banner
עו"ד דן הלפרט // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos
עו"ד דן הלפרט // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos

מה התמורה שיכול לקבל בעל חניה בפרויקט תמ"א 38?

האם בעל החניה בפרויקט שעובר התחדשות עירונית זכאי לתמורה או פיצוי כספי, ומי קובע את שווי החנייה? עו"ד דן הלפרט עם התשובות

 

 

 

עו"ד דן הלפרט 29.10.2024

כתבתי כאן לא מזמן שאחד האתגרים הראשונים והמאוד משמעותיים בפרויקטי תמ״א 38 ופינוי בינוי הוא אתגר האיזון בתמורות שמקבלים בעלי הדירות. הפעם אעסוק בסוגיית החניות.

אחת התופעות הרווחות בפרויקטים רבים היא קיומן של דירות בבנין הקיים שלהן צמודה חניה. 

בבואנו לערוך את האיזון בין בעלי הדירות, טוען מי שבבעלות חניה בבנין הקיים, כי הוא זכאי לשתי חניות בבנין החדש, שהרי אם כל דירה בבנין הקיים שאין לה חניה, מקבלת במסגרת התמורות הסטנדרטיות חניה אחת בבנין החדש, אזי ראוי שדירה שיש לה חניה בבנין הקיים תקבל שתי חניות בבנין החדש.

סוגיה זו צצה ועולה בפרויקטים רבים ודורשת תשומת לב והשקעה רבה מצד עורך הדין ובעלי הדירות בעריכת האיזונים הנכונים. תחילה, יש לזכור, כי קיימים אילוצי תכנון כגון הגבלת מספר החניות בבנין החדש (מספר החניות נקבע בהיתר הבניה על פי תקן החניה שקובע מספר מוחלט וסופי של חניות שיבנו בבנין החדש). בהמשך, ככל שנמצא שבעל החניה זכאי לפיצוי, אזי עולה שאלה נוספת ומהותית- האם הפיצוי צריך להיקבע לפי שווי חניה בבנין הקיים או שווי חניה בבנין החדש.

המפקח על המקרקעין בפתח תקוה נפנה לאחרונה לסייע לעוסקים במלאכה במתן הנחיות ברורות בסוגיות חשובות אלה.

בפני המפקח על המקרקעין נדונה תביעה שהגישו בעלי דירות בבנין בפתח תקוה, אשר חתמו על הסכם לביצוע פרויקט הריסה ובניה (תמ״א 38/2), כנגד בעלת דירה בבנין המסרבת לחתום על ההסכם. בהתאם להסכם שנחתם, יזכו בעלי הדירות לדירה חדשה, גדולה יותר בשטחה, לה תתוסף מרפסת שמש וחניה אחת קונבנציונאלית. לאחר החתימה על ההסכם קידם היזם את הבקשה להיתר וכבר ניתן היתר בתנאים.

בעלת הדירה הנתבעת טענה בכתב ההגנה, כי היא איננה מתנגדת לחתום על ההסכם אך ברצונה לדעת מהי התמורה הנוספת שתקבל עבור החניה המוצמדת לדירתה הקיימת (חניה בשטח 16 מר), מעבר לתמורה שיקבלו שאר בעלי הדירות שלהם אין חניה מוצמדת בבנין הקיים.

מנגד, הסבירו התובעים, כי מבחינה תכנונית לא ניתן להעניק לנתבעת שתי חניות בבנין החדש וכי ישנם בעלי דירות נוספים שלדירתם צמודה חניה בבנין הקיים ולכן ניתנה להם זכות עודפת בהסכם לבחור ראשונים את מקום החניה החדש מתוך מקומות החניה שיהיו בבניין החדש ולגבי הנתבעת, היא כבר בחרה לעצמה את אחת החניות במיקום הטוב ביותר בבניין החדש (ליד חניות היזם), חניה תת קרקעית וגדולה יותר מאחרות. לכן, טענו התובעים, טענת הנתבעת שהיא מופלית לרעה היא טענה חסרת בסיס ואם תוענק לה תמורה נוספת יהיה בכך משום מתן תמורה עודפת בלתי כשרה. 

עו"ד דן הלפרט בפאנל הצד הכלכלי מתוך כנס הנדל"ן השנתי // צילום: דרור סיתהכל
עו"ד דן הלפרט בפאנל הצד הכלכלי מתוך כנס הנדל"ן השנתי // צילום: דרור סיתהכל

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא המפקח על המקרקעין לקבל דווקא את טענות הנתבעת, תוך שקבע מספר עקרונות חשובים ומנחים. ראשית, קבע המפקח, כי על פי הוראות החוק והפסיקה אין כלל הכרח להעניק חניה לבעלי דירות קיימות בפרויקטים של תמ״א 38 ככל שלא היתה להם חניה בבנין הקיים.

עוד ציין המפקח בהקשר זה את פסיקת בית המשפט העליון בה נקבע, כי: "האינטרס המוגן על ידי תמ"א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם, אלא שמדובר באינטרס ציבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה. עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם, באמצעות הענקת התמריצים הכלכליים ליזם, אינו חלק מתכליתה של תמ"א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים, ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו" והמשמעות הנובעת מכך היא שאין זכאות אוטומטית לתוספת חניה צמודה במסגרת הסכם תמ"א 38, אלא יש להתייחס לחניה כמו אל תוספת תמורות אשר מתקבלת בשל משא ומתן בין בעלי הדירות לבין החברה היזמית, כאשר בעניין זה יש להחיל את מבחני האיזון שנקבעו בפסיקה הקובעים, כי יש לייצר שיוויון מהותי – כמותי ולא כלכלי וזאת בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם.

במקרה הנדון, קבע המפקח, יש למעשה שתי קבוצות שונות באופן מהותי- קבוצת דירות שלהן חניה צמודה בבנין הקיים וקבוצה שניה של דירות ללא חניה צמודה ולכן ההוראה בהסכם הקובעת שכל דירה תקבל חניה אחת בבנין החדש איננה שוויונית, אלא מקפחת את הדירות שלהן חניה צמודה בבנין הקיים.

המפקח הוסיף וקבע, כי אין במנגנון בחירת החניות הקבוע בהסכם שנחתם (קדימות בבחירת החניה) כדי לפצות על הפרת השוויון בתמורות. נקבע עוד, כי אם לא ניתן מבחינה תכנונית להעניק לנתבעת יותר מחניה אחת, יש מקום להעריך את שווי החניה באמצעות שמאי כך שבסופו של דבר, הנתבעת תפוצה בגין אובדן החניה. 

נוכח קביעותיו העקרוניות, הורה המפקח על מינוי שמאי מכריע מטעמו שיקבע מה שווי חניה רגילה בבנין החדש וזה יהיה שווי הפיצוי לו תהיה זכאית הנתבעת. 

לסיכום, ניתן למנות בקצרה את העקרונות המנחים במקרה שלמי מהבעלים יש חניה צמודה בבנין הקיים-

  1. בעל החניה זכאי לתמורה נוספת. 
  2. ככל ולא ניתן להעניק שתי חניות אזי יש לשלם פיצוי כספי. 
  3. הפיצוי ישולם על פי קביעת שמאי בהתאם לשווי חניה קונבנציונאלית בבנין החדש. 

*הכותב, עו"ד דן הלפרט, הינו מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מייצג מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ ובעל משרד עורכי דין ונוטריון.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות