פינוי בינוי: דרוש פיתרון יצירתי לעלייה בתשלומי הועד והארנונה לדיירים הותיקים

מאת: אמיר פוגל*
השמחה שאוחזת בדיירי פרויקט התחדשות עירונית רגע לאחר שנכנסו לדירתם החדשה, ולאחר ציפייה דרוכה של מינימום שלוש שנים מאז מסרו את דירתם הקודמת, נמהלת לא פעם בדאגה: כיצד ישלמו את דמי הועד וחשבון הארנונה שקפצו פי כמה בדירתם החדשה?

בבניינים הישנים, דמי ועד בית מסתכמים ב-50 שקל עד 70 שקל  וזאת לרוב על מנת לשלם את חשבון החשמל הציבורי , שכולל מקסימום שלוש או ארבע נורות ליבון (תלוי אם זה בניין של 3 או 4 קומות). בנוסף, הם חולקים ביניהם את ניקיון חדר המדרגות או מקסימום, מביאים מנקה אחת לשבוע בסכום נמוך. 

כשאותם דיירים מאכלסים דירות גדולות ומרווחות בבניינים רבי קומות מתברר להם שאמנם את דירתם החדשה קיבלו מהיזם בחינם (מינוס שלוש שנים של נדודים בדירות מעבר), היא ממוקמת בבניין מפואר עם מעליות, לובי ושטחים משותפים, אך דמי ועד הבית יקפצו למאות רבות של שקלים מדי חודש, וכך גם תשלום הארנונה הדו-חודשי.

הקלה בארנונה קיימת – אך לא מספקת

בנושא הארנונה החליט שר הפנים בשנת 2018 כי במהלך חמש שנים ממועד קבלת הדירה החדשה, ישלמו הדיירים הוותיקים בבניין ארנונה מופחתת על השטח המורחב: בשנתיים הראשונות יהיו זכאים להנחה של 100%, בשנה השלישית יקבלו הנחה של 75%, בשנה הרביעית הנחה של 50% ובשנה החמישית הנחה של 25%. תנאי לקבלת ההנחה הוא בעלות על הדירה לפחות 3 שנים לפני תחילת הפרויקט. תנאי נוסף לזכאות להנחה הוא כושר השתכרות שלא יעלה על 15 אלף שקל בחודש ליחיד, ולא יותר מ-30 אלף שקלים למשפחה עם שני ילדים.

הרשות להתחדשות עירונית התנגדה לנוסח התקנות וביקשה להחיל את שיעור ההנחה בגובה 100% למהלך 5 שנים, אך במשרד הפנים החליטו שלא לאמץ עמדה זו. ההנחות אגב, לא חלות על שוכרי דירות בדיור הציבורי, מאחר והן חלות על בעלי דירות בלבד. לגבי דרי הדיור הציבורי נושא הארנונה מעט שונה כיוון שכל עירייה נותנת הנחות שונות (בהתאם לצו הארנונה העירוני). אולם – מדוע רק 5 שנים ולמה באופן מדורג? האם לא נכון להקל יותר על בעלי הדירות?

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית דורש תיקון

בשנת 2016 חוקק חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שבין היתר קבע שבעל דירה, שקיבל את דירתו החדשה לאחר פינוי בינוי, לא יהיה חייב בדמי ועד לתקופה של חמש שנים מיום קבלת המפתח. אך לא כל אחד זכאי: בעל הדירה חייב להחזיק בדירה שתשלום דמי הועד עליה עולה על הסכום ששילם בביתו הישן ובלבד שהוא הגיע לגיל פרישה, מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה וזו דירתו היחידה. התניות אלו חייבות להתקיים יחד כדי לקבל הפטור.

באם קיימת קרן תחזוקה בפרויקט, קיימת דרישה מהיזם להעמיד כספים במסגרת קרן תחזוקה הונית עבור ההוצאות הכרוכות במעבר מהבניין הישן לבניין החדש. התשלום הוא עבור כיסוי עלויות האחזקה של הבניין החדש, והוא אינו נדרש במס שבח על הקרן. גם לגבי דיירים בדיור הציבורי (חברות משכנות כגון: עמידר, חלמיש, עמיגור ואחרים), חל נושא הפרשי דמי הועד אך היזם מעביר את הפרש התשלום למשרד השיכון והבינוי והוא "מתחשבן" עם הדייר באמצעות החברה המשכנת.

מכאן אנחנו מבינים שהחוק הקיים רחוק מלהיטיב עם האוכלוסייה הזקוקה ל"מעבר חלק" יותר מדירתה הישנה לזו החדשה – אוכלוסייה שהגיעה לגיל הפרישה. החוק מגביל את ההטבות לתקופת קצובה של חמש שנים, ואינו לוקח בחשבון דיירים שנמצאים כבר בגיל הפנסיה (נשים בגיל 62 וגברים בגיל 67). לאחר 5 שנים , בהיותם בני 67 (נשים) או 72 (גברים), סביר להניח שיצטרכו להתמודד בעצמם עם הקפיצה בעלויות יש לזכור כי תוחלת החיים בארץ הינה גיל 84 לנשים ו-81 לגברים בממוצע.

פתרון אפשרי לבעיה יכול להיות נכס שיהווה מקור הכנסה לטובת דמי התחזוקה – קרן תחזוקה נכסית. לדעתי, ניתן לקדם מהלך שיקבע שכל יזם או קבלן העוסק בפינוי בינוי יבנה שטח מסחרי נוסף בקומת הקרקע או לחלופין דירה או מספר דירות נוספות (בהתאם לתקן 21), שהן ישמשו לטובת קרן התחזוקה לצורך מימון דמי ועד הבית של בעלי הקרקע ודרי הדיור הציבורי בלבד. את הנכסים הללו ניתן וראוי לנהל בנאמנות או על ידי קרן ריט או כל רעיון ופתרון יצירתי אחר, והתקבולים משכירות זו יגיעו לקופת הדיירים הוותיקים. כך יוכלו לממן חלק מדמי התחזוקה. כמובן שהכימות יעשה בהתאם לתחשיבים וזכאים יהיו רק בעלי הקרקע העונים להגדרות אשר נקבעו בחוק. דיירים שיגיעו לגיל 120 או מכרו את דירתם או שאינם גרים בדירה, לא יוכלו להמחות את העזרה הזאת ליורשים, שוכרים ועוד.

*הכותב הוא מנהל פרויקטים ומלווה דיירים בתהליכי התחדשות עירונית בעלי חברת 'פוגל ניהול פרויקטים'. 

הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן