בעקבות החלטת השמאי המכריע, בעלי דירה ברחוב בן יהודה ישלמו 38 אלף שקל בלבד במקום 147 אלף שקל, שדרשה העירייה
שמאי מכריע הפחית ב-75 אחוזים שומה שהטילה עיריית תל אביב על בעל נכס ברובע 3 בעיר. העירייה תבעה מבעלת דירה ברחוב בן יהודה דרישה לתשלום השבחה בהיקף של 150,000 שקל לאחר שמכרה את דירתה, עקב השבחה לערך הנכס בעקבות אישור תכנית רובע 3. השמאי המכריע, עו"ד דוד דדון, שמונה בעקבות ערר שהגישה בעלת הנכס, אימץ את פסיקת בית המשפט המחוזי, וקבע בשמאות המכרעת כי יש להתחשב בעליית הערך בעקבות תחולת תמ"א 38, והעמיד את הסכום שעל בעל הנכס לשלם על 38 אלף שקל בלבד.
הדירה שנמצאת בבסיס המחלוקת ממוקמת ברחוב בן יהודה פינת נורדאו, בשכונת הצפון הישן שברובע 3. מדובר בדירה בת 64 מ"ר בבניין מגורים ישן. לאחר שבעלת הנכס מכרה את הדירה, היא נדרשה לשלם לעירייה היטל השבחה בגין אישור תכנית רובע 3 (תא/3616/א'), חלופת תמ"א 38 החלה על הרובע. בשמאות העירייה נקבע כי ההשבחה על הנכס בעקבות אישור התכנית היא 294,080 שקל, והיטל ההשבחה הוא 50 אחוז מגובה ההשבחה – 147,040 שקל.
בעל הנכס ערערה על גובה ההיטל, והשמאים מטעמה טענו כי לא הייתה כלל השבחה עקב אישור התכנית. עו"ד דדון מונה כשמאי מכריע. המחלוקת בין הצדדים נגעה לשאלת ההתחשבות בעליית הערך שאירעה בשל תחולת תמ"א 38 – סוגיה שהתחדדה עקב פסיקת בית המשפט המחוזי, שביטל את היטלי ההשבחה שדרשה עיריית תל אביב בגין תכנית רובע 3, וקבע כי יש להביא בחשבון בעת קביעת היטל ההשבחה את עליית הערך שאירעה בשל תחולת תמ"א 38.
לטענת הוועדה המקומית לא ניתן להתחשב בתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם כאשר מחשבים את ההשבחה. שמאי הוועדה המקומית טענו כי כאשר משווים בין המצב לאחר אישור התכנית לבין "המצב הקודם" אין לכלול כלל את הזכויות ו/או הפוטנציאל הנובע מתמ"א 38 על תיקוניה, לרבות מסמכי המדיניות. חישוב שווי המצב החדש יחושב רק בהתאם לתכנית רובע 3.
העירייה נסמכה על עמדת ועדת הערר, שקבעה כי לא ניתן להתחשב בתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם כאשר מחשבים את ההשבחה, וזאת מכיוון שהוראותיה של תמ"א 38 אינן זכויות ודאיות אלא זכויות מותנות. לעומת זאת, הזכויות מכוחה של תכנית רובע 3 הינן זכויות מוקנות וקונקרטיות, ומכאן שהן ודאיות, ובשל כך ההשבחה בגינה מתגבשת עם אישורה. להערכת העירייה, השבחה שחלה על הנכס היא, כאמור, 294,080 שקל, והיטל ההשבחה הוא 50 אחוז מגובה ההשבחה – 147,040 שקל.
בעלת הנכס, באמצעות השמאים, טענה כי לא הייתה כלל השבחה. לטענתה, כאשר מבקשים להשוות את המצב לאחר אישור התכנית לבין המצב הקודם, יש לכלול את כלל הזכויות ו/או הפוטנציאל הנובע מתמ"א 38 על תיקוניה, לרבות מסמכי המדיניות.
השמאי דדון הביא בהכרעתו חלופת ביניים, הקרובה ברוחה לעמדת בעלת הנכס. עמדתו, שמתבססת על פסיקת בית המשפט המחוזי, קובעת כי בחישוב המצב הקודם, צריך אמנם להתחשב בהשבחה של תמ"א 38, תוך הבנה כי הזכויות הניתנות על פיה אינן ניתנות באופן אוטומטי, אלא מדובר בזכויות מותנות. בהחלטתו נקבע כי: "במצב הקודם יש להביא את הפוטנציאל הנובע מתמ"א 38 על תיקוניה, תוך התחשבות בכך שעסקינן בזכויות מותנות ברמה מסוימת".
על פי הכרעת השמאי המכריע, ההשבחה לנכס בעקבות אישור תכנית רובע 3 מוערכת ב-76,150 שקל. היטל ההשבחה, מחצית מגובה ההשבחה, הוא 38,075 שקל.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
