המירוץ לזכויות: ועדת הערר הכריעה כיצד ייגבה היטל ההשבחה

כיצד ניתן לגבות היטל השבחה בגין תכנית המקנה זכויות בנייה תחרותיות ומתכלות, אשר מימושן כפוף למנגנון של "כל הקודם זוכה"? 

עם הסוגיה הזאת התמודדה ועדת הערר במחוז מרכז, שקבעה בהחלטה תקדימית כי מדובר בתכנית משביחה לכל דבר, ויש לגבות בגינה היטל השבחה בעת מימוש במכירה, לצד קביעת מקדם הפחתה בגין אי הוודאות. הוועדה דחתה את טענת הנישומה, שחויבה בהשבחה עקב מכירת נכס, כי עקב חוסר הוודאות במימוש הזכויות יש לדחות את החיוב בהשבחה עד להוצאת ההיתר, וקבעה כי הזכויות בתכנית הינן זכויות מוקנות, ולכן אין מקום לדחות את החיוב בהיטל השבחה.

הרקע לערר הוא תכנית לב העיר ברחובות (טז/2), שאושרה בסוף שנת 2021. התכנית, החלה על המגרשים הגובלים ברחוב הראשי, רחוב הרצל, קובעת זכויות בנייה ל-2,000 יח"ד במנגנון ייחודי. סל הזכויות בתכנית הוא תחרותי ומתכלה, וזאת באמצעות מנגנון של "כל הקודם זוכה", דהיינו, מימוש הזכויות מותנה בכך שבעת הגשת הבקשה להיתר בניה, טרם נוצלה מלוא מכסת היתרי הבניה שנקבעה בתכנית. 

הנישומה היא בעלת נכס ברחוב הנשיא הראשון, שמכרה אותו למכון ויצמן למדע. בעקבות המכירה, היא נדרשה לשלם השבחה בגין התכנית. בעקות מחלוקת בינה לבין עיריית רחובות, מונה שמאי מכריע לקבוע את ההיטל. 

השמאי המכריע הציג שני תחשיבים – האחד, שבו שיעור ההשבחה עמד על 0 אחוז, וזאת לאור אי הוודאות המובנית במנגנון התחרותי של התכנית. על פי התחשיב הזה, ייגבה היטל השבחה בשלב קבלת היתר הבניה. התחשיב החלופי מתייחס למצב שבו מכירת הנכס היא האירוע המחייב בהיטל השבחה בגין התכנית. בתחשיב זה נקבע מקדם הפחתה בשיעור של 0.85 (הפחתה של 15 אחוז מההשבחה) המגלם את הסיכון של התכלות מכסת זכויות הבנייה. בתחשיב החלופי נקבע היטל ההשבחה על 2,129,000 שקל.

על ההכרעה הזו הגישו העירייה באמצעות הוועדה המקומית ומוכרת הנכס עררים לוועדת הערר המחוזית. הוועדה המקומית טענה כי השמאי המכריע שגה בקביעתו כי שיעור ההשבחה בשלב המכר הוא 0% וכי יש לדחות את מלוא החיוב לשלב הוצאת היתר הבנייה. העירייה טענה כי אירוע המס הוא אישור התכנית, שהעלתה את שווי המקרקעין באופן אובייקטיבי. העירייה טענה עוד כי אין בעובדה שמדובר בסל זכויות מתכלה כדי לאיין את ההשבחה, אלא רק כדי להוות גורם שיש לשקללו מבחינה שמאית. לפיכך, נטען, על הנישומה לשלם היטל השבחה עם המכירה בגין עליית השווי שנוצרה, תוך הפחתת ההיטל בגין אי הוודאות. העירייה התייחסה להחלטת השמאי המכריעה, וטענה כי אירוע המס הוא אישור התכנית. העירייה דרשה לפצל את היטל ההשבחה, ל-85 אחוז בשלב המכר הוא 85 אחוז, ובשלב הוצאת היתר הבנייה הוא 15 אחוז, במטרה להשלים ל-100 אחוזי השבחה.

הנישומה, מצדה, טענה כי בתכנית אין למעשה זכויות מוקנות. לטענתה של הנישומה, מנגנון "כל הקודם זוכה" יוצר אי ודאות מובנית וקיצונית. לטענתה, מכיוון שכמות הזכויות בתכנית אינה מספיקה לכלל המגרשים בתחומה, הרי שהנישום אינו שולט באפשרות המימוש, היות והיא תלויה במהירות פעולתם של יזמים אחרים, ועל כן לשיטתה מדובר ב-"זכויות מרחפות" שאינן עולות לכדי "זכויות מוקנות". הנישומה טענה עוד כי בהתאם להלכה הפסוקה, במקרה שבו מימוש הזכויות כרוך באי ודאות ממשית, ובמקרה הנוכחי בבחינת מצבת המכסה המתכלה, יש לדחות את אירוע המס למועד הוצאת היתר הבנייה, היות ורק במועד זה הופכת ההשבחה מתיאורטית לקונקרטית.

הוועדה, בראשות עו"ד יוני שוורץ, קבעה כי התכנית קובעת, למעשה, זכויות מוקנות. הוועדה ציינה כי תכנית לב רחובות "קובעת זכויות בנייה מוקנות, מפורטות וקונקרטיות למגרשים העומדים בתנאי הסף, וניתן להפיק היתרי בנייה מכוחה באופן ישיר, ללא צורך בהפעלת שיקול דעת תכנוני מצד הוועדה המקומית". מכיוון שכך, נקבע, הרי שבהתאם לפסיקה אירוע המס הוא אישור התכנית, והיטל ההשבחה ישולם כולו במועד המימוש, 

הוועדה החליטה לדחות את עמדות הצדדים – בכל הנוגע לדרישת העירייה לפצל את תשלום ההיטל, הוועדה קבעה בהתאם לפסיקה (הלכת אליק רון), מנגנון של פיצול היטל נועד לפתור מצבים של אי ודאות תכנונית מובנית. עם זאת, במקרה הנוכחי הזכויות הן מוקנות, ואי הוודאות היא לא תכנונית אלא חיצונית (תחרות על מכסה). מכיוון שכך, נקבע, אין מקום לפיצול התשלום, ויש להתייחס לזכויות אלו כזכויות בניה שיש לגביהן סיכונים מסוימים אותם על השמאי לשקלל. לפיכך הוועדה קבעה כי היטל ההשבחה ישולם כולו במועד המימוש ולא יהיה היטל השבחה משלים.

הוועדה דחתה גם עמדת הנישומה, שטענה כי אי הוודאות המובנית במנגנון ה"כל הקודם זוכה" היא כה קיצונית, עד שיש לראות בזכויות כ"זכויות מותנות" ולדחות את אירוע המס לשלב הוצאת ההיתר. ועדת הערר קבעה כי במקרה הנוכחי מדובר בזכויות מוקנות, ואי הוודאות אינה נובעת משיקול דעת תכנוני של מוסד התכנון, אלא מסיכון שוק של התכלות מכסת הזכויות, ולפיכך אין מקום לדחיית אירוע המס.

בהמשך החלטתה, הוועדה התייחסה לייחודיות של התכנית, שבה זכויות הבנייה מתכלות בשל המנגנון התחרותי, דבר המקנה אי ודאות. הוועדה קבעה כי העובדה שתכנית כוללת מרכיב מובנה של חוסר ודאות הנובע מהחשש שמא המכסה תתכלה בטרם יוצא היתר בנייה, אינה מהווה "מחסום משפטי" לחיוב, אלא "נתון שוק" שיש לשקללו במסגרת הערכת השווי באמצעות מקדמי הפחתה שמאיים. "ככל שהקונה לא יצליח לממש את הזכויות בשל התכלות המכסה, הרי שזהו סיכון עסקי שנטל על עצמו, אשר קיבל ביטוי במחיר הרכישה ובמקדם ההפחתה השמאי", נקבע.

הוועדה דחתה, איפוא, את התחשיב העיקרי של השמאי המכריע, לפיו אין לחייב במועד המכר וכי החבות בהיטל תתגבש ותשולם רק במועד מתן ההיתר. מנגד, הוועדה החליטה לאמץ את התחשיב החלופי, שקבעה מקדם הפחתה של 0.85 (הפחתה של 15 אחוז מההשבחה) בגין אי הוודאות ובגין סיכון התכלות המכסה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן