ההחלטה החשובה של השופט נגד דיירת סרבנית: "ממ"ד אינו בגדר מותרות אלא קו הגנה ראשון והכרחי"

תושבת רעננה שסירבה לחתום על הסכם תמ"א 38, הסבירה את עמדתה בכך שקיים ספק בכשירותה של החברה היזמית לבצע פרוייקטים של תמ"א 38 למגורים. המפקח על המקרקעין דחה את טענותיה של הדיירת הסרבנית והורה לחתום על ההסכם, תוך שהוא מבהיר כי "תוספת של ממ"ד אינה בגדר מותרות אלא קו הגנה ראשון והכרחי, המעניק ביטחון מיידי ומציל חיים".

את התביעה הגישו הבעלים של 35 מתוך 36 דירות בבית משותף ברחוב ההגנה ברעננה, כנגד אחת משכנותיהם, בעקבות סירובה לחתום על הסכם תמ"א 38. בתביעה ביקשו הדיירים להורות לנתבעת לחתום על ההסכם. על פי ההסכם, שנחתם בין התובעים לחברה היזמית, ייהרסו המבנים הקיימים, ובמקומם יוקמו שני מבנים אשר יכללו בסך הכול 90 יחידות דיור, הכוללות מרפסת שמש וממ"דים. בעקבות סירוב הדיירת, הוגשה נגדה תביעה בפני המפקח על המקרקעין בפתח תקווה.

לטענת התובעים, טענותיה של הדיירת הסרבנית לא גובו בראיות כלשהן ואף עמדו בסתירה להוראות הסכם התמ"א שצורף לכתב התביעה. בין השאר נטען כי טענותיה להיעדר בטוחות או לאי שוויון תמורות לא נתמכו בראיות, כאשר ההסכם כלל טבלת תמורות שוויוניות ומלאות לכלל הדירות. הנתבעת, מצדה, טענה כי הדיירים לא בחנו את ההסכם לעומקו והם אינם מודעים לתוכן ההסכם שעליו חתמו ולמשמעויותיו. 

בנוסף, הנתבעת טענה כי קיים ספק בכשירותה של החברה היזמית לבצע פרוייקטים של תמ"א 38 למגורים, שעה שעיקר ניסיונה הוא בבניית מבני ציבור. עוד נטען כי נציגות הדיירים לא בדקה את כשירות החברה היזמית, את עברה המשפטי או את איתנותה הפיננסית, וכי הנציגות מתנהלת מול היזם בקבוצות נפרדות, ללא שקיפות כלפי כלל הדיירים.

המפקח מאיר פורת דחה את טענותיה של הדיירת הסרבנית: "הנתבעת ניצבת לבדה והיא המתנגדת היחידה לביצוע הפרויקט, אל מול רצונם המובהק של שלושים וחמישה מתוך שלושים ושישה בעלי הדירות בבית המשותף. פער מספרי כה דרמטי אינו יכול להישאר ללא משמעות משפטית". 

השופט קבע כי הדיירת לא הוכיחה את טענותיה כנגד החברה היזמית או ההסכם: "החברה היזמית קיבלה היתרי בניה גם לבתים משותפים נוספים הסמוכים לבית המשותף נושא התובענה, ויש בעובדה זו כדי לחזק את טענות התובעים בדבר עמידותה של החברה היזמית ולדחות את טענתה של הנתבעת בכל הקשור למיהות היזם".

המפקח קבע עוד כי טענותיה של הנתבעת, ולפיה הדיירים בבית המשותף לא טרחו לבחון את הסכם התמ"א לעומקו, וכי חתמו עליו מבלי שהיו מודעים לתוכנו ולמשמעויותיו, נטענו ללא שהונחו על בסיס ראייתי כלשהו. "אין מחלוקת, וממילא גם לא נטען אחרת, כי בסיום פרויקט התמ"א, יעלה שווי הדירות, לרבות דירת הנתבעת. נוסיף לכך את העובדה כי הנתבעת לא הציגה תכנית חליפית קונקרטית אשר גלומים בה יתרונות שאינם גלומים בהסכם מושא ההליך וגם לא הוצג יזם אחר המוכן לבצע את הפרויקט באותם תנאים או בתנאים טובים מאלו שעוגנו בהסכם. משכך, גובר משקל זכותם של התובעים, יתר דיירי הבית המשותף, על מערך זכויותיה של הנתבעת שלא עמדה בנטל הוכחת טענותיה", נכתב.

המפקח קבע, כאמור, כי סירובה של הנתבעת אינו סביר, והורה לה לחתום על ההסכם. בסיום דבריו, התייחס המפקח למציאות הביטחונית ולחשיבות פרויקטים של התחדשות, הכוללים תוספת של מיגון: "אומנם פרויקט תמ"א ,38 נועד בראש ובראשונה להגן מפני רעידות אדמה, אך לא ניתן להתעלם מכך שהמלחמה האחרונה, והאיומים הביטחוניים שאיתם מתמודדים תושבי המדינה, המחישו באופן חד-משמעי את הצורך הדחוף במרחב מוגן תקני המגן מפני איום מתמשך של ירי רקטות, טילים וכטב"מים. תוספת של ממ"ד אינה בגדר מותרות אלא קו הגנה ראשון והכרחי, המעניק ביטחון מיידי ומציל חיים, ומאפשר שגרת חיים תחת איום. הצורך במיגון מפני איומים אלו הפך לחלק בלתי נפרד מהחוסן האזרחי בדומה לצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה", נכתב.

המפקח הורה לדיירת לחתום על ההסכם, והסמיך את באי כוחם של בעלי הדירות לחתום במקומה במקרה שתמשיך לעמוד בסירובה. המפקח אף הטיל על הדיירת הסרבנית הוצאות בסך 15,000 שקל.

עו"ד יובל פלדה, שייצג את התובעים, מסר: "מדובר בפסק דין חדש ועקרוני בהתחדשות עירונית, המפקח על המקרקעין ציין אמירה חשובה ברוח המצב הבטחוני בימים אלה, לפיה חשיבות הוספת ממ״ד בפרויקט התחדשות עירונית מהווה קו הגנה מציל חיים.  כאשר מדובר בבטיחות גם זכויות קניין מקבלות פרשנות אחרת".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן