הצוות המקצועי בעיריית רמת גן דורש שינויים כתנאי להפקדתן של שלוש תכניות פינוי בינוי המציעות 506 יח"ד – הדיון בישיבה הקרובה
הוועדה המקומית רמת גן צפויה לדון בישיבתה הקרובה בהמלצות להפקדת 3 תכניות פינוי בינוי, המציעות 506 יח"ד. מדובר בתכניות התחדשות עירונית משמר הירדן – ראש פינה – מטולה, בשכונת שיכון מזרחי, המציעה 224 יח"ד; פינוי בינוי מתחם הפודים 36-42 – בן שמן 6, בשכונת הגפן, המציעה 200 יח"ד; אבא הלל 63, 65 בשכונת חרוזים, המציעה 82 יח"ד.
מהנדסת העיר ממליצה על הפקדת התכניות בכפוף לשינויים, ביניהם איחוד שני מגדלי מגורים בתכנית בשיכון מזרחי וקיצוץ 11 יח"ד בתכנית באבא הלל. מדובר בתכניות בסמכות מחוזית, והוועדה אמורה לקבוע אם לאמץ את המלצת מהנדסת העיר על הפקדה.
שני מגדלים בשיכון מזרחי
תכנית פינוי בינוי משמר הירדן – ראש פינה – מטולה, ששטחה 5.1 דונמים, מציעה התחדשות עירונית בשכונת מזרחי על ידי פינוי והריסה של מבנים קיימים ובינוי מבני מגורים ומגרש לצרכי ציבור. בשטח התכנית יש כיום 80 יח"ד בשטח ממוצע של 61 מ"ר. התכנית מציעה להרוס את המבנים הללו, ולהקים במקומם 224 יח"ד בשטח ממוצע של 103 יח"ד (מכפיל 2.8).
התכנית עברה מספר גלגולים. הגשה ראשונה של התכנית לא עברה תנאי סף, עקב אי הגשת טבלאות איזון וחלוקה לוועדה המקומית. לאחר שהיזם, משה"ב חברה לשיכון ופיתוח, הגיש השגה על ההחלטה, הוא התבקש על ידי הוועדה המחוזית להציג חלופה עם מבנה מרקמי בן 8 קומות על רח' משמר הירדן פינת הירדן, ושני מגדלים בני 20 קומות ברוטו על הרחובות משמר הירדן, מטולה וראש פינה.
אגף התכנון בעירייה ממליץ על מתווה חדש נוסף המציעה מבנה מגדלי בן 25 קומות על פינת הרחובות משמר הירדן – הירדן ועוד מבנה בן 20 קומות על רח' ראש פינה, שב"צ לרחוב מטולה ושצ"פ בחלקו המזרחי של רח' משמר הירדן. מהנדסת העיר, סיגל חורש, ממליצה כי הוועדה המקומית תמליץ על הפקדת התכנית בתנאים, בהתאם להמלצת הצוות המקצועי.
מגדל בן 36 קומות בשכונת הגפן
תכנית פינוי בינוי מתחם הפודים 36-42 – בן שמן 6, ששטחה 4.3 דונמים, מציעה התחדשות עירונית בשכונת הגפן ברמת גן באמצעות הריסת מבנים קיימים והקמת שני מגדלי מגורים בני 24 קומות בעלי שטח מסחרי. הוועדה המקומית ממליצה לאחד את שני המגדלים למגדל אחד בן 36 קומות, כדי לאפשר את הרחבת ההקצאה לשטח ציבורי.
בשטח התכנית יש 77 יח"ד בשטח ממוצע של 79 מ"ר. התכנית, יוזמת קבוצת רוזיו, מציעה 200 יח"ד בשטח של 105 מ"ר בממוצע (מכפיל 2.6). אגף התכנון ממליץ בחוות דעתו כי העירייה תצטרף כמגישה, לאור אפשרות של שיפור התכנון והרחבה משמעותית של תועלות ציבוריות אשר יוקצו לציבור במסגרת התכנית. אגף התכנון ממליץ על חלופה שבה הבינוי ירוכז למגדל אחד, בן 36 קומות, עם 6 יח"ד בקומה.
בחוות הדעת נכתב כי מתווה זה יאפשר הקטנת תכסית הבינוי למגורים והגדלת תועלת ציבורית במתחם. הגדלת התועלת תתבטא בהקצאה תוספתית של מגרש ציבורי בשטח של 900 – 1,200 מ"ר להרחבת שצ"פ או מבנה ציבור.
המלצתה של מהנדסת העיר היא להמליץ בפני הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית בתנאים, בהתאם להמלצת הצוות המקצועי.
פחות 11 יח"ד באבא הלל
תכנית ההתחדשות באבא הלל 63, 65 בשכונת חרוזים, מציעה פינוי בינוי הכולל הריסת 2 מבנים בני 3 קומות הכוללים 28 יח"ד והקמת מגדל מגורים בן 23 קומות הכולל 82 יח"ד בשטח ממוצע של 80.5 מ"ר (מכפיל 2.9). שטח התכנית, יוזמת שכטר נדל"ן, הוא כ-1.2 דונמים.
אגף התכנון ממליץ בחוות דעתו להרחיב את הקו הכחול של התכנית, בגלל השטח המצומצם שלה, שאינו מאפשר הקצאת קרקע ציבורית ותכנון מיטבי. עוד צוין כי על פי בדיקה, יש בשטח בפועל רק 27 יח"ד בהיתר וכי המכפיל המוצע חורג מהמכפיל בשכונת חרוזים, העומד על 2.2, ואף על המכפיל לאורך צירי תנועה, שעליו ניתן להוסיף עוד 20 אחוז למכפיל המאושר, כך שהמכפיל המומלץ הוא 2.64. המשמעות היא, בהתאם להמלצת אגף התכנון, צמצום של הבינוי המוצע ל-71 יח"ד. כמו כן, הבינוי המוצע של 23 קומות חורג מהגובה המותר בהתאם לתכנית המתאר העירונית.
המהנדסת ממליצה על הפקדת התכנית, בהתאם לחוות הדעת של הצוות המקצועי.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
