במידה והממשלה תחליט בהוראת שעה ולאור המיתון והמצב המיוחד עקב מגפת הקורונה, לבטל את מס הרכישה לתקופת ניסיון של שנה ובד בבד להוריד את מס השבח מ-25 אחוזים למינימום של 5-10 אחוזים, יחסכו בבת אחת מאות אלפי שקלים לכל מי שירצה למכור את דירתו הישנה // דעה
מאת: ארז כהן*
רבות כבר נאמר ונכתב על הצורך להגדיל את היצע הדיור, אחרת רמות המחירים בשוק יתודלקו מחדש כלפי מעלה. אולם, וזה אולם גדול, כל פעולה שתינקט בנושא זה, תבוא לידי ביטוי במקרה הטוב בעוד שנתיים- שלוש. ובינתיים, מה לעשות, צריך למצוא פתרון הגדלת היצע הדיור כבר בשנה הקרובה, אחרת הפער בין ההיצע הדל וביקושים הרבים, רק יילך ויתרחב.
הפתרון המיידי טמון דווקא בשוק הדירות יד שנייה, שהינו גדול בהיקפו משוק הדירות החדשות ובעל פוטנציאל גידול מיידי בעשרות רבות אחוזים, זאת משום שמדובר במלאי גדול מאוד של דירות קיימות. אין זה סוד שברחבי מדינת ישראל, ובמיוחד באיזור הביקוש, קיימות רבבות דירות בבעלות משקיעים, שהיו שמחים למכור אותה , זאת במידה והייתה להם כדאיות כלכלית.
בד בבד ישנם עוד מאות אלפי ישראלים, רובם הגדול משפרי דיור מבוססים יחסית, שהיו רוצים למכור את דירתם ולשדרג לדירה גדולה ומפנקת יותר, אולם מדיניות המיסוי הקשוחה גורמת גם להם לא לבצע את העיסקה, זאת משום שירשו או השקיעו בחסכונותיהם ברכישת "עוד דירה קטנה נוספת בצד".
חישוב פשוט מראה כי מעבר מדירה יד שנייה שתימכר, נניח ב-1.5 מיליון שקלים, לדירה משודרגת שתעלה 2.5 מיליון ששקלים, יעלה למשפרי הדיור לא מיליון שקלים, אלא כמיליון וחצי שקלים נוספים לפחות, ולעיתים אף הרבה יותר מכך!
התוספת של מס רכישה, ובעיקר מס שבח, שהינו 25 אחוזים מתוך עליית ערך הנכס מאז היום שנרכש על ידי המוכרים, יעלה בממוצע מאות אלפי שקלים נוספים, שלא לדבר על הוצאות נוספות על ריהוט, אביזרי חשמל, תיווך, הובלה וכו'. אין צל של ספק שתוספת מחיר משמעותית זו הינה כיום חסם מרכזי בקידום עסקות רבות של דירות יד שנייה.
על כן, ובמידה והממשלה שמעוניינת כל כך בהגדלת מלאי הדירות בשוק, תחליט בהוראת שעה, ולאור המיתון והמצב המיוחד עקב מגיפת הקורונה, לבטל את מס הרכישה לתקופת ניסיון של שנה ובד בבד להוריד את מס השבח מ-25 אחוזים למינימום של 5-10 אחוזים, יחסכו בבת אחת מאות אלפי שקלים לכל מי שירצה למכור את דירתו הישנה.
אין לי ספק כי פעולות אלה "יכניסו לשוק" תוך תקופה קצרה רבבות דירות, מה שיגדיל בבת אחת את היצע הדיור, זאת בתקופת הביניים עד שהממשלה תצליח להגדיל את היצע הדירות החדשות.
אמנם לכאורה יהיה כאן למדינה הפסד כלכלי לא מבוטל על הורדת המיסוי, אולם הפסד זה, לטעמי, יהיה בטל בשישים לעומת הכסף שיזרום לשוק כתוצאה מהתנעת שוק הדיור. מדובר יהיה לא רק בגידול דרמטי בעסקות עצמם, אלא גם, ובעיקר, בהבאת פרנסה למאות אלפים העוסקים בענף הבנייה, כולל יזמים וקבלנים, שיפוצניקים, וחברות העוסקות במוצרים משלימים דוגמת ריהוט, נגרות, אינסטלציה, כלים סניטריים והיריעה עוד ארוכה.
יהיה לכך גם אימפקט פסיכולוגי משמעותי לא רק על שוק הדיור, אלא גם התנעת כלכלת ישראל הסובלת כעת ממיתון עמוק, התנעת הצריכה ויצירת אווירה חדשה וחיובית בשוק כולו. כמו כן יהיה בכך גם פתרון חברתי משמעותי, זאת משום שעיקר הדירות שימכרו יהיו דירות עממיות יחסית שחסרות כעת בשוק דווקא באיזור הביקוש.
ברור כי פעולות אלה אינן מספקות ועל הממשלה להביא שורה של פתרונות אסטרטגים וישימים שיביאו להגדלה הדרגתית של התחלות הבנייה בשוק הדירות החדשות, דוגמת הגדלת אחוזי הבנייה לקבלנים, עידוד התחדשות עירונית באמצעות הקטנת היטלי השבחה ואפשרות לאיחוד מגרשים במסגרת תמ"א 38/2, אבל כל אלה, כאמור, פתרונות שיורגשו במקרה הטוב רק בעוד שנתיים-שלוש לפחות.
כמו כן, מעניין לציין שמשרד השיכון קיבל לפני כחודשיים החלטה דומה לסבסד דירות יד שנייה, אולם ההבדל המשמעותי היה בכך שסבסוד זה היה ספציפית רק לדירות ישנות וזולות מאוד בפריפריה, ולא כלל את איזור הביקוש, מה גם שנושא מס הרכישה ומס השבח, לא היה רלוונטיים לסבסוד שאמור להינתן במענק ישיר לרוכשים.
על כן, ומבלי לזלזל כלל ועיקר ב"עניי עירך קודמים", חשוב שממשלת ישראל לא תשכח את דור העתיד של מדינת ישראל וכמובן, את האפשרות המעניינת להתניע מחדש את כלכלת ישראל דווקא על ידי פתרון יצירתי זה.
*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
