המקלט הפך לדירה – הבעלים ביקשו תמורה כתנאי לחתימה על הסכם תמ"א 38

מה קורה כאשר בעל יחידת דיור שהוקמה במקור כמקלט ומשמשת הלכה למעשה למגורים, דורש לקבל תמורה שווה ליתר הדירות בפרויקט תמ"א 38? הנושא הגיע לידי המפקחת על המקרקעין בתל אביב, דגנית קציר-ברין, שדנה בתביעה שהגישו שכניו של האיש בעקבות סירובו לחתום על ההסכם. המפקחת קבעה כי עצם העובדה שהיחידה תהפוך לדירת מגורים כדין היא תוספת משמעותית שמקבל בעל הנכס.

הדיון שהתנהל אצל המפקחת קציר-ברין מתייחס לבניין מגורים ברחוב דוד בלוך בתל אביב. מדובר בבניין שנבנה בשנות ה-50 ומצבו רעוע, ויש בו 14 דירות, וכן יחידות המשמשות לחנות ומרפאה. ההליך התקיים בגלל תביעה ותביעה נגדית, שהגישו בעל הנכס כנגד שכניו – והשכנים נגד בעל הנכס. לטענת התובע, קיים חוסר שוויון מהותי ובוטה בתמורות אשר נקבעו במסגרת הסכם לביצוע עבודות תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש). בעלי הנכס דרשו לקבל תמורות כמותיות זהות כפי שניתנו ליתר בעלי הדירות. השכנים, מצדם, דרשו להורות לתובע לחתום על ההסכם לביצוע העבודות.

בעלי הדירה טענו בתביעה כי רכשו את יחידת הדיור הממוקמת 5 מדרגות בלבד מתחת למפלס הכניסה לבניין, מתוך מחשבה שהיא תוכל לשמש את בתם הסובלת מנכות קשה, וזאת לאור הגישה הנוחה יחסית מקומת הכניסה. לטענתם, שטחה הרשום של היחידה הוא 38 מ"ר, אך שטחה המדוד הוא 46 מ"ר. לטענת התובעים, היזם מסרב לתת להם את התמורה שניתנה ליתר בעלי הדירות בבניין, וטוען כי בשל מיקום היחידה ואופן רישומה, שוויה ההתחלתי נמוך ביחס ליחידות אחרות ולכן, ככל שתינתן תוספת מטרים רבועים אחידה לכל הדירות, דירת התובעים תשביח את עצמה יותר מדירות אחרות בבית וייווצר חוסר שוויון כלכלי בין הבעלים. 

הלכה למעשה, טוענים התובעים, כתוצאה מהפרויקט, צפויות להתרחב משמעותית כל דירות הבית, למעט דירה אחת, שהיא דירתם של התובעים, שהיא והיא בלבד, אמורה להתכווץ משמעותית, כך ששטח דירת התמורה, 37 מ"ר, יהיה קטן משטח היחידה הקיים, 46 מ"ר, ועל כן מדובר בחוסר שוויון.

לשכניהם של התובעים, שהגישו תביעה מטעמם לאכוף עליהם לחתום על ההסכם, היה תיאור שונה של המציאות. לטענתם, התועים הם בעלי זכויות בקומת המרתף ביחידה שהוגדרה בהיתר הבניה כ"מקלט בקומת מרתף", כאשר 9 מ"ר מתוכה מצויים בחריגת בניה והיא אינה מוגדרת כדירת מגורים. עוד טענו השכנים כי מעולם לא הוגשה בקשה לרשות התכנון להכשיר את היחידה כיחידת מגורים ולא ניתן כל היתר לשימוש חורג לצורך שימוש זה. היחידה הרלוונטית היא בגובה תקרה של 2.2 מטר, על אף שגובה חדר מגורים חייב להיות בגובה שלא יפחת מ-2.5 מטרים. השכנים טענו עוד כי לתובע הוצע לקבל דירת מגורים בקומת הקרקע בגודל של 35 מ"ר, או לחילופין הנחה ברכישת דירה משודרגת בגודל של 71 מ"ר ובתוספת של חניה ומרפסת בגודל של 12 מ"ר, 

"אין מקום להשוואה בין זכויות התובע לבין זכויות בעלי דירות המגורים שכן יחידת התובע איננה דירת מגורים. אין גם מקום להשוואה בין התמורות שניתנו לבעלי החנות והמרפאה, שכן הנ"ל קיבלו היתרים כדין וקיבלו תמורה ביחס לזכויותיהם בהלימה ליתר בעלי הזכויות. הלכה היא כי שוויון הינו מתן יחס שווה אל שווים ושונה אל שונים. יחידת התובע אינה יכולה להיכלל בקבוצת ההשוואה עם הדירות", טענו השכנים.

המפקחת קציר-ברין ציינה כי בפרויקטים של תמ"א 38/2 יש מספר שיטות לחלוקת התמורות: האחת, השיטה האחידה או המוחלטת שמשמעה תוספת שטח אחיד לכל אחת מדירות הבית ללא תלות בשטחה המקורי של הדירה. השנייה, השיטה היחסית לפיה יש לשמור על היחס בין שטחי הדירות שבבית לבין שטחי דירות התמורה. "לעיתים מתעורר קושי גם ביחס לנתונים אשר בהתבסס עליהם ייערך חישוב התמורות– האם יש ליטול בחשבון את שטחה הרשום של הדירה כפי המופיע במרשם? או שמא יש ליטול בחשבון את שטחה המדוד בפועל ? או דווקא את חלקה היחסי ברכוש המשותף ומהו דינם של שטחים שנבנו ללא היתר או בניגוד להיתר או תוך חריגה ממנו?".

כדי להשיב על כך, מינתה המפקחת מומחה מטעמה, שקבע כי התמורה שהתקבלה היא בלתי שוויונית, המהווה פיצוי יתר וזאת בהתחשב בהסכם שנכרת עם יתר בעלי דירות המגורים בבית. על פי חוות דעתו, התמורה ביתר מוערכת בסך של כ-145,000 שקל, ומהווה השבחה של 40.6 אחוז לדירת התובע, בעוד שההשבחה הממוצעת לבעלי דירות המגורים עומדת על 27.8 אחוזים בלבד.

המפקחת ציינה בפסק דינה כי התובע טוען כי יחידות הדיור שלו נמנית על הדירות בבניין, וזכותם לקבל תמורה כמותית זהה ליתר הדירות. עם זאת, המפקחת קבעה כי שבשונה מיתר הדירות, ייעודה המקורי של יחידת התובעים הוא מקלט שבהמשך הוסב לגן ילדים, שטחה נופל משטח הדירה הטיפוסית הקטנה ביותר, ועל כן היא אינה בבחינת שווה לקבוצת ההשוואה של יתר הדירות. המפקחת הבהירה כי גם אם נגבתה מהתובע ארנונת מגורים, אין בכך כדי להכשיר אותה כדירת מגורים כדין.

המפקחת התייחסה לחוות הדעת של המומחה, שקבע כי מכיוון שיחידת הדיור של התובעים לא הייתה דירה כדין, הרי שכל מ"ר באותה יחידה עומד בהערכה שמרנית על 0.6 משווי דירת מגורים, ועל כן השטח האקוויוולנטי של יחידת התובעים עומד על 27.54 מ"ר. "מכאן שתוספת השטח שהוצעה לתובעים, דירת מגורים בשטח של 37 מ"ר בתוספת חצר של 17 מ"ר, הינה תוספת שוויונית שלא לומר עודפת כפי שקבע המומחה. דהיינו, אמנם טכנית לכאורה היחידה קטנה, ברם, כלכלית יחידה זו אינה נפגעת שכן מלכתחילה שוויה היה נמוך יותר", נכתב בפסק הדין.

המפקחת קיבל את עמדת המומחה שמינתה, שלפיה דירת התמורה שהוצעה לתובעים מהווה תמורה עודפת, כי שווי דירת התמורה שהוצעה להם מבטאת תוספת שטח אקוויוולנטי של 40.6 אחוזים, וזאת לעומת תוספת השטח ביתר הדירות שעומדת על 27.8 אחוזים. "במובן זה דירת התובעים זוכה יחסית לתמורה יחסית עודפת", כתבה המפקחת. לצד זאת, היא קבעה כי התובעים זכאים למקום חניה. 

"שוכנעתי כי בכל מקרה, מקבלת משפחת התובעים תוספת שווי העולה על זו המתקבלת על ידי דירות המגורים וכי לא נגרמת להם כתוצאה מהפרויקט פגיעה קניינית מהותית. נהפוך הוא. עם סיום הפרויקט, דירתם, שאינה מהווה דירת מגורים על פי דין, תהפוך להיות דירת מגורים כדין באופן המשביח מהותית את נכסם", סיימה המפקחת את פסק הדין.

במקביל, המפקחת קיבלה את התביעה הנגדית של השכנים, והורתה לבעל הדירה לחתום על הסכם התמ"א, וקבעה כי אם לא יעשה כן, בא כוח הדיירים יורשה לעשות במקומו.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן