רו"ח רוני זוהר: "יזם רציני מזהים לפי היכולת שלו להגיד אמת"

חג הפסח מוצא את ענף הנדל"ן הישראלי בנקודת מפנה, שבה המיגון והביטחון האישי הפכו למרכז השיח הציבורי. רו"ח רוני זוהר, יו"ר קבוצת הנדל"ן היזמית-פיננסית "קפיטל פלטינום" המקדמת כ-9,900 יחידות דיור ברחבי הארץ, טוען כי המציאות הביטחונית מחייבת אותנו להפסיק להסתכל על התחדשות עירונית כעל עסקה כלכלית גרידא. לדבריו, "מאז המלחמה כבר אי אפשר לדבר על התחדשות עירונית רק במונחים של נדל"ן. מבחינתי זה קודם כל עניין של חוסן אזרחי. כשאתה רואה שוב ושוב פגיעות בעורף, אתה מבין שבניין ישן בלי ממ"ד, בלי תכנון עדכני ובלי תשתית נכונה הוא לא רק נכס מיושן, הוא חולשה של הרחוב כולו. התחדשות עירונית אמיתית לא מסתיימת בדירה חדשה או בלובי יפה. היא מייצרת ביטחון, רציפות תפקודית וסביבה עירונית שיכולה לעמוד טוב יותר במצבי חירום. שם נמצא השינוי הגדול. מי שעדיין רואה בזה רק עסקת נדל"ן, מפספס את הסיפור האמיתי".

על מה פרויקט קם או נופל?
"פרויקט קם או נופל בדיוק בנקודה שבה כל המרכיבים האלה נפגשים. רעיון טוב ותכנון נכון לא מספיקים אם אין מודל כלכלי אמיתי, ואם אין גוף שיודע להחזיק את הדרך עד הסוף. היום יותר מתמיד, שוק ההתחדשות בוחן לא מי מדבר הכי יפה, אלא מי מסוגל להביא פרויקט לביצוע ולמסירה. כשאתה חי גם את עולם הייזום וגם את עולם המימון, אתה מבין שהשאלה האמיתית היא לא אם הפרויקט נשמע טוב על הנייר, אלא אם הוא יכול לשרוד עיכובים, תנודתיות, עלויות משתנות ואת כל מה שהשטח מביא איתו. בסוף, מי שמנצח הוא מי שיש לו גם ניסיון ביצועי וגם משמעת פיננסית".

איפה אפשר לקצר בהליכים הארוכים?
"הדבר הראשון הוא לייצר מסלול אחד מחייב, לא מסע בין תחנות. יזם לא יכול לרדוף שנים אחרי כל גורם בנפרד ולקוות שבסוף הכול יסתדר. צריך שולחן עבודה אחד שמרכז את הרשות המקומית, מוסדות התכנון, השמאות, התשתיות והגורמים המממנים, עם אבני דרך ברורות ועם אחריות משותפת להתקדמות. הדבר השני הוא ודאות תכנונית. שיזם יידע בתחילת הדרך מהם כללי המשחק, מה אפשר לקבל ומה לא. הדבר השלישי הוא קיצור אמיתי של לוחות הזמנים, לא בסיסמאות. כל חודש שמתבזבז בדרך הוא לא רק זמן, הוא גם כסף, סיכון ושחיקה של פרויקטים טובים".

בפריפריה יש צורך עצום, אבל פחות פרויקטים מגיעים לביצוע, איפה הפער?
"המדינה עדיין מתקשה להודות שבמקומות רבים בפריפריה יש פער אמיתי בין הצורך הציבורי לבין הכדאיות הכלכלית. כולם מבינים שצריך לחדש שכונות ישנות ולבנות בניינים ממוגנים יותר, אבל אם התחשיב לא פוגש את עלויות הבנייה, את מחירי המכירה, את משך הזמן ואת התקורות האמיתיות, הפרויקט פשוט לא יקרה. בפריפריה לא מספיק להגיד ליזמים "תיכנסו". צריך לתת להם כלים שמייצרים היתכנות. קרקע משלימה היא דוגמה לפתרון נכון, כי היא מכירה בזה שלא כל פרויקט יכול לעמוד לבד. ברגע שהמדינה תתחיל לעבוד עם מספרים אמיתיים ולא עם הנחות תיאורטיות, נראה הרבה יותר פרויקטים יוצאים לדרך גם מחוץ למרכז".

איך מזהים יזם שבא באמת לבנות, ולא רק למכור חלום לדיירים ולרשות המקומית?
"יזם רציני מזהים קודם כל ביכולת שלו להגיד אמת. לא להבטיח מה שלא ניתן לקיים, לא למכור תמורות שלא יעמדו במבחן הביצוע, ולא לבנות על זה שמישהו כבר יפתור את המימון בהמשך. יזם אמיתי מגיע עם הון, עם תכנון, עם שותפים נכונים ועם משמעת ניהולית. הוא יודע להציג לדיירים ולרשות המקומית לא רק חזון אלא גם דרך. בשוק של היום זה קריטי, כי המממנים בוחנים כל עסקה הרבה יותר לעומק, ודיירים כבר מבינים לבד שלא תמיד מי שמציע הכי הרבה הוא מי שבאמת יסיים את הפרויקט. בסוף, היכולת לבצע חשובה יותר מהיכולת להרשים בפגישה הראשונה".

איך מחליטים נכון מתי לחזק בניין ומתי לחדש מתחם?
"צריך להסתכל על כל מקרה ביושר מקצועי. יש מבנים שבהם חיזוק ותוספת מיגון יכולים לתת מענה נכון, מהיר וחשוב. אבל יש גם לא מעט מבנים ושכונות שבהם אי אפשר להמשיך לעבוד בגישת טלאי על טלאי. כשבניין ישן סובל גם מהיעדר מיגון, גם מתשתיות מיושנות וגם ממגבלות תכנוניות שמונעות איכות חיים בסיסית, הפתרון הנכון הוא לא עוד תיקון נקודתי אלא התחדשות עמוקה יותר. בעיניי, המבחן הוא לא רק מה אפשר לאשר, אלא מה באמת ייתן לתושבים ביטחון, איכות מגורים ויציבות לעשרות שנים קדימה. שם צריך לקבל החלטות אמיצות".

מה חייב לקרות בשנה הקרובה כדי שבפסח הבא נדבר על ביצוע, ולא שוב על החמצה?
"המסר שלי פשוט. צריך להפסיק לנהל התחדשות עירונית כמו רעיון, ולהתחיל לנהל אותה כמו משימה לאומית עם יעדים, לוחות זמנים וכלים אמיתיים. אם רוצים שבפסח הבא נדבר על ביצוע, צריך לעשות שלושה דברים במקביל. לקצר הליכים, לייצר תחשיבים שמחוברים למציאות, ולחזק את היכולת הפיננסית של הפרויקטים מהיום הראשון. בלי זה, נמשיך לראות פרויקטים נתקעים על זמן, על עלויות ועל מחסור ביכולת להחזיק את הדרך עד הסוף. יש היום יותר מדי אתגרים בענף, מכוח אדם ועד מימון, מכדי להשאיר את זה ברמת הכוונות. הגיע הזמן לעבור לעבודה". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן