הכסף הגדול של פינוי המחנות נמצא בלב תל אביב

החולשה של הדיון סביב פינוי מחנות צהל אינה בנתונים, אלא במה שנשאר מחוץ לפריים. שוב מדברים על עוד תוכנית רחבה, עוד 11 בסיסים, עוד אלפי יחידות דיור, עוד עשור של לוחות זמנים, עוד עלויות העתקה. הכול נכון והכול חשוב, אבל הסיפור האמיתי הוא  בנכסים שהמדינה עדיין מסרבת לראות כנכסי עוגן כלכליים.

המדינה ממשיכה להתייחס לחלק מהקרקעות הביטחוניות כאילו הן שטח סגור ותו לא. בפועל, בחלק מהמקרים מדובר בעתודות הנדלן האיכותיות, הנזילות, הנדירות  והאסטרטגיות ביותר בישראל. לכן השאלה אינה רק איך מפנים מחנה, אלא איך ממנפים אותו נכון, כך שהפינוי יממן את עצמו, ואף הרבה מעבר לכך.

אחד המקומות שהמדינה צריכה לבחון ברצינות הוא המתחם הצבאי שבצפון רמת אביב ג. מדובר במהלך  מתבקש אם אכן מדובר במתחם שניתן לפנות יחסית בקלות, ושאינו כרוך בעלויות חריגות של טיהור קרקע. זהו אזור ביקוש מהיקרים והנדירים בתל אביב – כזה שכל דונם בו שווה הון, וכל תכנון חדש בו יכול לייצ הכנסות גבוהות לקופה הציבורית וגם תוספת היצע אמיתית באזור איכותי לעילא.

אבל גם זה אינו הסיפור הגדול ביותר. השוס האמיתי נמצא בקריה.

במשך שנים הקריה נתפסה כמובלעת ביטחונית שלא נוגעים בה באמת, אלא רק מסיטים בה גבולות פנימיים. זו תפיסה מיושנת. הקריה  יושבת בלב אזור העסקים, התחבורה והתעסוקה החשוב בישראל. מי שמביט על המפה בעיניים נדלניות מבין מיד שמדובר במכונת ערך יוצאת דופן: מרחק הליכה מצירי התעסוקה המרכזיים, חיבור ישיר למערכת הסעת המונים, ובשנים הקרובות גם נגישות טובה עוד יותר ככל שרשת הרכבות הקלות תתעצם.

כאן בדיוק נדרשת חשיבה אחרת, קרי – מהלך אסטרטגי שכולל את הפיכת בנייני הקריה לנכסים מניבים של משרד הביטחון או של המדינה. במילים אחרות, במקום להחזיק בלב תל אביב אוסף מבנים תפעוליים במודל ישן, אפשר לראות בהם פורטפוליו נדלני. חלקו יכול להישאר בידי המדינה כנכס מניב, חלקו יכול להימכר או להיות מוחכר לטווח ארוך לשחקנים מוסדיים ולחברות מניבות מובילות, וחלקו יכול לעבור למודל של השכרה בחזרה, כך שמערכת הביטחון תמשיך לפעול ברציפות, אבל ההון הכלוא ישתחרר.

היתרון במהלך כזה הוא כפול. ראשית, הוא מייצר כסף מיידי  בטווח תכנוני ופיננסי נראה לעין. שנית, הוא מאפשר להעביר את הקריה בהדרגה, בלי להמתין לרגע אחד דרמטי שבו כל המערכת קמה ועוברת. אם כבר היום מוקם בצפון המתחם מגדל חדש שנועד לקלוט פעילויות מתוך הקריה, הרי שהלוגיקה כבר השתנתה: פחות פריסה אופקית, יותר ריכוז לגובה;  אז למה לעצור באמצע הדרך ?

מרגע שמקבלים את ההיגיון הזה, התמונה מתבהרת: הקריה  היא פתרון מימון. במקום לחפש שוב ושוב איך האוצר יכסה את עלויות ההעתקה של מחנות אלו או אחרים, אפשר לייצר מקור תקציבי דרמטי מתוך אחד הנכסים היקרים ביותר שבידי המדינה. זה יכול להיעשות דרך מכירה של חלק מהמבנים / דרך הכנסת שותפים מוסדיים / דרך הקמת קרן ייעודית לנכסים מניבים / דרך שילוב בין כל המודלים הללו.

המדינה כבר הוכיחה בעבר שהיא יודעת לעשות עסקאות מסוג שוהם, כלומר לפנות, לשווק, ולממן מחדש. אבל הקריה מחייבת קפיצת מדרגה: מהלך פיננסי מלא של השבחה, הנבה, ומיקסום ערך. במונחים של שוק ההון כי הקריה היא נכס ליבה שיושב במאזן הציבורי בתמחור חסר.

ולמי שירכוש נכסים כאלו – אם המדינה תחליט למכור חלק מהם – מובטח שפע . חברות נדלן מניב, גופים מוסדיים, קרנות, ושחקנים שמחפשים מיקומים שאין להם תחליף, יבינו היטב את הערך וימנפו אותו. בנייני ענק בלב תל אביב, בין צירי תחבורה ראשיים, עם ביקוש קשיח למשרדים איכותיים, הם מוצר שכמעט לא קיים יותר בשוק.

זו גם הסיבה שהדיון על פינוי מחנות צריך להפסיק להיות דיון הנדסי בלבד. זהו דיון מקרו כלכלי, תקציבי ואורבני. השאלה אינה רק כמה יחידות דיור ייבנו במקום בסיס כזה או אחר. השאלה היא איך המדינה מנהלת את מאגר הנדלן היקר ביותר שלה, והאם היא מוכנה  להתייחס אליו כמו בעל נכסים מתוחכם, ולא כמו מחזיק מקרקעין פסיבי.

הממשלה צריכה להפסיק לחשוב בקטן אם היא רוצה באמת לייצר גם היצע, גם כסף, וגם תכנון עירוני נכון. כן, פינוי מחנה 80 חשוב כמו גם פינוי מחנות  צריפין ותל השומר. אבל המהלך שישנה את כללי המשחק נמצא בלב תל אביב. מי שידע להפוך את הקריה מנכס תפעולי לנכס מניב, יוכל לממן את העברת הקריה כולה וישאר עם עודף משמעותי.

במילים פשוטות –  לא חסר למדינה נדל"ן, חסרה לה רק ההבנה איפה באמת נמצא הכסף.

*הכותב אדריכל קובי גל, הינו שותף מייסד במשרד גל מצליח אדריכלים (GMA)

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן