banner
אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

פסיקה: לא יינתנו זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 למבנה נמוך שאינו עונה להגדרה בתקן 413

ועדת ערר קבעה כי לא ניתן לאשר תוספת זכויות בניה מכוח תמ"א 38 ביחס ל'מבנה נמוך' כהגדרתו בתקן 413, החברה היזמית עתרה לבית המשפט אולם העתירה נדחתה, בהתבסס על פסיקת בית המשפט העליון בסוגייה

רונן דמארי 29.12.2021

חברת קבוצת מזרחי ובניו השקעות בע"מ, המבקשת לקדם פרויקט תמ"א במבנה בן שתי קומות בבת ים ולבנות במקומו בניין בן תשע קומות נדחתה על ידי ועדת הערר המחוזית, שקבעה כי המבנה לא עונה להגדרה בתקן 413 מאחר ומדובר ב 'מבנה נמוך' ולכן לא זכאי לתוספת זכויות בניה מכוח תמ"א 38. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את התביעה שהגישה החברה. 

העירייה אישרה – מפעילי הגן הסמוך הגישו ערר
בחודש ינואר 2018 הגישה החברה היזמית בקשה להיתר בניה ולהריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38, של מבנה ברחוב קלויזנר בבת ים. מדובר במבנה בן 2 קומות, שהחברה ביקשה להרסו ולבנות תחתיו בניין בן 9 קומות מעל קומת קרקע ו-2 קומות מרתף חניה וכן הקלות שונות. 

לבקשה התנגדו מפעילים של גן ילדים הממוקם במבנה צמוד שטענו כי הבנייה תפגע בהם באופן מהותי. בחודש מרץ 2019 החליטה הועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר את הבקשה, אולם מפעילי הגן עתרו לוועדת הערר. בחודש אוגוסט 2020 התקבלה החלטת ועדת הערר לפיה "לא ניתן לאשר תוספת זכויות בניה מכוח תמ"א 38 ביחס למבנה מושא הערר, הואיל ומדובר ב'מבנה נמוך' כהגדרתו בתקן 413". נקבע כי המועד לתחולת תקן 413 הוא מועד אישור הבקשה להיתר על ידי הוועדה המקומית. 

החברה היזמית המבקשת לקדם את הפרויקט החליטה לפנות לבית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים) ועתרה כנגד החלטת ועדת הערר.

להשלמת התמונה יצוין כי בחודש ינואר 2020 הכריע בית המשפט המחוזי בתל אביב ב"עניין רומינלי", וקבע כי המועד הקבוע לבחינת תחולת התקן הוא מועד החלטת הוועדה המקומית בבקשה להיתר ולא מועד מוקדם יותר, וזאת על פי הוראות תמ"א 38. 

בפסק הדין נקבע בנוסף כי: "קודם לבחינת הוראות תמ"א 38 אציין כי הוראת המעבר הקבוע בסעיף 413 אינה מתייחסת לשאלה נשוא הדיון, קרי לשאלה באיזה מועד קובע לעניין תחולת תמ"א 38 יש לבחון את תחולתו של התקן, אלא שכל שהיא קובעת הוא תחולת שני הגיליונות בעת ובעונה אחת במשך שנתיים". ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה על ידי בית המשפט העליון.

החברה היזמית: הוראות המעבר נועדו לאפשר לקדם פרויקטים מכוח תמ"א 38
בעתירתה החברה טענה כי הוראת המעבר באה לעולם כיוון שמי שהחליט על תיקון הגיליון הבין כי משמעותו היא להוציא מאות רבות של מבנים המצויים בסכנה בעת רעידת אדמה מתחולת תמ"א 38. הוראות המעבר נועדו לאפשר לשוק, לבעלי הבתים הנמוכים והיזמים "תקופת הסתגלות" שבהם הם ימשיכו לקדם פרויקטים מכוח תמ"א 38, שאחרת ייפגע אינטרס ההסתמכות שלהם – שכן מאות פרויקטים שכבר תוכננו והושקעו בהם כספים יורדים לטמיון. 

עוד נטען כי קידום פרויקט תמ"א 38 מתחיל מספר שנים קודם להגשת בקשת ההיתר ונדרשת לו עבודה מאומצת של היזמים ובעלי מקצוע, והשקעה כספית לא מבוטלת לרבות לאדריכלים ויועצים. נטען שבהינתן שהחלטה בבקשה להיתר לוקחת כשנה-שנה וחצי, החלטת ועדת הערר משמעה שרק בקשה להיתר שהוגשו לפני תיקון 6 או מיד לאחר התיקון, יזכו לדיון ב"תקופת המעבר". 

החברה הוסיפה כי יישום הוראת המעבר ע"פ החלטת ועדת הערר, תלויה ביעילות העבודה של הוועדה המקומית ומביאה להפליה בין בקשות שונות של היתר שהוגשו בתוך תקופת המעבר אך תלויות בחסדיה של הוועדה המקומית.

מנגד ועדת הערר עמדה על כך שהסוגייה בדבר תחולת התקן נדונה והוכרעה בהלכת רומנילי בבית המשפט העליון, שקבע במפורש שהמועד הקובע הוא מועד החלטת הוועדה המקומית. 

ועדת הערר הפנתה להליכים שהתקיימו בעניין רומנילי, שהתייחסו אף הם בין היתר להוראת המעבר ולאינטרס ההסתמכות של היזמים, ועם זאת נקבע שם כי המועד הרלוונטי הוא מועד החלטת הוועדה המקומית. היא עמדה על כך שפסק דינו של בית המשפט העליון מהווה הלכה מחייבת וכי לא ברור כיצד מנסה העותרת לפעול בניגוד אליו. 

עוד נטען כי טענות החברה היזמית מתמקדות בתכלית הוראת המעבר שהוא לאפשר לתקופת הסתגלות ולהגן על אינטרס ההסתמכות – אינטרס אליו התייחס גם בית המשפט העליון שציין כי כפי שנעשה במקרים רבים, ברגע שבו נקבע קו גבול יש לכך מחירים עבור מי שלא נפל בגדרי אותו קו גבול.

הוועדה המקומית ביקשה לקבל את העתירה
הוועדה המקומית צידדה בטענות החברה היזמית וציינה כי המועד הקבוע לצורך הקביעה בדבר תחולת גיליון 5 או 6 של תקן 413 הוא מועד הגשת הבקשה להיתר או המועד בו ניתנה חו"ד הנדסית מקצועית כי הבניין הוא בר חיזוק בהתאם לתקן 413. נטען כי כלל חומרי תיק הבקשה להיתר וחוות הדעת ההנדסית מסתמכים על המצב המשפטי במועד הגשת הבקשה להיתר – וזו העוגן לבחינת תחולה משפטית של תקן 413. הוועדה המקומית ביקשה לקבל את העתירה.

מפעילי הגן הממוקם במבנה הסמוך לא הביעו עמדה לגופה של המחלוקת, אך טענו כי ככל שהעתירה תתקבל – יש להשיב את הדיון לוועדת הערר שתדון בטענותיהם, שלא נדונו כיוון שבקשת ההיתר נדחה בטיעון שעניינו עצם תחולתה של תמ"א 38.

סגן הנשיא השופט אליהו בכר, החליט לדחות את העתירה ונימק בפסק הדין: "קודם להגשת העתירה ניתנה החלטת בית המשפט המחוזי בעניין רומנילי, ובית המשפט העליון את הערעור שהוגש עליה. קביעת בית המשפט העליון בעניין ברורה ומפורשת – "המועד הקובע הרלוונטי לבחינת תחולת תקן 413 הוא יום החלטת הוועדה המקומית לכל המוקדם". אף אם סברתי כי יש טעם בטענות העותרת, מעת שהעניין הוכרע –  זהו הדין והעתירה דנן דינה דחייה.

"אשר לטענת העותרת כי בעוד נימוקי בית המשפט בעניין רומנילי התבססו על פרשנות הוראות תמ"א 38, ואילו נימוקי העתירה דנן מבוססים על לשון ותכלית הוראת המעבר בגיליון 6 לתקן 413 – נימוקים שאילו היו נשמעים בפני בית המשפט העליון התוצאה הייתה שונה, לא מצאתי שיש בכך טעם לסטייה מקביעת בית המשפט העליון וטענות ועדת הערר בעניין זה מקובלות עליי".

עוד נאמר בפסק הדין: "עוד יצוין שאין מחלוקת כי הבסיס העובדתי זהה בשני המקרים וכי השאלה המשפטית שעמדה בפני בית המשפט העליון בעניין רומינלי זהה לשאלה המשפטית בעתירה דנן והיא המועד לתחולת תקן 413, מכאן התוצאה האופרטיבית צריכה להיות זהה, גם אם לא נבחנו בעניין רומנילי כלל הנימוקים שהועלו על ידי העותרת כאן".

עם דחיית העתירה פסק השופט כי החברה היזמית תישא בהוצאות המשפט של ועדת הערר בסך של 15,000 ₪ ובהוצאות מפעילי הגן המתנגדים לבקשה בסכום של 10,000 ₪.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות