נתי גלבוע: "זמן הוא לא מושג תיאורטי, אלא רכיב כלכלי קריטי"

בראיון חג ל"מגדילים", אומר נתי גלבוע, מנכ"ל ושותף גפן מגורים, כי הבעיה המרכזית של תחום ההתחדשות העירונית כיום נמצאת בפער שבין תכנון לביצוע. עם צבר של כ-15,500 יחידות דיור, מהן כ-3,000 יחידות שכבר נמצאות בתב"עות מאושרות ובעבודה על היתרים, הוא מדבר על חוסר הוודאות בענף, על צווארי הבקבוק ברישוי, על האחריות מול הדיירים, ועל הצורך לראות ביזם שותף אמיתי לקידום התחדשות עירונית. "הפער המרכזי הוא חוסר הוודאות, גם הכלכלית וגם התכנונית", אומר גלבוע, "שני הדברים קשורים זה בזה. זמן הוא לא מושג תיאורטי, אלא רכיב כלכלי קריטי. אחת הבעיות הגדולות היא שהליכי תכנון ממושכים מייצרים בסוף תוכניות שכבר אינן כלכליות ולכן גם אינן בנות מימוש". 

איפה זה בא לידי ביטוי?
"ראינו את זה היטב סביב תקן 21, כשנבנו הנחות על שוק שעולה כל הזמן, ובפועל חלק מהתוכניות שאושרו אז כבר לא משקפות היתכנות אמיתית כיום. בסוף, מי שנפגע מכך הם קודם כל הדיירים. הרשויות מדברות על קידום התחדשות עירונית, אבל בפועל היזם נתקל במנגנונים בירוקרטיים שמשתנים תוך כדי תנועה. יזמות היא קודם כל ניהול סיכון, וניהול סיכון דורש רמה מינימלית של יציבות. אם רוצים פרויקטים שמגיעים לביצוע בזמן סביר, אפשר מצד אחד להקשיח קריטריונים, אך מצד שני לתת למי שעומד בהם מסלול ירוק מלא. אם אני יודע שאני אשקיע יותר משאבים בתכנון מדוקדק, ואחר כך אוכל להגיש ולקבל היתר תוך חודש, אבל אם שגיתי אעבור לתחתית התור, תסמכו עלינו היזמים שכולם יהיו מצטיינים מהר מאוד".

האם המלחמות השפיעו על עמדת ועדות התכנון?
"זה משתנה מרשות לרשות, מוועדה לוועדה ומפרויקט לפרויקט, ולכן קשה לקבוע תשובה אחת גורפת. אפשר לומר שברמה המחוזית שלב התכנון השתפר בשנים האחרונות, ויש יותר בשלות, ניסיון וידע מצטבר בקידום תוכניות התחדשות עירונית, גם אם במונחים מוחלטים זה עדיין לוקח הרבה מאוד זמן. דווקא בשלב הרישוי אנחנו רואים עודף רגולציה ובירוקרטיה. שם יזם עלול למצוא את עצמו תלוי בפרשנויות שונות של ועדות ורפרנטים, וההליך הופך לארוך ומסורבל שלא לצורך. בעיניי, הפתרון צריך להיות כללים ברורים יותר, פחות פרשנויות משתנות, וקיצור אמיתי של שלב הרישוי. אני, כיזם שלוקח סיכון במיליוני שקלים, מוכן וצריך לקחת אחריות גדולה יותר כמי שכבר יודע לבצע. הגיע הזמן שהמדינה תנסה אותנו".

תגדיר יזם מצליח
"לתפיסתי, יזם בתחום ההתחדשות העירונית חייב לשלב גם היבטים חברתיים בתוך העשייה העסקית שלו. לכן הצורך לקדם מתחמים ישנים בהחלט מעסיק אותנו, ואנחנו מחפשים דרכים יצירתיות להאיץ את המימוש של בנייתם מחדש. לצד זה, צריך לומר ביושר שיזם יכול להפנות יותר משאבים למתחמים דחופים יותר, אבל היכולת שלו להשפיע לבדו על קצב אישור התכנון והרישוי מוגבלת מאוד. בדיוק כאן באים לידי ביטוי הניסיון של גפן, הידע המצטבר שלנו והיכולת הניהולית של מי שמובילים את החברה. בתקופה כזו, האחריות של יזם היא לא רק לקדם פרויקט, אלא גם לדעת ללוות דיירים בתוך מציאות מורכבת וחסרת ודאות". 

מה הלאה, איך מקדמים פרויקטים?
"קשה להצביע על מהלך אחד שיפתור הכול, כי נדרשת כאן פעולה בכמה מישורים רגולטוריים במקביל. מצד אחד, צריך להפעיל כלים כלכליים ומיסויים שיאפשרו לקדם פרויקטים גם במקומות שבהם הכדאיות עדיין אינה מספקת. מצד שני, חייבים לקצר באופן משמעותי את הליכי התכנון והרישוי. בעיניי, הדבר החשוב ביותר הוא לייצר כללי משחק ברורים ויציבים יותר, כך שיזם יידע בתחילת הדרך באיזו מסגרת הוא פועל ומה נדרש ממנו. ככל שהמערכת תהיה אחידה, שקופה אך גם דינמית יותר, כך נראה יותר פרויקטים מתקדמים בפועל ופחות פרויקטים שנשחקים או נושרים בדרך".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן