banner
שמוליק כהן // צילום: דובי שמחי | Depositphotos
שמוליק כהן // צילום: דובי שמחי | Depositphotos

מי יגן על זכויות בעלי הדירות בהתחדשות העירונית?

מקדמים פרויקט פינוי בינוי? שימו לב שהתקנות החדשות לחוזה עם היזמים אינן מבטיחות הגנה על זכויותיכם!

שמאי מקרקעין שמוליק כהן 31.03.2024

בשבוע שעבר פורסם כי המדינה פועלת להסדרת העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית וכי  הועברו לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת תקנות חדשות העוסקות בעסקה שבין היזמים לדיירים. התקנות קובעות כללים מחייבים לעניין העסקה עצמה, והן יחולו גם על עסקאות פינוי בינוי וגם על עסקאות מסוג התחדשות בניינית – תמ"א 38 וחלופותיה.

התקנות קובעות בין היתר כי כבר בשלב העסקה (חתימת ההסכם המסחרי) תחול על היזמים החובה לציין את התמורה או את העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.

אולם השאלה המרכזית היא, האם זה נכון שהיזם הוא הוא זה שיקבע את התמורה או את העקרונות לקביעתה?

נושא התמורות הוא לב ליבה של עסקת פינוי בינוי לכלל השחקנים – בעלי הדירות, היזם והועדה המקומית. מבחינת היזם התמורות שיציע לבעלי הדירות ישפיעו דרמטית על הרווח שלו מהפרויקט והמטרה שלו היא מיקסום הרווח, בעלי הדירות ירצו כמובן תמורות גדולות ככל האפשר, לדו'- מקסום תוספת שטח במ"ר + שכ"ד ראוי במהלך הפרויקט, והוועדה המקומית תרצה לשלב בפרויקט מטלות ציבוריות ולהרוויח היטל השבחה. 

התקנות המוצעות מציינות את הצורך בשיקוף התמורות לדיירים אך הן לא מציינת באחריות מי לוודא שהתמורות או העקרונות לקביעתם שומרות על זכויות בעלי הדירות.

לבעלי הדירות אין את הידע הנדרש לחשב את התמורות הראויות בעסקה ספציפית וליזמים יש אינטרס להפחית את התמורות לדיירים . אגב, את התמורות לדיירים עמ"נ לשמר לעצמם רווח ראוי בודקים היזמים בכל עסקה רלוונטית וטרום התקשרות והבטחת תמורות לדיירים. למעשה זה הצעד הראשון שהם עושים בבואם למתחם פינוי בינוי. 

גם לבעלי מקצוע ויועצים נוספים מטעם הדיירים בתהליך כמו עורכי דין, מפקחים, יועצי מס וכיוצ"ב אין את הכלים לכמת תמורות ראויות ומאוזנות בהתאם לתנאי העסקה. למעשה, בעל המקצוע היחיד שיכול וצריך לבחון את התמורות לדיירים הוא שמאי מטעמם אשר יבדוק וימליץ על כלל התמורות הראויות להינתן לדיירים טרום חתימת ההסכם וחשוב מכך – אף במועד בחירת היזם  במסגרת "מכרז יזמים". ככל ששמאי מטעם הדיירים ישתלב בתהליך מוקדם יותר (והכוונה בשלב טרום מכרז יזמים!) כך המשקל הסגולי שלו להשפיע על מקסום התמורות לדיירים – גבוה יותר.

בחינת תמורות הינו נושא רגיש המצריך ניסיון רב ומקצועיות ייחודית. יזמים המעוניינים לקבל ליווי פיננסי ע"י גופי המימון ("דו"ח 0") נדרשים להביא חוו"ד שמאי מומחה המקובל ברשימה ייחודית של שמאים על הבנק, רשימה המעידה על ניסיון, מקצועיות ומוניטין. 

כלומר, אם אפילו בנק נעזר בשמאי חיצוני אשר יקבע תמורות אזי קל וחומר שראוי הדבר שבעתיים שבפרויקט פינוי בינוי, מפאת חוסר הניסיון והידע או  מפאת אינטרסים מנוגדים בין יזם לבעלי דירות , שהנוהג יחול גם על התקנות החדשות וששמאים אשר מקובלים על גופי מימון יעמדו לרשות הדיירים בקביעת התמורות הראויות להתקבל ע"י היזמים.

לסיכום, אם המדינה באמת רוצה להגן על בעלי הדירות בעסקאות פינוי בינוי עליה להמליץ להם בראש ובראשונה להיעזר באנשי המקצוע הנכונים לקביעת התמורות (שמאי מטעמם, שאת שכרו משלם בסופו של יום היזם שנבחר על ידי הדיירים) ולא להשאיר את הנושא לשיקול דעתו של היזם.  תפקידו של שמאי הדיירים הוא גם לייצר את הציפיות הנכונות מצד בעלי הדירות שלא תמיד מודעים לעובדה שהתמורות הן לא בלתי מוגבלות, וכך גם למנוע סכסוכים מיותרים בין היזם לבעלי הדירות.

  • הכותב, שמאי מקרקעין שמוליק כהן, הינו מנכ"ל ומבעלי אס.קי(SK) שמאות מקרקעין, המתמחה בשמאות מטעם בעלי הדירות בהתחדשות העירונית 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות