מה יקבל בעל מחסן בפרויקט תמ"א 38?

אחד האתגרים הראשונים (והמאוד משמעותיים) בפרויקטי תמ״א 38 ופינוי בינוי הוא אתגר האיזון בתמורות. בתי המשפט התוו במהלך השנים האחרונות את העקרונות ליצירת האיזון הנכון והכל כך רגיש, בין בעלי הדירות ובין כלל בעלי יתר היחידות בבניינים הקיימים.

קיימים לא מעט פסקי דין בעניין אופן חלוקת התמורות בין בעלי דירות, אולם ערכאות השיפוט כמעט ולא דנו בתמורות להן זכאים בעלי יחידות אחרות שאינן דירות ויש כאלה כמעט בכל פרויקט (מחסן, מרתף, חדר כביסה ועוד). מלאכת האיזון נעשית מורכבת עוד יותר כאשר אותה יחידה אחרת שאינה דירה, רשומה כתת חלקה נפרדת ולמעשה מהווה נכס העומד בפני עצמו גם מבחינה רישומית.

והנה עתה, בא המפקח על המקרקעין בפתח תקוה ומורה לנו מהי התמורה לה זכאי מחסן בפרויקט תמ״א 38 וקביעותיו מפתיעות וחשובות. 

בפני המפקח על המקרקעין נדונה תביעה שהגישו בעלי זכויות בבניין ברחוב היבנר 8 בפתח תקווה אשר בו 6 דירות ומחסן. בעלי הדירות חתמו בשנת 2019 על הסכם תמ"א 38/1 ואילו בעל המחסן סרב לחתום. במסגרת ההסכם התחייבה החברה היזמית לבצע עבודות לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ולהוסיף ממ"דים ומרפסות ל- 6 הדירות הקיימות (שאינן מחסן). בשל סירובו של בעל המחסן לחתום על ההסכם ולאחר שניתנה החלטת ועדה חיובית, הוגשה התביעה כנגד בעל המחסן. 

במסגרת ההליך המשפטי, טען בעל המחסן, כי אופן חלוקת התמורות בעסקה מפלה אותו ביחס לבעלי הדירות והוא אינו מקבל תמורות להן הוא זכאי. מנגד, טענו בעלי הדירות, כי בעל המחסן אינו זכאי לתוספת שטח כלשהי וכי לפנים משורת הדין הציעה לו החברה היזמית לשפץ עבורו את המחסן ולחילופין לרכוש ממנו את המחסן אך הוא סירב לשתי החלופות. 

לאחר בחינת טענות הצדדים, לרבות חוות דעת שמאיות שהובאו מטעמם, מצא המפקח על המקרקעין לקבל את התביעה, תוך שהוא קובע קביעות חד משמעיות ומהותיות ביחס לטיב הזכויות של בעל המחסן המשליכות באופן ישיר על התמורה לה הוא זכאי.

ראשית, קבע המפקח על המקרקעין באופן קטגורי, כי "בעל מחסן בבית משותף לא זכאי לאותן תמורות שמקבלים בעלי דירות במסגרת תמ"א 38". נקבע, כי במקרה הנדון מדובר במחסן הרשום היחידה נפרדת בנסח הטאבו.

המפקח הוסיף והזכיר את עקרון חלוקת התמורות ביחס לדירות כפי שנקבע בפסיקה, היינו, "שוויון מהותי- כמותי ולא כלכלי"- כלל האצבע הינו- האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן, ללא קשר לשוויין או לתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מהדירות. 

המפקח גם ציין את הסייג שקבע בית המשפט העליון, כי לא בכל מקרה יוחל רק המבחן המהותי הנ"ל ובמקרי קיצון, בהם מדובר בהפרשים כלכליים מהותיים, אפשר להידרש לשוויון הכלכלי במסגרת השיקולים אשר נשקלים במסגרת הליך אישור הפרויקט.

עוד הזכיר המפקח, פסיקה נוספת של בית המשפט העליון שהיא חשובה לעניין שנדון בפניו, אשר קבעה, כי את האיזון בתמורות יש לבצע תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם. ולאחר כל אלה קבע המפקח, כי דין מחסן אינו כדין דירה לעניין השוויון בתמורות מכוח חוק החיזוק ולכן לא ניתן לקבוע כי בעל המחסן זכאי לקבל את אותן תמורות שקיבלו הדירות בבנין.

המפקח דחה את טענת בעל המחסן, כי יש להתיחס לשטח היחסי של המחסן ברכוש המשותף ומכוחו להעניק למחסן תוספת שטח יחסית כפי ששאר בעלי הזכויות בבניין מקבלים. נקבע, כי ככלל מחסן לא זכאי מתוקף תוכנית תמ"א 38 לזכויות בנייה, ואלו מוענקות עבור דירות המגורים ולא עבור מחסן, אף אם המחסן רשום כיחידה עצמאית ונפרדת וברי, כי הוועדה המקומית, לא שיקללה את המחסן כגורם המעניק זכויות תמ"א 38. סופו של דבר נדחו טענות בעל המחסן הנתבע ונקבע, כי עליו לחתום על ההסכם ובאם לא יחתום יחתם ההסכם  בשמו על ידי עורך הדין של בעלי הזכויות. 

נקבע כי שטח המחסן יוותר כפי שהוא במצבו בבניין הקיים ללא תוספת כלשהי וכי החברה היזמית תשלם לבעל המחסן דמי שכירות עבור התקופה בה תימנע הגישה למחסן (עקב ביצעו חפירות), כי תותקן תשתית חשמל עצמאית במחסן ללא חיבור למונה ותוחלף דלת הכניסה למחסן שתתאים לקו העיצוב והחומרים שהחברה היזמית בחרה לשאר הבניין. בנסיבות העניין ובאופן די חריג השית המפקח הוצאות משפט על בעל המחסן הנתבע.

ניתן לסכם ולומר, כי מחסן בבית משותף הרשום כתת חלקה נפרדת אינו זכאי לתמורות שמקבלות הדירות בבניין ובכלל משאיננו תורם לזכויות הבניה הוא אינו זכאי להגדלת שטח המחסן.

הנה משהובהרה סוגיית התמורות להן זכאים בעלי מחסנים בפרויקט תמ"א 38, ראוי להם שיסתפקו בתמורות אלה ולא יבקשו לקבל יותר, תוך עיכוב הפרויקט כולו וגרימת נזקים כבדים לכלל בעלי הזכויות בבנין ולחברה היזמית.

*הכותב, עו"ד דן הלפרט, הינו מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מייצג מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ ובעל משרד עורכי דין ונוטריון. 

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: עו"ד דן הלפרט