"יש לי חזון": טירת כרמל מפחיתה את זכויות הבנייה בהתחדשות עירונית ומוסיפה לקרן התחזוקה

בשבועות האחרונים העיר טירת כרמל, שזכתה לתהילה בזכות הסדרה "שנות השמונים", עוברת תהליך דרמטי של שינוי עירוני. השבוע אושרה להפקדה תכנית התחדשות במתחם הרצל-מוצקין-ביאליק, הכוללת 1,258 יח"ד. תכנית נוספת שעלתה השבוע לדיון ראשון לקראת הפקדה, נמצאת במתחם בן צבי, ומציעה 730 יח"ד, ובשבועות הקרובים תעלה לדיון תכנית נוספת, מתחם גיורא, המציעה 858 יח"ד. קרוב ל-2,850 יח"ד בעיר שאוכלוסייתה כ-30,000 תושבים. 

רק בחודש מרץ השנה החלה לפעול בעיר מינהלת התחדשות עירונית. כאשר סיגל ג'ינו, שמונתה לעמוד בראשה, נכנסה לתפקיד, היו על שולחנה של מהנדסת העיר לא פחות מ-20 תכניות התחדשות. "המינהלת עובדת קשה מאוד לעשות סדר", היא אומרת. ועל סדר היום של המינהלת עומדים תהליכי ההתחדשות במתחמים שהוגדרו על פי תכנית המתאר העירונית, מתחמים 7, 8 ו-10, הכוללים את השכונות ביאליק, רמב"ם, שז"ר, עמידר, כהן, גיורא ובן צבי. "אלה מתחמים מאוד גדולים של בניינים מאוד ישנים, ושם אנחנו שמים את הדגש בתחום ההתחדשות". 

מה שמאפיין את התכניות שלכם זה מכפיל גבוה מאוד. במתחם מוצקין-ביאליק המכפיל 6.11. במתחם גיורא המכפיל מזנק ל-6.9.
"התכנית של מוצקין-ביאליק עברה המון ורסיות ושינויים ותעבור עוד מקצה שיפורים, כי יש שם עוד דברים שאנחנו רוצים לשים עליהם את הדגש. לגבי המכפיל, הרי שבמוצקין ביאליק הוא יהיה כפוף לתיקון הדוח השמאי של היזמים, ולבדיקה של שמאית המחוז והשמאי שלנו. אנחנו מורידים את כל המכפילים ל-5 ומטה". 

למה?
"אחת הסיבות היא שבטירת כרמל, למרות המצב העגום שבו נמצאת  המדינה, בדיקה שמאי המינהלת מעלה שהמחירים נשארו באותה רמה. נכון שיש מיתון במכירות, אבל עדיין טירת כרמל ממשיכה  לעבוד כרגיל. גם אם יש ירידה, היא לא דרמטית כמו בשאר המדינה. אז אלה השגות שהצגתי בדיון במתחם מוצקין ביאליק. התכנית שהופקדה ועברה שלבי סף, היא לא התכנית שנדונה כי היו הרבה שינויים באמצע., ואני יכולה להגיד שהמכפיל יירד".

זה עדיין מכפיל משמעותי.
"תכנית המתאר מגדילה את טירת כרמל ליותר מ-80 אלף תושבים, וזה כולל קרקעות שהתווספו. במסגרת תכנית המתאר הקצו לנו 6,000-8,000 יח"ד בהתחדשות. כבר היום, וזאת הסיבה שאני מורידה את המכפיל, מונחות לפניי תכניות בהיקף של מעל 10,000 יח"ד לפני הגשה למחוזי, וזה מעבר לאלה שאושרו להפקדה או נמצאות בהליכים. מבחינתנו, הכלכלה היא הבסיס ואנחנו עושים הרבה עבודה. המטרה היא להורדי את המכפיל אפילו מתחת ל-5. כשאנחנו אומרים מכפיל 5 זה כפוף לבדיקה כלכלית. יש תכנית שהגישו עם מכפיל 5.2, והשמאי גילה שאפשר להוריד למכפיל 4.7. אז הכל כפוף לבדיקה כלכלית, זה לא אוטומטי מכפיל 5".

צמיחה שכזו מחייבת גם חיזוק כלכלי של העיר. מה אתם עושים בתחום הזה?
"בכל תכנית להתחדשות עירונית שמגישים לנו, אז מעבר לבדיקת הפרוגרמה ותכנון וצרכי ציבור, כל פרויקט מקבל חזית מסחרית לצירים ממרכזיים של העיר, איפה שאמורה לעבור מטרונית. בחלק מהתכניות אנחנו מכניסים גם תעסוקה, ובכניסה לעיר, יש אזור מסחרי ותעסוקה עובר פיתוח משמעותי. אנחנו מתייחסים להכל. אנחנו מנסים להביא מכללה, נאבקים להביא תחנת רכבת, נאבקים לגישה לים. אנחנו עושים את כל זה במקביל, וככל שהאוכלוסייה תגדל נקבל את המטרות האלה יותר מהר".

ג'ינו איננה תושבת טירת כרמל. לדבריה, לעובדה זו יש יתרונות משמעותיים: "אני באה מבחוץ ומסתכלת פנימה. יש לי ראייה רעננה וחזון. אני יודעת מה אני רוצה. אני רואה לנגד עיניי את התושבים. אני משתדלת בכל פרויקט להיפגש עם האנשים בבתים שלהם כדי להכיר אותם, לראות את הבניינים, לברר מה הם מצפים. 

"העליתי את קרן התחזוקה ל-10 שנים, כי אני מבינה שלתושבים החוזרים תהיה בעיה לממן דמי ועד גבוהים. הארכתי את קרן התחזוקה כדי לעזור להם. החידוש יהיה לו רק במגורים, אלא כלל עירונית. לראות את הצורך בבתי ספר חדשים, מעונות, מתנ"סים. ההתחדשות העירונית היא ראייה של כל העיר, לא רק מגורים. המטרה שיהיו הרבה צעירים שיפתחו את העיר וצריך לתת להם את הצרכים שלהם".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: התחדשות עירונית בטירת כרמל מתחם הרצל-מוצקין-ביאליק סיגל ג'ינו