צחי עומר, מנכל ים סוף נדלן // סיון פרג
צחי עומר, מנכל ים סוף נדלן // סיון פרג

צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן בראיון חג: "צריך לייצר ודאות בענף ותמונה ברורה יותר"

"אנחנו מעדיפים להוביל פרויקטים נרחבים של התחדשות עירונית, כי אז ליזם יחד עם העיריה יש אפשרות לתכנן גם את המרקם אורבני החדש לצד הקיים", כך אומר צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו, בראיון חג לסיכום השנה

כרמלה קופר 02.09.2021

"בשלוש שנים האחרונות, כשממשלות התחלפו ובהתאם שרים, היו אינספור דיונים בתחום ההתחדשות העירונית. נושא שאני צופה שילווה אותנו בזמן הקרוב. החלטה כזו או אחרת באשר תתקבל, עליה לייצר ודאות בענף ותמונה ברורה יותר הן לבעלי הדירות, הן לעיריות והן ליזמים", כך מסכם את השנה החולפת צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו בראיון מיוחד לרגל ראש השנה תשפ"ב.
לדבריו, "בטווח הארוך, יש לקבוע מנגנון חלופי שייקח בחשבון את הצרכים האמיתיים של השוק, כגון יצירת שטחים ציבוריים, שילוב מסחר, משרדים ושירותים לציבור המותאמים לשכונה בו יוקם הפרויקט החדש. אין ספק שמה שמתאים תכנונית לעיר אחת, לא יתאים לעיר אחרת. אך הצורך בקידום תכנית התחדשות עירונית במרכזי הערים חשובה ומהותית ולכן, יש לייצר כדאיות כלכלית הן במרכז הארץ והן בערי הפריפריה, שיעודד את היזמים לבנות, לאפשר פיתוח עירוני במקביל ולתת מענה לביקושי הדירות". 

מה צריך לעשות כדי לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, האם יש פתרונות ריאליים ממשיים שיכולים לייצר כדאיות כלכלית כדי לגרום לזה לקרות?
"פרויקט התחדשות עירונית נופל וקם על כדאיותו הכלכלית ועל כן בפריפריה, בשל ערכי הקרקע הנמוכים, לא מתקיים תנאי זה. בשל מרקם עירוני קיים ולעיתים מאפייני השטח והנוף, יזמים לא יכולים לבנות מגדלים רבי קומות מה שמצמצם את הכדאיות הכלכלית לאפס, שכן עלויות הבניה במרכז או בפריפריה זהות, אך מחירי הדיור שונים לעיתים בעשרות אחוזים. אך זה לא סוף הסיפור וכן אפשר לייצר מנגנונים שונים, פשוטים וישימים כדי לקדם פרויקטים כאלו גם מחוץ לאזורי הביקוש.
"ישנם מספר פתרונות, מורכבים יותר או פחות, שאפשר לקבוע כדי לעודד ייזום, דוגמת חלקות משלימות וניוד זכויות. אך יותר מכל מנגנון, צריך רצון ודחיפה מצד הרשויות והממשלה שיאפשרו זאת ויקדמו את החקיקה בהתאם, ושוב עד שהנושא הכלכלי לא יהפוך להיות נושא מרכזי שווה ערך לנושא התכנוני לא נראה יזמים שמגיעים לפתח את הפריפריה".   

היום אנחנו רואים הרבה פרויקטים מבשילים ויוצאים לדרך, אחרי שנים של תכנון. בעוד 5 שנים – האם נראה ערים מחודשות לגמרי?
"בשנים האחרונות הבשילו הרבה פרויקטי התחדשות עירונית ומנופים רבים הונפו לאוויר, אך מאחורי כל תנופת הבניה הזו, נמצאים יזמים שהשקיעו משאבים רבים, אנשי שטח שעבדו למעלה מ-5 שנים –שכנעו והחתימו דיירים, תכננו מול הגופים המקצועיים, התנהלו מול הרשויות ועוד כדי להוציא את הפרויקטים לפועל.
"אט אט, פני הערים ישתנו ויתחדשו ומפנים של שנות ה-50, 60 והשבעים אני מקווה שנתחיל לראות ערים מודרניות עם בניינים שעומדים בתקני רעידות אדמה וממוגנים מפני האיומים הקיימים על מרכזי הערים במקביל יעברו טרנספורמציה, עם אוכלוסייה חדשה וצעירה בנוסף לאוכלוסייה הוותיקה וכולם יוכלו לקבל מענה לצרכים השונים שמתאימים לתקופה החדשה. אני מקווה כי הדרך הארוכה שעברנו בעבר, תצטמצם עם הזמן וחקיקה, כדי להמשיך ולהניע את קטר ההתחדשות העירונית, אחד הפתרונות הממשיים לבניית עוד אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש, שיתנו מענה לביקושים".   

כשמתכננים פרויקטי פינוי בינוי או תמ"א 38\2, על היזם לתכנן את הבניין והדירות ואין בידו תכנון התשתיות והסביבה, מה שלא פעם מייצר עומס על הקיים. האם ההפרדה הזו נכונה?
"לכן אנחנו מעדיפים להוביל פרויקטים נרחבים של התחדשות עירונית, כי אז ליזם יחד עם העיריה יש אפשרות לתכנן גם את המרקם אורבני החדש לצד הקיים. צריך כמובן לתכנן גם פיתוח סביבתי תואם, לבחון את צרכי הקהילה המתחדשת ולהוסיף היכן שניתן תשתיות ראויות כגון כבישי גישה, שבילי אופניים, מוסדות חינוך ועוד. לכאורה, לכן האידיאל היה לשבת באותו שולחן, היזמים, המתכננים והרשויות ויחד לדון בתוכניות, אך המציאות היא אחרת. חשוב מאוד שמוסדות התכנון, הדנים ומאשרים את התב"ע, ישמעו גם  את דעת היזמים, יועצי התכנון השונים ותושבי המתחם. כך מתקבלת תמונה ברורה, חדה יותר של מה נדרש כדי לתת מענה לצרכי הקהילה והפרויקט". 

פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט אנושי, בראש ובראשונה. איך אתם ניגשים לטפל בכל דייר ודייר?
"כל בניין הוא מיני קהילה, בין אם מדובר על 8 דירות או 20. הם מכירים אחד את השני, עוברים את התהליך יחדיו שנים ורוצים שיצא הכי טוב שאפשר. בבואנו לדיירים, אנחנו שומעים את סיפורם, מקשיבים לצרכיהם ובקשותיהם ובהתאם גם עונים, מסבירים על הפרויקט, לוח הזמנים ועוד. לא פעם נתקלנו בדייר קשיש, שהצטרך מעבר לדירה זמנית מותאמת לנכים, מה שמאוד קשה למצוא, אך אנחנו עוזרים היכן שאפשר, כי חשוב לנו שהדיירים ירגישו ביטחון וידעו שהפרויקט שלהם ושלנו, יצא לפועל בצורה הטובה ביותר והם יקבלו דירות חדשות ומשופרות".

מה הטיפ שלך לדיירים שנמצאים כרגע בתהליך של קידום פרויקט התחדשות עירונית?
"הטיפ הכי טוב שאני יכול לתת לדיירים זה לשתף פעולה ולבטוח ביזם שהם בחרו. אני משער כי הוא נבחר לאחר בחינה קפדנית ובהתאם לזאת, על הדיירים כמו גם על היזם, לשתף פעולה כדי להוציא את הפרויקט לפועל בצורה הטובה ביותר והמהירה ביותר". 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות