banner
ארכיון: פרויקט תמ"א 38 ברחוב קרן היסוד ברעננה // מגדילים
ארכיון: פרויקט תמ"א 38 ברחוב קרן היסוד ברעננה // מגדילים

היסטריה בענף: נכון לעכשיו ההטבות לתמ"א 38 טרם הוארכו

הוראת השעה טרם הוארכה על ידי הממשלה ובינתיים רשות המיסים הודיעה כי הטבות המס לעסקאות תמ"א 38 יחולו על עסקאות שנחתמות עד ל-30.12.21 בלבד, הענף נכנס לסחרור וברשות המיסים הוציאו הבהרה: "מקדמים חקיקה"

כרמלה קופר 27.12.2021

בעלי דירות ויזמים שהתקשרו במסגרת תכנית תמ"א 38 יוכלו להמשיך ליהנות מהטבות מס שתוקפן יפוג ב-31 בדצמבר 2021, אם הסכמי המכר ביניהם נחתמו לפני פקיעת תוקף ההטבות, אך הבנייה בפועל תחל רק לאחר פקיעת תוקפן. כך נקבע בהחלטה שהתקבלה בימים אלה ברשות המיסים – כך נמסר בהודעת רשות המיסים אולם על אף שלכאורה מדובר בהחלטה משמחת, למעשה מדובר במחדל שהכניס את ענף ההתחדשות העירונית לסחרור. 

מה המשמעות בפועל? "בראשון בינואר 2022 הוראת השעה לא בתוקף, מה יקרה אז?", מסביר ערן באלינט שותף בפרמת עורכי הדין שבלת ושות', את גודל התדהמה בענף בעקבות ההודעה, "יומיים לפני סוף שנה, מה אמורים לעשות אלפי יזמים שנמצאים במו"מ?".

ערן באלינט // מגדילים
ערן באלינט // מגדילים

רשות המיסים: ההטבות יינתנו בתנאי שהסכם המכר נחתם לפני ה-31 בדצמבר 2021
ברקע להודעת רשות המיסים, על פי פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין, בעלי הדירות זכאים להקלה משמעותית בתשלום מס שבח על התמורה שמעניק להם היזם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות. כמו כן, נקבע בפרק 5 כי יום המכירה יחול רק לאחר התקיימות התנאים המתלים שבהם הותנו הסכמי המכר (כמו קבלת היתרי בנייה, למשל), ולא ביום החתימה של הסכמי המכר עצמם. קביעה זו מאפשרת ליזמים ולבעלי הדירות לדחות את תשלום מס השבח ומס הרכישה בגין העסקה.

אלא שפרק זה נוסף לחוק במסגרת הוראת שעה שתוקפה יפוג בסוף השנה האזרחית, קרי 31.12.21 בעוד מספר ימים. 

"עם התקרבות מועד פקיעת התוקף של הוראת השעה, נוצרה אי וודאות בנוגע לעסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקפה של הוראת השעה אך התנאים המתלים שבהם הותנו יתקיימו רק לאחר פקיעת תוקפה של הוראת השעה", נמסר בהודעת רשות המיסים, שם מצדיקים את ההחלטה: "לכן, מפרסמת כעת מחלקת מקרקעין וקבלנים מהחטיבה המקצועית ברשות המיסים עמדה רשמית, שלפיה ההטבות הניתנות במסגרת פרק 5 לחוק, יחולו גם על עסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקפה של הוראת השעה, אשר התנאים המתלים לקיומן יתקיימו רק לאחר פקיעת תוקפה של הוראת השעה הנ"ל. עם זאת, החלת ההטבות מותנית בעמידה במספר תנאים מצטברים: על העסקה להיחשב לעסקה במסגרת תכנית תמ"א 38, הסכם המכר נחתם לפני ה-31 בדצמבר 2021, והיזמים ובעלי הדירות עמדו בחובת ההודעה והדיווח הקבועים בסעיף 49לב2 לחוק מיסוי מקרקעין, על הסכמי המכר לכלול תנאים מתלים שלא התקיימו ולא צפויים להתקיים עד ה-31 בדצמבר 2021 ועל כל הצדדים לעמוד בכל התנאים המצוינים בפרק 5 לחוק. כמו כן, יודגש כי ככל שבעתיד יתוקן החוק, יוארכו המועדים הקבועים בו או שתתפרסם החלטה חדשה בנושא – החלטה זו לא תחול על פעילות שתיעשה לאחר מועד השינוי בחקיקה או במדיניות רשות המיסים".

אולם ההודעה הצליחה כאמור לגרור את היזמים והדיירים לסחרור חדש, מאחר ובפועל לא ניתן מענה לעסקאות שצפויות להיחתם החל מה-1 בינואר 2021 ועד לסיום תוקפה הרשמי של התמ"א באוקטובר 2022 או כניסת חלופתה לתוקף. "מה שקורה הוא שלא פעלו ולא האריכו את הוראת השעה לשנת 2022 אז עוד שלושה ימים כל עסקאות התמ"א נכנסות לאי ודאות. נוצר מצב שהוא שערורייתי כי לא התאימו את הוראת השעה לתמ"א", מסביר באלינט.

עו"ד עידן שונשיין // צילום: מיקי סויסה
עו"ד עידן שונשיין // צילום: מיקי סויסה

עו״ד איתי שונשיין, מומחה לתחום ההתחדשות עירונית ותכנון ובנייה ויו״ר הועדה לתכנון ובנייה בלשכת עוה״ד מחוז מרכז, אומר כי: "מודבר בעניין טכני ולא מהותי מצד הממשלה. על מקבלי ההחלטות להאריך באופן מיידי את הוראת השעה ולהכפיף את המועדים למועדי סיום התמ״א. המצב החדש ללא הארכה יגרום לנזקים אדירים לכלל הענף: יזמים, עו״ד, אדריכילים ובעיקר דיירים אשר נמצאים זמן רב בתוך הליך מתקדם של פרויקט. להזכיר עד לשלב בו נחתם הסכם נעשים מהלכים רבים אל מול הדיירים, הרשות המקומית, מדידות, תכנון אדירכלי, שמאים, בנקים וכדומה. אני קורא מכאן לשר האוצר, שרת הפנים ושר השיכון לגלות אחריות ומנהיגות לטפל במחדל ולהאריך באופן מיידי את הוראת השעה".

בעקבות פניות היזמים הוציאה רשות המסים עדכון להודעה, בו היא מרגיעה את הרוחות: "ההודעה שפורסמה היום מתייחסת להחלטה של מח' מקרקעין וקבלנים בחטיבה המקצועית שהוצאה לאותן עסקאות שנחתמו עד ליום 31.12.21 ויום המכירה לגביהן נדחה לפי הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין. לגבי עסקאות שטרם נחתמו הרשות מקדמת חקיקה להארכת תוקף פרק חמישי 5 לחוק מכוחו מוענקות הטבות המס בעסקאות תמ"א 38 כך שיחולו על עסקאות שיחתמו החל מיום 1.1.22".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות