשימושים המותרים בקומת המסד". הוועדה קבעה כי "מאחר ונמצאנו למדים כי הנחות היסוד התכנוניות שנקבעו בשומה המכרעת לגבי המצב הקודם, אינן עולות בקנה אחד עם לשון התכנית ותכליתה, נדרשת התערבותנו לצורך מתן הנחיה מחייבת". על כן הוחלט להשיב את השומה לשמאי המכריע לצורך תיקונה בהתאם להנחיות שאותן הכתיבה הוועדה. 

יחד עם זאת הדגישה ועדת הערר כי אין מדובר בהחלפת שיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע בשיקול דעתה של הוועדה, אלא בקביעת המסגרת התכנונית משפטית המחייבת שבתוכה עליו לבצע את עבודתו. 

עו"ד בנימין זלמנוביץ, שותף מייסד במשרד עו"ד קמנקוביץ זלמנוביץ, ולשעבר יו"ר ועדת ערר: "מדובר בהחלטה חשובה. ההחלטה מדגישה עד כמה חשוב ליזמים להכיר לעומק את אופן פרשנותן של תכניות – הן על ידי הוועדות המקומיות והן על ידי ועדות הערר במחוז. לדבריהם, פערי פרשנות בין הגורמים השונים עשויים להשפיע באופן מהותי על חישוב היטל ההשבחה, ולכן הבנה מוקדמת של האופן שבו הרשויות מפרשות את הוראות התכנית חיונית לצורך הצגת תמונה מלאה ומדויקת של פוטנציאל ההשבחה והסיכונים הכלכליים כבר בשלבי התכנון והיזמות".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן