פורסמו ההנחיות לשכר המארגנים - ברשות הממשלתית מתנגדים, ואף מזהירים את הציבור

ענף הנדל"ן בישראל מתעורר הבוקר למציאות רגולטורית חדשה בתחום ההתחדשות העירונית. בהנחיה דרמטית שפרסם השמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו, עודכנו אמות המידה השמאיות לבחינת כדאיות כלכלית בפרויקטים של פינוי בינוי (תקן 21), תוך שינוי יסודי בדרך בה מחושב ומוכר שכר הטרחה של מארגני הדיירים. על פי ההנחיה החדשה שכר המארגנים יוכר בשיעור של עד 2% משווי התמורות ליזם, במקום המנגנון הקודם של סכום קבוע לדירה.

בראיון שערך "מגדילים" עם גילי בלולו טרם פרסום המסמך הרשמי, הוא הסביר את המהלך, ואמר כי:   "התפקיד שלי הוא לשקף את העלויות האמיתיות", והסביר כי המטרה היא הצמדת השומות למציאות העסקית בשטח תוך הבטחת ליווי צמוד לדיירים עד למסירת המפתח.

המחלוקת בין הרשות הממשלתית לשמאי הראשי
ההחלטה החדשה מבטלת את מדיניות העבר שהתבססה על סכום קצוב לכל דירה קיימת, ומאמצת מנגנון של אחוזים מהפרויקט. על פי העדכון, בחינת הכדאיות הכלכלית תכיר מעתה בשכר טרחת מארגן בתקרה של עד 2% משווי התמורות ליזם, וזאת בתנאי שהמארגן מלווה את בעלי הזכויות לאורך כל שלבי הפרויקט – החל משלב גיבוש הנציגות ועד למסירת הדירה החדשה. אלא שהמהלך של השמאי הממשלתי הראשי, שנעשה בשיתוף עם לשכת המארגנים והתאחדות הקבלנים בוני הארץ, לא התקבל בברכה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וזאת בלשון המעטה. בראיון ל"מגדילים" בלולו הסביר כי: "ההנחיה הזאת מתקנת את ההנחיה הקודמת שלי, שבמסגרתה אימצתי או למעשה יישרתי קו עם ההנחיה שנקבעה במסמך העמדה של מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית דאז.  אלא שהרשות הממשלתית הוציאה הנחייה שהיא יותר הנחיה במובן של זה שהם רצו 'לחנך' את השוק, כי הם חשבו ששכר הטרחה של המארגנים הוא לא נכון, שהם סוחטים את היזמים, ואז הם רצו לתקן איזה עיוות. מבחינתי בסוף אני לא מחנך את השוק, אני, תפקידי, לשקף את השוק".

ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ממשיכים לתמוך במדיניות שנקבעה דאז ואז מזהירים את הדיירים מתוצאות ההנחייה החדשה: "כגוף האמון על קידום המדיניות בענף ההתחדשות העירונית, מחויבת הרשות הממשלתית להתריע בפני הציבור על ליקויים עקרוניים בהסדר שכר הטרחה הנהוג בשוק, שהוכר ע"י השמאי הממשלתי לצורך תקן 21", אומרים ברשות. לדבריהם, "ההסדר הקיים מוביל לעיתים לשכר טרחה גבוה במיוחד בפרויקטים גדולים, באופן המכביד על הפרויקט ועלול לפגוע בזכויות בעלי הדירות – לעיתים מבלי שהם מודעים לכך ובלא שיש להם השפעה ממשית על גובה התשלום. הרשות סבורה כי קיים קושי מהותי בקביעת שכר הטרחה כאחוז מהכנסות היזם, מנגנון העלול ליצור זיקה עסקית בין המארגן ליזם ולעורר חשש לניגוד עניינים מול חובת הנאמנות לבעלי הדירות. בנוסף, מתעורר קושי בעיגון מסמך מטעם ארגון שמעמדו אינו מוסדר במסגרת הנחיה רשמית, בהיעדר הסדרה של מקצוע המארגן וארגון יציג המופקד על כללי האתיקה. מדיניות הרשות הממשלתית בנושא פורסמה לציבור, ואנו ממליצים לבעלי הדירות להביאה בחשבון לשם שמירה על זכויותיהם. בתכניות המקודמות על ידי הרשות, המהוות כשליש מהשוק, ניתנים מרבית שירותי הארגון כחלק ממערך הליווי של הרשות, והציבור מוזמן להסתייע בהם".

ההסבר של השמאי הראשי למהלך: פער בין השמאות למציאות השוק
השינוי הגיע בעקבות בדיקה מקיפה שערך הצוות המקצועי באגף שומת מקרקעין, במסגרתה נותחו עשרות חוזים חתומים בין יזמים למארגנים ברחבי הארץ. מהבדיקה עלה כי בפרקטיקה הנוהגת, כאשר המארגן מעניק שירות מלא ומלווה את הפרויקט לאורך שנים, השכר המקובל נגזר כשיעור מהתמורות ליזם ועומד בממוצע על כ-1.5%. השמאי הממשלתי הראשי מצא כי יש צורך להתאים את הנחיות תקן 21 למציאות העסקית הזו כדי להבטיח שהשומות הכלכליות ישקפו את העלויות הריאליות המושקעות בשירותי הארגון.

לא "כסף קל": התנאים המחמירים להכרה בשכר
חשוב להדגיש כי ההכרה בשכר הטרחה המוגדל אינה אוטומטית. השמאי הבוחן את כדאיות הפרויקט נדרש לוודא כי קיים חוזה חתום המפרט את תכולת השירותים ושלבי התשלום. בנוסף, ההכרה בשיעור זה מוגבלת אך ורק לשירותי ארגון וליווי דיירים; שירותים מקצועיים נוספים כגון תכנון, פיקוח הנדסי או ניהול פרויקט לא יוכרו במסגרת סעיף זה.

כדי לעמוד בסטנדרט הנדרש, המארגן מחויב להוכיח מעורבות פעילה בחמישה שלבים קריטיים של חיי הפרויקט. זה מתחיל באיתור המתחם ובניית נציגות דיירים, ממשיך בסיוע בבחירת אנשי מקצוע וניהול מכרז יזמים, ועובר לליווי שוטף של שלבי התכנון והרישוי מול מוסדות התכנון. גם בתקופת הביצוע, המארגן נדרש לסייע באיתור פתרונות מגורים חלופיים וללוות את האוכלוסיות המבוגרות ובעלי המוגבלויות במימוש זכויותיהם, עד לרגע המיוחל של קבלת המפתח והחזרה הביתה.

מי ייהנה מההנחיות החדשות?
העדכון קובע כי הכללים החדשים יחולו על תוכניות פינוי בינוי שטרם התקבלה החלטה להפקידן במוסדות התכנון במועד פרסום המסמך. עם זאת, למוסדות התכנון נותרה הסמכות להחיל את עקרונות אלו גם על תוכניות שכבר הופקדו, במידה והדבר נמצא מוצדק בנסיבות העניין. במקרים שבהם טרם נבחר מארגן, כגון בפרויקטים המקודמים במסלול רשויות, שכר המארגן ייקבע בהתאם להיקף השירותים הצפוי להינתן בפועל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן