5,674 יח"ד חדשות הוקמו דרך תמ"א 38 בשנה האחרונה, זאת לעומת 3,603 יח"ד חדשות בלבד שהוקמו באמצעות פינוי בינוי. בוגין: "כל עוד אין תחליף אמיתי לתמ"א, ביטולה יביא לירידה בהתחלות הבנייה בהיקף של אלפים, בעיקר באזורי הביקוש"
שמאית המקרקעין נחמה בוגין, ערכה בדיקת עומק של נתוני הלמ"ס בנוגע להתחלות הבנייה וחזרה עם מסקנה חד משמעית לפיה אין תחליף לתמ"א 38. בוגין בדקה את התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ופירקה אותן למרכיביהן – איזה חלק מהתחלות הבנייה הגיע מתמ"א 1, איזה חלק מתמ"א 2 ואיזה מפינוי-בינוי.
לדברי בוגין: "בשורה התחתונה מרבית התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית הן באמצעות תוכנית התמא לסוגיה – עיבוי והריסה ובנייה מחדש. במחוז הדרום לדוגמה, 67% מכלל ההתחדשות העירונית היא באמצעות תמ"א 1 של עיבוי ואילו תמ"א 2 של הריסה ובנייה אחראית לכמעט מחצית מיחידות הדיור החדשות בהתחדשות עירונית בחיפה. כל עוד אין תחליף אמיתי לתמ"א, ביטולה יביא לירידה בהתחלות הבנייה בהיקף של אלפים, בעיקר באזורי הביקוש".
בוגין השוותה בין שיעור יחידות הדיור שהוקמו במסגרת תמ"א ובין אלה שהוקמו באמצעות פרויקטים של בינוי פינוי. לדבריה: "למעט במחוז הצפון שבו יש יותר יחידות שהוקמו באמצעות פינוי-בינוי ןבמחוז המרכז שבו יש פער מינורי של כ-30 יח"ד, בכל שאר המחוזות התמ"א היתה חזקה משמעותית מפינוי-בינוי, וייצרה הרבה יותר יחידות דיור חדשות. במספרים מוחלטים מדובר על 5,674 יח"ד חדשות שהוקמו באמצעות תמ"א ברבעונים שנבדקו ב2018-2019, זאת לעומת 3,603 יח"ד חדשו בלבד שהוקמו באמצעות פינוי בינוי. במחוז חיפה ובמחוז הדרום קיים פער עצום של פי 2.4 ופי 6.7 לטובת יחידות הדיור שהוקמו בתמ"א בהשוואה לפינוי בינוי".
בוגין מסכמת, ואומרת כי: "ראשי הרשויות ומובילי תחום התכנון בישראל דוחפים לכיוון של התחדשות עירונית רחבת היקף במסגרת של פינוי בינוי. זהו צעד מבורך, אבל במצב הדברים הנוכחי הוא לא יכול להחליף את התמ"א, אשר מייצרת הרבה יותר יחידות דיור חדשות. דבר זה מוביל אותנו למסקנה כי ביטול מוחלט של התמ"א, בלי לספק פתרונות אחרים ליישום מיידי, יפגעו באופן משמעותי בהתחלות הבנייה הן ברמה הארצית ובוודאי באזורי הביקוש במרכז הארץ".
בדיקתה של בוגין העלתה כי שיעור היחידות הנבנות במסגרת תמ"א 1 של עיבוי נמצא בירידה – בעוד בשנתיים האחרונות כרבע מיחידות הדיור בהתחדשות עירונית נבנו באמצעות תמ"א 1, בשנה האחרונה מדובר על פחות מ-20%. באזור הצפון לא היו כלל התחלות בנייה בשנה החולפת באמצעות תמ"א 1, ואילו באזור הדרום תוכנית זו ייצרה 67% מהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית. חיפה שומרת על שיעור של כמעט דירה אחת מתוך חמש בהתחדשות עירונית שנבנות באמצעות תמ"א 1. באזור תל אביב אנו רואים ירידה משמעותית בשנה האחרונה בשיעור היחידות הנבנות בתמ"א 1 וכך גם במחוז המרכז.
לדברי בוגין, "תמ"א 1 נתפסת כאופציה פחות טובה בהשוואה להרס הבניין ובנייתו מחדש. תושבים רבים חוששים להעמיס קומות נוספות על תשתיות של בניין ישן, לחפור חניון מתחת ליסודות וכו', ומעדיפים להרוס אותו ולבנות בניין חדש מאפס".
ומה מצבה של תמ"א 2? בוגין מוצאת כי התוכנית רושמת עלייה מסוימת, ואחראית ברמה הארצית לכשליש מיחידות הדיור החדשות במסגרת התחדשות עירונית. בדרום לא נבנתה ולו יחידת דיור אחת במסגרת תמ"א 2 בשנתיים האחרונות, ואילו בחיפה כמחצית מיח"ד החדשות בהתחדשות עירונית נעשות באמצעות תמ"א 2 ובתל אביב ארבע יחידות מתוך עשר נבנות באמצעות תמ"א 2. בוגין אומרת כי "מאחורי כל יחידת דיור כזו עומדת משפחה שחיכתה במשך שנים, אנשים מבוגרים שחיים בלי ממ"ד, יזמים שדחפו תוכניות במשך שנים. ישראל זקוקה ליחידות דיור חדשות ולהתחדשות מאסיבית של הבניינים הישנים. הבדיקה מוכיחה כי התמ"א תופסת מקום נרחב מההתחדשות העירונית, בעיקר בערים הגדולות ובמרכז הארץ, מייצרת אלפי יחידות דיור חדשות מדי שנה".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
