השמאי המכריע דחה את עמדת העירייה וקבע כי יש לחשב את הזכויות מכח תמ"א 38 בחישוב ההשבחה. בעלת הנכס תשלם 24,000 שקל בלבד
מכה לעיריית תל אביב: השמאי המכריע, שלומי יפה, ביטל שומת השבחה בסך 691,000 שקל שאותו הנפיקה הוועדה המקומית בגין תכנית רובע 4 בעקבות מכירת דירה. השמאי קבע כי יש להביא בחשבון בחישוב ההשבחה את הזכויות מכח תמ"א 38, בקביעת המצב הקודם. בכך הכריע השמאי בהתאם להחלטת בית המשפט המחוזי שביטל לפני שנה ביטל את היטלי ההשבחה שדרשה עיריית תל אביב בגין חלופת תמ"א 38 ברובע 3 בעיר (תכנית רובע 3), וקבע כי יש להביא בחשבון בעת קביעת היטל ההשבחה את עליית הערך שאירעה בשל תחולת תמ"א 38.
השמאות המכריעה ניתנה לבקשת בעלת דירה ברחוב בארי ברובע 4 בתל אביב, שמכרה בראשית השנה את הדירה. לאחר המכירה, שלחה העירייה היטל השבחה בסך 345,687 שקל – מחצית משומת ההשבחה של העירייה, שעומדת על 691,373 שקל, בגין אישור תוכנית תא/3729/א (תכנית רובע 4). בעלת הדירה טענה, באמצעות בא כוחה, כי לא הייתה כלל השבחה, ולכל היותר ההשבחה הייתה בגובה 48,400 שקל והיטל השבחה הוא 24,200 שקל.
תכנית תא3729/א' (תכנית רובע 4), שאושרה בשנת 2018, היא תכנית התחדשות עירונית לרובע 4 בתל אביב שאושרה בהתאם לתיקון 23 לתמ"א 38. לטענת השמאי מטעם בעלת הדירה, התכנית מטמיעה את מדיניות העיריה לחיזוק מבנים בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38. בהתאם לכך, נטען, יש להביא בחשבון במצב הקודם את תרומת זכויות הבניה מכח תמ"א 38 על תיקוניה לשווי המקרקעין. שמאי המבקש הוסיף כי אין זה הוגן לחייב אדם בהיטל השבחה רק משום שבחר למכור את דירתו ולא המתין למימוש זכויות בדרך של היתר בניה.
לטענתו, תמריצי תמ"א 38 נועדו בכדי לייצר כדאיות כלכלית לחיזוק מבנים ולאפשר את עמידותם בפני רעידות אדמה ולא נועדו להשביח את המקרקעין. לכן, נטען, כל זכויות הבניה החופפות בין תמ"א 38 לבין תכנית תא/ 3729א' אינן מהוות זכויות בגינן יש לחייב בהיטל השבחה. עוד נטען זכויות בניה אלה היו ניתנות למימוש עוד לפני אישור תכנית רובע 4, ולכן בעניין זה התכנית לא השביחה את המקרקעין.
המבקשת טענה עוד, באמצעות השמאי מטעמה, כי תמ"א 38 פטורה מהשבחה, ולטענתה המחוקק קבע שהוראות הפטור לחיזוק מבנים בגין תמ"א 38 על תיקוניה, חלות גם בגין תכנית מפורטת שהוכנה מכח סעיף 23 לתמ"א 38, וכי תכנית תא/3729 שהוכנה מכח סעיף 23 לתמ"א 38 קשורה אליה בקשר תכנוני ישיר.
בעיריית תל אביב, מנגד, טענו כי אין להתייחס להביא בחשבון את ההשבחה מכח תמ"א 38. לטענת שמאי העירייה, זכויות בנייה מכח תמ"א 38 הן מותנות, וכפופות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית, ואילו מכח תכנית תא3729/א' הן זכויות מוקנות. לכן, נטען, אין להביא בחשבון זכויות תמ"א 38 במצב הקודם בטרם אושרו בהיתר בניה. עוד נטען הפטור לזכויות תמ"א 38 בהתאם לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה ניתן רק בעת קבלת היתר בניה.
העירייה טענה עוד כי בהתאם לפסיקת בית המשפט, הזכויות מכח תמ"א 38 לא מתגבשות עד לאישורן בהליך של היתר, לאחר כל הבדיקות שנערכות במסלול זה בהתאם להוראות התמ"א, ולכן לא ניתן לתת פטור בגינן בהיתר שלא במסלול האמור. לטענת העירייה, כפועל יוצא מהקביעות המשפטיות, לא ניתן להכיר בזכויות אלה כחלק מהמצב הקודם, מאחר שטרם אושרה הזכאות להן בהיתר במסלול תמ"א.
השמאי שלומי יפה, שמונה כשמאי מכריע, פרסם בעבר 2 החלטות הנוגעות לבניין שעבורו הוגשה הבקשה. יפה דחה את עמדת העירייה וכתב בהחלטתו כי במקרה שבו הזכויות שמעניקה התכנית שאושרה מתוקף תמ"א 38 סעיף 23 (תכניות התחדשות בניינית שקבעו רשויות מקומיות) גדולות מאלו שמעניקה תכנית תמ"א 38, ניתן לגבות היטל השבחה בגין הזכויות העודפות: "מאחר ומדובר בתכנית שהוכנה מכח סעיף 23 בתמ"א 38, אזי יש לראות את ההוראות שבתכנית אשר חופפות או קטנות מזכויות תמ"א 38, כהוראות מכח תמ"א 38. כאשר הזכויות מכח תכנית מפורטת עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38 פחותות או שוות לאלו הניתנות בתמ"א 38, התכנית החדשה מחליפה את הוראות התמ"א ואין עוד אפשרות לאשר בניה מכח תמ"א 38 מעבר לזכויות שנקבעו בתכנית המפורטת. כאשר התכנית המפורטת עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38 מאפשרת זכויות בניה העולות על אלו שאפשרה תמ"א 38, והזכויות שמעבר לכך מהוות רכיבים אשר בגינם ניתן לגבות היטל השבחה". יפה ציטט בהחלטתו את פסק הדין מבית המשפט המחוזי בתל אביב, שקבע כי יש להתחשב בזכויות מתוקף תמ"א 38 בחישוב המצב הקודם.
יפה ציין כי הזכויות המוקנות מתוקף תכנית רובע 4 עולות על הזכויות בתמ"א 38. בהתייחסו לטענת העירייה כי הזכויות מתוקף תמ"א 38 אינן מובטחות, אלא מותנות, בניגוד לזכויות המוקנות בתכנית רובע 4, כתב יפה: "אין מחלוקת שלא מדובר בזכויות מוקנות, אך מטרתו של סעיף 23 בהוראות התמ"א היא לייצר באמצעות תכנית מפורטת את אותה קונקרטיות נדרשת, שתיקבע על ידי הרשות המקומית, ככזו שמכירה באופן המיטבי את הצרכים בתחומה. לא סביר שבקשה להיתר לתוספת בניה מכח תא3729/א' הייתה מתאשרת בעוד תוספת בניה בהיקפים נמוכים יותר מכח תמ"א 38 הייתה מסורבת. לכן, על אף שמדובר בזכויות שאינן מוקנות, הרי שדווקא תכנית תא3729/א' על בסיס הוראותיה מחזקת את הודאות לקבלת זכויות מכח תמ"א 38 במצב קודם".
יפה חישב את ההפרש בין הזכויות הניתנות מתוקף תמ"א 38 לאלו הניתנות מתוקף תכנית רובע 4, וקבע כי ההשבחה מתוקף הזכויות העודפות היא 48,400 שקל, והיטל ההשבחה, שהוא מחצית מההשבחה, הוא 24,200 שקל, וזה הסכום שאותו תשלם בעלת הדירה.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
