המפקחת על המקרקעין קבעה כי בעליו של מחסן זכאי לתוספת של 25 אחוז לשווי המחסן שלו, עבור פינוי לטובת פרויקט תמ"א 38/2
מהי התמורה ההולמת והשוויונית למחסן ששטחו 19.5 מ"ר שראוי לתת לבעליו, במקרה שבו בעלי הבניין מבקשים לבצע פרויקט של הריסת הבניין והקמת חדש במקומו?
עם השאלה הזו התמודדה המפקחת על המקרקעין בתל אביב, דגנית קציר ברין, שקבעה כי בעל המחסן יקבל 500,000 שקל עבור המחסן שלו. קביעתה של המפקחת ניתנה בפסק דין שבו התקבלה תביעה שהגישו הדיירים נגד יורשיו של בעלי המחסן, שסירבו לחתום על הסכם עם היזם, בטענה כי לא קיבלו תמורה הוגנת ושוויונית עבור הנכס שלו.
את התביעה הגישו בעליהן של 12 דירות ברחוב זלוציסקי בתל אביב, נגד יורשיו של בעלי המחסן. הבית המשותף כולל 13 יחידות: 12 דירות מגורים ויחידה אחת בשטח של 19.5 מ"ר בקומת המרתף הרשומה כמחסן. התובעים מעוניינים לבצע פרויקט לחיזוק הבית מפני רעידות אדמה מכוח תכנית תמ"א 38/2 (אשר הוטמעה בתכנית רובע 4 מכוח סעיף 23 לתכנית) על דרך של הריסת הבית הקיים והקמת בית חדש מחוזק תחתיו. כל בעלי הדירות למעט יורשיו של בעל המחסן התקשרו עם יזם לצורך ביצוע הפרויקט ואף התקבלה החלטת ועדת משנה המאשרת את העבודות.
לצורך מימוש התכנית הכוללת בניית 22 דירות חדשות נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. עם זאת, הסכמת יורשי עיזבונו של בעל המחסן לא ניתנה, מכיוון שהם סבורים כי יש להכיר בשטח המחסן כשווה ערך לשטח דירת מגורים. מנגד – עמדת התובעים היא כי היעתרות לדרישה כאמור תעניק תמורה עודפת ובלתי סבירה ליורשיו של בעל המחסן.
לטענת הנתבע (עזבון בעל המחסן), הוא חפץ בקיום הפרויקט בכפוף לקבלת תמורה הוגנת ושוויונית בהתאם לדין וכי יחידתו נמצאת אמנם במפלס הנמוך במעט ממפלס הקרקע, אולם היא אינה מרתף, ויש ליחידה חלונות רגילים כמו לכל דירה. יורשיו של בעל המחסן טענו עוד כי היחידה משמשת למגורים זמן רב ואף משולמת בגינה ארנונה ככזו.
היזם הציע לנתבע לקבל מחסן או מחסנים קטנים הממוקמים מתחת לאדמה אך שווי מחסנים אלו, טען הנתבע, בטל בשישים לעומת שווי נכסו. לדבריו, קיים פער עצום בין ההטבות אותן קיבלו יתר בעלי הדירות במסגרת הפרויקט (הגדלת שטח הדירות וכן עלייה בקומות בתוספת מרפסות ועוד) למול התמורה שהוצעה לו.
המפקחת מינתה מומחה מטעמה כדי לאמוד את שוויה של יחידת הנתבע ולציין האם ליורשיו בעליו של המחסן חלק בזכויות הבנייה והאם זכויות אלו תורמות לביצוע הפרויקט אם לאו. עוד התבקש המומחה לחוות את דעתו מהי התמורה ההוגנת ליחידה זו.
חוות הדעת קובעת כי שווי המחסן עומד על סך של 400,000 שקל. עוד נקבע בחוות הדעת כי בהיבט הצר של זכויות הבניה הנוגעות לתמ"א 38 ליחידת הנתבע אין חלק בזכויות הבניה. אולם בהיבט הרחב ליחידת הנתבע בהיותה חלקת משנה רשומה יש חלק בזכויות הבניה, וזאת מכיוון שזכויות הנתבע בהיותן מחסן בקומת המרתף, אינן תורמות לביצוע הפרויקט.
בהתחשב בייעוד היחידה, המומחה הציג 3 חלופות אפשרויות כחלופות הוגנות לפיצוי: החלופה הראשונה, הקניית מחסן מורחב לנתבעים במרתף המבנה החדש בשטח של 25 מ"ר (הגדלה בשיעור של 28% לעומת השטח הקיים); חלופה שנייה – תמורה כספית כוללת בסך של 500,000 ₪ שתשולם לנתבעים עבור היחידה שבבעלותם (כלומר 25% מעל שווי יחידתם שהוערכה ב – 400,000 שקל); חלופה שלישית – שדרוג הזכות הנוכחית לרכישת דירת מגורים חדשה, בכפוף לכך שהנתבעים ישלמו ליזם סך של 3,800,000 שקל. הנתבעים טענו כי אין באפשרותם לרכוש את הדירה לפי החלופה השלישית.
התובעים הודיעו כי הם מעדיפים לתת לנתבע 3 מחסנים בשטח כולל של 25 מ"ר, אולם ככל שחלופה זו לא תתאפשר מבחינת החברה היזמית או אז התובעים מבקשים כי תחול באופן אוטומטי החלופה השנייה – היא החלופה הכספית העומדת על סך כולל של 500,000 שקל. עם זאת, הם ביקשו לחייב את הנתבע בהוצאות בשיעור גבוה וזאת לנוכח התנהלותו הדיונית שכללה "גרירת רגליים" בכל הנוגע למועדים ועיכוב ההכרעה בתיק.
המפקחת קבעה בהחלטתה כי יש להתייחס ליחידת הנתבע כאל מחסן כפי המופיע במרשם, ומתחה ביקורת על בעליה שהשתמש בה כדירה באופן לא חוקי: "מקום שבו בעל דירה עושה שימוש ביחידה שלא בהתאם להיתר הבניה אין הוא רשאי להלין על מניעת שימוש בלתי חוקי זה, וכי לו השימוש כאמור היה נמשך הדבר מניב לו הכנסות בשיעור גבוה. בוודאי שנימוק זה אינו יכול להצדיק דחיית פרויקט תמ"א 38 אשר נועד להציל חיי אדם". המפקחת הוסיפה כי "איני סבורה כי דירת הנתבע זכאית לתמורה כמותית זהה לזו של דירות המגורים. המדובר במחסן ומכאן שאין מדובר ב'שוויון בין שווים' אלא בניסיון לכפות שוויון בין שונים".
יורשיו של בעל המחסן טענו כי הם זכאים ליחידה של 60 מ"ר שטח פלדלת לנוכח תרומתה היחסית של היחידה לפרויקט. המפקחת דחתה דרישה זו, וקבעה: "לא הוכח כי בעלי הדירות זכאים למלוא חלקם היחסי בזכויות הבנייה, ומשכך, אף הנתבע לא זכאי למלוא חלקו היחסי בהן". עוד ציינה השופטת כי המומחה מטעמה ציין בחוות דעתו כי יחידת הנתבע לא תרמה לסל זכויות הבנייה שניתן לפרויקט.
המפקחת קבעה בהחלטתה כי ככל שניתן יהיה להקצות לנתבע בבית החדש שיוקם מחסן עצמאי בשטח של 25 מ"ר, אז יש לתת לו מחסן בשטח כזה. אם זאת, ככל שלא ניתן יהיה להקצות לנתבע מחסן כאמור, עזבונו של בעל המחסן יהיה זכאי לקבל מיתר הדיירים סך של 500,000 שקל, שישולמו לו נטו.
את בעלי הדירות (התובעים) ייצגו עוה"ד ניל בונפיל וזיו גרומן ממשרד גרומן ושות'.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
