מהחמ"ל העירוני לניהול פרויקטים בהיקף של מיליארד שקל - אביעד מור בראיון חג: "תנאי השוק השתנו"

בפברואר 2025, בעיצומה של תקופה מאתגרת המלווה בשתי מערכות לחימה מורכבות, נכנס לתפקידו אחד מאנשי המפתח בקבוצת ריאליטי. עם ניסיון עשיר שצמח בתוך השלטון המקומי, אדריכל אביעד מור – מנהל פרויקטים ראשי בקרן ריאליטי, מביא עמו זווית ייחודית המשלבת בין הבנה מערכתית-ציבורית עמוקה לבין חזון עסקי להשבחת נכסים בהיקפי ענק. בשיחה פתוחה הוא מספר על המעבר המרתק מהחמ"ל העירוני לניהול אסטרטגי של מיליארדי שקלים בזמן מלחמה, מסביר כיצד מייצרים "ודאות בתוך אי-ודאות" דרך מחקר ודאטה, ופורש חזון תכנוני המבקש לשחרר את ענף הנדל"ן מהקיבעון המחשבתי לטובת גמישות, "שכל ישר" ושותפות אמיצה בין המגזר הפרטי לציבורי. 

לשאלה מה עבר עליו מאז כניסתו לתפקיד, הוא משיבה: "הובלת שינוי בתוך אי-ודאות דורשת ורסטיליות מקצועית ואישית. הניסיון המקצועי שלי הוא הבסיס עליו אני נשען – הוא שמאפשר להבין את הנדל"ן דרך השכבות העמוקות של התכנון והניהול המערכתי, ולהפוך אותם לערך עסקי בהשבחת נכסים. שילוב בין ניסיון רב שנים מהמגזר הציבורי לבין המשאבים והחזון של ריאליטי, מאפשר לנו להתפתח ולייצר הישגים משמעותיים דווקא מתוך המורכבות של השנתיים האחרונות". 

ובכל זאת, נכנסת לתוך מלחמה ארוכה, איך מתמודדים?
"נכנסתי לתפקיד בשיא המורכבות. כמי שצמח בשלטון המקומי, המעבר מהחמ"ל העירוני לניהול פרויקטים במגזר הפרטי בזמן מלחמה היה שיעור מרתק בגמישות. הידיעה שמהנדסי הערים נושאים באחריות כבדה על הכתפיים ליוותה אותי, ושמחתי לסייע לרבים מהם מהידע שלי גם בתקופה הזו".

כמי ששותף להובלת אסטרטגיית התכנון, הייזום והשבחת הנכסים בהיקף של מיליארדי שקל – איך מנהלים סיכונים בתקופת אי ודאות?
"ניהול אסטרטגי של נכסים בהיקפים של מיליארדי שקלים, בוודאי בתקופות של חוסר יציבות, מחייב אותנו להבין שהמציאות חזקה מכל תחזית, ולכן עלינו להיות מוכנים לכל תרחיש.

בתקופה שכזו אתה נדרש לשני היבטים משלימים – ניתוח הנתונים הבסיסיים לעומק והסתכלות כוללת לרוחב. מצד אחד, לבצע מחקרים, לאסוף דאטה ולבסס אותו כדי לייצר בסיס רחב להשען עליו. מצד שני, להביט לצדדים, לסקור אפשרויות, ללמוד ממקרי בוחן בארץ ובעולם, כדי להגדיל את התרחישים האפשריים.

זו מתודולוגיה שמושרשת עמוק בקבוצת ריאליטי, ואני רואה בה שליחות להמשיך ולהוביל אותה. מעבר לכלים המקצועיים, המנוע האמיתי של ההצלחה שלנו הוא ההון האנושי – ריאליטי בנויה מאנשים מצוינים. בתקופה כזו, אנחנו עסוקים גם בלייצר את התשתית והתמיכה שתאפשר לאנשים שלנו להביא לידי ביטוי את היצירתיות שלהם. שילוב בין השניים הוא מה שמאפשר לנו לייצר ודאות והשבחה אמיתית גם בתנאי שוק מורכבים".

איפה אפיקי ההשקעה הטובים ביותר לדעתך היום ומה התחזית שלך ליום שאחרי המלחמה?
"המקומות שמעניינים אותנו הם דווקא אלו שמתאפיינים במורכבות גבוהה ובהיקפים משמעותיים. שם בדיוק בא לידי ביטוי היתרון היחסי של קבוצת ריאליטי – היכולת שלנו לנתח מורכבות תכנונית וסטטוטורית, לזהות פוטנציאל ולייצר מתוכם השבחה מיטבית. אנחנו לא מחפשים את הדרך הקלה, אלא את המקומות שבהם ניתן לחולל שינוי אמיתי ברקמה העירונית.

היום אנחנו מרחיבים את המבט לתחומים נוספים ובוחנים רכישות מגוונות. תנאי השוק השתנו, והם מציעים כיום אפשרויות השבחה שחורגות מהתצורות הקלאסיות המוכרות.

לגבי היום שאחרי – אני אופטימי מטבעי, אך האופטימיות הזו מבוססת על עבודה קשה. ניהול אחראי בתקופה כזו מחייב אותנו לפעול במקביל בכמה תרחישים, לבחון כל צעד בראייה 'צופת פני מימוש' ולדייק את המוצר הסופי כך שיתאים לצרכים המשתנים של השוק".

מנקודת מבטך – מה מצב היזמים והפרויקטים, האם נראה ירידה בהתחלות בנייה בשנים הקרובות או להפך?
"כשמנתחים את מצב השוק היום, אי אפשר להתעלם מהעובדה שהיזמים והפרויקטים נמצאים באחת התקופות המאתגרות שידענו. השילוב בין חוסר ודאות ביטחונית, מחסור בכוח אדם וסביבת ריבית שעדיין משפיעה, מייצר 'צוואר בקבוק' שעלול להוביל לירידה מסוימת בהתחלות הבנייה בטווח הקצר.

יחד עם זאת, צריך לזכור שאנו מדינה בצמיחה שמייצרת ביקושים והצורך בפתרונות נדל"ניים איכותיים רק הולך וגובר. לכן, התחזית שלי לטווח הבינוני והארוך היא דווקא של חזרה לצמיחה, אבל בתצורה שונה, פרויקטים מוטי-יעילות, כאלו שנשענים על תכנון חכם וניצול קרקע מיטבי.

אנחנו משקיעים מאמץ רב בדיוק בנקודה הזו – לייצר 'ודאות בתוך אי-ודאות' דרך קידום סטטוטורי אינטנסיבי ומוצר נדלני ייחודי. מי שישכיל לנצל את התקופה הזו להבשלה תכנונית של פרויקטים עם יתרון יחסי, ימצא את עצמו מוכן עם "המוצר" הנכון ברגע שהסכרים ייפתחו והשוק יתחיל לתקן את עצמו".

האם יש ערים או אזורים שאתה מתעדף היום? הפריפריה רלבנטית?
"התעדוף שלנו לא נקבע רק לפי נקודות על המפה. אנו עדים לכך שרשויות מקומיות שמשכילות לייצר חזון ארוך טווח ומבינות את צורכי המציאות המשתנה, הן אלו שמושכות אליהן את ההשקעות המשמעותיות ביותר.

המקומות שבהם אנחנו מקדמים פרויקטים בעלי אימפקט רחב, הם אלו שמצאנו בהם מקבלי החלטות המאופיינים בגמישות מחשבתית ופתיחות לחדשנות תכנונית. הדבר החשוב ביותר הוא היכולת לייצר שיח מקצועי ובגובה העיניים – כשיש שפה משותפת בין היזם לרשות, ניתן לפצח גם את האתגרים המורכבים ביותר".

הקרן נמצאת כיום במגמת גדילה והתפתחות תמידית, הן בפעילות המסורתית של השבחת נדל"ן והן בסגמנטים נוספים, מכאן גם מתרחבת הפעילות הגאוגרפית והרבתחומית, לרבות באמצעות שותפים מובילים בתחום".

אחד התחומים שנוגעים לליבך הוא התכנון, אתה מדבר הרבה על ניצול הקרקע, מה החזון שלך לבניית הארץ בהיבט זה?
"החזון שלי לבניית הארץ מבוסס על חזרה ל'שכל הישר' התכנוני. במציאות שבה הקרקע היא המשאב המוגבל והיקר ביותר שלנו, אנחנו לא יכולים להרשות לעצנו תכנון קשיח ומיושן. עלינו לעבור לתכנון גמיש ודינמי – כזה שיודע לתת מענה לתנודות השוק ולצרכים המשתנים של הקהילה – עבורה אנחנו מתכננים, גם שנים קדימה.

המפתח הוא ניצול מיטבי של המרחב העירוני דרך עירוב שימושים חכם ושיתופי פעולה אמיצים בין המגזר הפרטי לציבורי. זה דורש אומץ להציע תצורות מגורים חדשות, צפיפות נכונה שתומכת במסחר ובמערכות הסעת המונים, ובעיקר – שחרור מהקיבעון המחשבתי. תפקידה של תכנית בניין עיר (תב"ע) הוא להגדיר תשתית לפיתוח ולא להכתיב עיצוב סופי של בניין, היא צריכה לייצר את ה'שלד' שיאפשר לעיר לצמוח ולהשתנות עד רגע המימוש.

כאן באים לידי ביטוי הניסיון והמומחיות שצברנו לאורך השנים – היכולת להתבונן מעבר ולזהות את הפוטנציאל העתידי של הנכס. זאת לצד שיח ואמון, בניית אמון בין כל בעלי העניין – רשויות, יזמים ותושבים – היא לא רק ערך מוסרי, היא התנאי ההכרחי להמשך קיומו של ענף הנדל"ן כאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של המשק הישראלי".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן