כחלק מהיערכותה של העירייה לעדכון תכנית תא/5000 בכל חמש שנים, עמלה עיריית תל אביב בימים אלה על עדכון תוכנית המתאר – מה יהיו ההשלכות על בעלי הנכסים והמגרשים וכיצד לבוא מוכנים?
בימים אלו מתקדמת תוכנית 5500 בתל אביב, המהווה תיקון לתוכנית המתאר הכוללנית של תל אביב שאושרה בשנת 2016 (תא/5000). התוכנית עתידה לקבוע ולהתוות את המדיניות התכנונית בעיר בשנים הבאות, הן ברמה העקרונית והן בהתייחסות ספציפית למתחמים.
העבודה על התוכנית הכוללנית של תל אביב, תא/5000, החלה עוד בשנת 2005 וזו נכנסה לתוקף רק בינואר 2017, לאחר הליכים תכנוניים ארוכים מאוד, והתוותה את מגמות התכנון בעיר תל אביב בשנים האחרונות.
תוכנית תא/5000 קבעה את היקף הבינוי המירבי ואת המגמות התכנוניות אותם יכולה לאשר הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב בתוכניות מפורטות, ללא צורך בפנייה לוועדה המחוזית לתכנון ובניה או לגופי תכנון בכירים יותר לשם קידום התפתחות עירונית.
למשל תא/5000 קבעה את המגמה של הסבת מתחמים תעשייתיים היסטוריים בסמוך לנתיבי איילון למתחמי עסקים מטרופוליניים, הכוללים תעסוקה ומגורים במגדלים בני 30-40 קומות, כמו המע"ר הצפוני שנבנה בשנים האחרונות על דרך בגין מצפון למגדלי עזריאלי, וכן קבעה התוכנית בשטח התחנה המרכזית החדשה מתווה להקמתו של אזור תעסוקה מטרופוליני הסמוך להסעת המונים שיכלול מגורים מסחר ותעסוקה.
כחלק מהיערכותה של העירייה לעדכון תכנית תא/5000 בכל חמש שנים, ומאחר וחלפו כבר שש שנים מאז פרסומה של תא/5000, העירייה עמלה בימים אלה על עדכון תוכנית המתאר, על מנת להתאים אותה למגמות התכנון החדשות. התאמת תוכנית המתאר למגמות תתבצע באמצעות תוכנית תא/5500, אשר נמצאת כיום בשלב ההכנה לדיון בוועדה המקומית תל אביב ולאחר המלצת הוועדה המקומית תועבר לוועדה המחוזית לתכנון ובניה.
בתוכנית החדשה באים לידי ביטוי התובנות המרכזיות של השנים האחרונות – ציפוף, עלייה לגובה ועירוב שימושים, תוך מבט מתמיד לפרויקטי התשתית הגדולים שעתידים לשנות את פני מרכז הארץ. עקב הצורך בציפוף מרכזי הערים על מנת להגדיל את היצע הדירות, מתוכנן במסגרת תוכנית 5500 להגביר את השימוש בעירוב שימושים, כלומר קביעת מספר יעודים שונים באותו המתחם, ברבדים שונים – מסחר, תעסוקה, מגורים ושטחים למטרות ציבור, כולם באותו המגרש.
עוד מגמה שבאה לידי ביטוי בתוכנית 5500 היא התייחסות לפרויקטי תחבורה הציבורית רחבת היקף שמתכוננים או מבוצעים בעיר בשנים האחרונות; ביניהם קווי הרכבת הקלה (הקו האדום, הקו הירוק, הקו הסגול) ושלושת קווי המטרו (M1, M2, M3).
עקב קידומם של פרויקטים אלו מתוכנן במסגרת תוכנית 5500 לצופף באופן משמעותי את האזורים הסמוכים לקווי תחבורה אלו (בהתאם למגמה אותה מכתיבה המדינה בעניין), ולהוסיף שטחי תעסוקה מגורים ומסחר בהיקף העולה על ההיקפים שניתן כיום לאשר לפי תוכנית 5000, תוך צמצום משמעותי של השימוש ברכב פרטי באזורים אלו.
לדוגמא, במסגרת תוכנית 5500 מוצע להגדיל באופן משמעותי את הבינוי שניתן לאשר במתחם התחנה המרכזית החדשה בתל אביב (מתחם 802א), הנמצא בסמוך לקו הסגול של הרכבת הקלה, כך שניתן יהיה לאשר במתחם מבנים בני 40 קומות, במקום 25 הקומות שניתן היה לאשר שם בהתאם לתוכנית הכוללנית.
מגמה נוספת הבאה לידיי ביטוי בתוכנית 5500 היא מתן אפשרות לשימושים עיקריים מוגבלים בתת הקרקע, כגון מתחמי לוגיסטיקה, וזאת במטרה לנצל יותר טוב את משאבי הקרקע בעיר.
ברור ממסמכי התוכנית כי תוכנית תא/5500 תכתיב את מגמות התכנון בעיר תל אביב בשנים הקרובות, גם לפני שזו תופקד ותאושר. אנו מברכים על מגמות הציפוף והגדלת הזכויות באזורים מסוימים בעיר. עם זאת, אנו סבורים כי היקף הציפוף המוצע במסגרתה אינו מספק, ואינו תואם למגמה של תמ"א 70, המציעה להגדיל את היקפי הבנייה באופן רחב ביותר בסמוך לתוואי קווי הרק"ל והמטרו.
אנו סבורים שמכיוון שתוכנית זו יכולה להשפיע על חלק נכבד מבעלי המגרשים בעלי הפוטנציאל לפיתוח בתל אביב, בין אם כסיכון ובין אם כהזדמנות, עליהם לקחת בחשבון כי הליכי תכנון המקודמים כיום מכוח תוכנית 5000, יושפעו מתוכנית 5500 המתהווה. בשורה ארוכה של מתחמים עתידים להתווסף זכויות בנייה, הן מבחינת תוספת שטח והן מבחינת עלייה לגובה. אחרים עלולים למצוא עצמם נפגעים מהתוכנית החדשה, והיא עתידה להשפיע על מרבית בעלי הנכסים בעיר. כל בעל נכס בתל אביב צריך לבחון את התוכנית ולברר כיצד היא משפיעה עליו, והאם הוא צריך להסתייע באנשי מקצוע על מנת להגן על עצמו או למקסם את זכויותיו.
*כותבי המאמר הנם עוה"ד איילת צור ואייל אוליקר, ממשרד עו"ד צבי שוב, המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
