מה הפתרון לעליית המחירים, ההיצע הנמוך והביקושים הגוברים לדיור במגזר החרדי?

מאת: יעקב ערבליך, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן סן חן

שנה לאחר הסגר הראשון, ערב פסח שעבר, נראה היה שהשוק עומד בחוסר וודאות כמעט חסר תקדים, ובשוק הנדל"ן למגורים ולתעסוקה, חל קיפאון כמעט מוחלט. הנבואות השחורות הקדימו עצמן, ולמעשה רק חידדו את הבעיות בשוק הדיור. הנתונים מראים כי שוק הדיור בכל הארץ הוכיח עמידות רבה ומחירי הדיור עלו בממוצע בכ-4 אחוזים. עליית המחירים מביאים את מצוקת הדיור במגזר החרדי, על סף נקודת הרתיחה. 

במהלך משבר הקורונה, ובעיקר בתחילתו, הערים החרדיות קיבלו חשיפה תקשורתית נרחבת מדי ערב במהדורות החדשות בכלי התקשורת. אולם, הגדרת הערים החרדיות כ"אדומות" היא למעשה רק סימפטום של בעיה רחבה יותר של צפיפות בערים ובשכונות החרדיות, הנובעת ממצוקת דיור חמורה. דוח שהוגש למטה לביטחון לאומי מסמן את המאפיינים שמשפיעים במיוחד על תחלואה בקורונה: צפיפות האוכלוסייה וגודל המשפחה – המשפיעות במיוחד על ערים חרדיות.

ובבני ברק הבעיה חמורה במיוחד, הצפיפות בעיר היא מהגבוהות בעולם. בני ברק, הקטנה בשטחה, צפופה כמעט פי שלוש מאשר רמת גן השכנה. בני ברק משתרעת על שטח של כ- 7,300 דונם ומאכלסת כ-210 אלף תושבים, הצפיפות בה עומדת על כ-28 אלף תושבים לקמ"ר. לעומתה, רמת גן, הנחשבת אחת מהערים הגדולות בישראל, מאכלסת רק כ-164 אלף תושבים על פני שטח כמעט כפול של כ-13.2 אלף דונם. והצפיפות בה מעט פחות מ-10 אלפים תושבים לקמ"ר. באלעד, הצפיפות עומדת על כ-14 אלף תושבים לקמ"ר ובביתר עילית כ-12 אלף תושבים לקמ"ר. המסקנה ברורה.

הקורונה רק האיצה את התהליך ושמה זרקור בולט על המצוקה. זוג שמתחתן צריך קורת גג, ובשנה סטנדרטית מתחתנים במגזר החרדי למעלה מ-7,000 זוגות, כלומר נוצר צורך של כ-7000 דירות חדשות מדי שנה והמספרים במגמת עלייה. אולם, לנוכח הקורונה וחוסר היציבות הפוליטית מזה למעלה משנה, היצע הדירות אינו גדל בקצב מספק, כך שנוצרו ביקושים כבושים. הזוגות הצעירים החדשים זקוקים לדירות באופן מיידי. בתוך כעשור ייווצר צורך של כ-100 אלף יח"ד. כלומר עיר בסדר גודל של נתניה.

כללי הכלכלה הבסיסיים של ביקוש והיצע הביאו לעליית מחירים דרמטית גם במגזר החרדי. מנתוני רשות המיסים עולה כי בבני ברק, מחיר דירת 4 חדרים בממוצע עומדת על כ- 1.98 מיליון שקל, כמעט כמו בירושלים, בעיר אלעד המחירים הגיעו לשיא בשנה אחרונה מכ-1.6 מיליון בממוצע עבור דירת 4 חדרים לכ-1.75 מיליון שקל ובביתר עילית מחיר דירת 4 חדרים עלה מ-920 אלף שקל לכ- 1.64 מיליון שקל. 

זוהי איננה בעיה חדשה. לאורך העשור האחרון, ניכרת מגמת עלייה דרמטית במחירי הדירות בערים בהן האוכלוסייה היא חרדית באופן מובהק. מחירי הדירות בבני ברק חצו כבר ב-2016 את הממוצע הארצי, ושיעור עליית המחירים נע בין כ- 30 אחוז בבני ברק ועד 47 אחוז בביתר עילית.

אין ספק כי עליית המחירים בערים החרדיות היא תוצאה של ביקושים גבוהים במיוחד. בחינת נתוני השנה החולפת, "שנת הקורונה" בפרט, מעידות על כך כי לצד פתרונות מגורים לכלל האוכלוסייה, יש לדאוג לפתרונות דיור המותאמים באופן ספציפי למגזר החרדי.  

המדינה שהזניחה את פתרונות הדיור למגזר החרדי במשך שנים, אינה יכולה יותר להתעלם מכך. בעיות הצפיפות ימשיכו ללוות את הערים החרדיות, אשר לתושביהן אין אפשרות לרכוש בית במקום שלא מתאים לאורח החיים החרדי. לכן הביקושים לדירות בערים אלו נותרים גבוהים, ולראייה – המחירים ממשיכים לעלות בהן.

לערים החרדיות ישנה בעיה נוספת- אין להן כמעט לאן להתפתח. כמעט ונגמרו השטחים הפתוחים לבניה, בני ברק לדוגמא חסומה מכל הכיוונים ופרויקטי התחדשות עירונית אינם בעלי התכנות כלכלית לרוב, כיוון שישנה מגבלת בנייה לגובה, כך שלא ניתן לבנות מספיק דירות חדשות בכל פרויקט. 

מצוקת הדיור היא מנת חלקם של כלל התושבים, אולם המגזר החרדי, בו משפחות גדולות לרוב, נחוץ פתרון המותאם לאורחות החיים הייחודיים. אני קורא למקבלי ההחלטות לטפל בבעיית השורש של הצפיפות בתוך הערים החרדיות שרק הולכת ומחריפה. המגזר החרדי היום מונה יותר ממיליון נפש, ואפשרויות המגורים שלו מצטמצמות.

הדרך לעשות זאת באופן שייתן מענה ארוך טווח היא באמצעות הקמת עיר חדשה המותאמת לאורח החיים החרדי ובמקביל להמשיך ולקדם גם פתרונות ביניים מהירים כגון הגדלת הערים והשכונות החרדיות בכל הארץ. כפי שבמשבר הקורונה מדינה ידעה לחסוך בבירוקרטיות ולייבא חיסונים חיוניים לבריאות האזרחים ולהחזרת המשק לשגרה, כך יש לקדם תכנית חירום לאומית אשר תתן מענה למצוקת הדיור החמורה שרק הולכת ומחריפה במגזר החרדי. 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: