שקיפות, תקשורת וגמישות: צחי גולדברג, סמנכ"ל התחדשות עירונית של חברת ICR, מציג את הכלים לעבודה אפקטיבית מול נציגות בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי
בשיתוף חברת ICR
עם פורטפוליו המכיל יותר מ-40 פרויקטים של פינוי-בינוי בשלבים שונים ברחבי הארץ חברת ICR יכולה להתהדר בניסיון העבודה שלה עם נציגויות הדיירים. משלב בחירת היזם ועד סיום האכלוס בבניין החדש הם יודעים לעבוד בשוטף, לטפל בכל האתגרים ובעיקר להציע פתרונות.
היום זה כבר ברור שאחד האתגרים הגדולים ביותר בכל פרויקט פינוי-בינוי הוא שמירה על קשר עם הדיירים: החל משלב בחירת היזם, הלאה לשלב איסוף החתימות, ההמתנה להיתר בניה וכמובן לאורך כל תקופת ההריסה והבנייה עד לכניסה לדירה החדשה. אחת מדרכי ההתמודדות, שכבר הספיקה להוכיח את האפקטיביות שלה, היא גיבוש של נציגות בעלי הדירות.
על פי ההגדרה הרשמית, נציגות בעלי הדירות אמורה לעזור ולקשר בין בעלי הדירות, היזם והרשות המקומית, להעביר ביניהם מידע ולבנות יחסי אמון. בפועל, המצב הרבה יותר מורכב.
לכל אחד מהצדדים יש אינטרסים שונים ונקודות מהותיות אחרות ויש צורך לחבר את שלושת הקווים כך שייווצר משולש סגור. זו מלאכה מורכבת שכוללת ראיה רחבה מצד אחד וירידה לפרטים מצד שני.
נציגות הדיירים לא מוסמכת לחתום בשם הדיירים או לקבל החלטות מהותיות בפרויקט אך לעיתים רבות היזם יכול לתאם ולסכם עם נציגות הדיירים על מנגנון מהיר לקבלת החלטות שוטפות, כדי לקדם את הפרויקט בקצב מהיר יותר.
איך בונים נכון את העבודה השוטפת מול נציגות הדיירים?
כדי להבין זאת, פנינו לצחי גולדברג, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת ICR כדי לקבל תשובות. "העבודה שלנו מול נציגות בעלי הדירות בכל אחד מהפרויקטים שלנו מתחילה כבר בשלב בחירת היזם", מסביר גולדברג. "גם אם נציגות הדיירים מעוניינת לקיים מספר פגישות לפני קבלת ההחלטה, אנחנו שם. נותנים מענה לכל השאלות ומסבירים את עמדתנו על מנת שנציגי הדיירים יבינו את המורכבויות ואת מכלול הרבדים הקיימים בעסקת פינוי בינוי".
נכון להיום חברת ICR מקדמת יותר מ-40 מתחמי פינוי בינוי ברחבי הארץ, בשלבים שונים. יש ביניהם פרויקטים בשלבי מו"מ מתקדמים, פרויקטים חתומים ויש גם שני פרויקטים גדולים (400 יח"ד בהרצליה ו-220 יח"ד בבת ים) שנמצאים בשלב הביצוע ויתאכלסו בשנת 2024,2025 . בכל אחד מהפרויקטים, ללא יוצא מן הכלל, עובדת החברה מול נציגות הדיירים.
"בעינינו נציגי הדיירים הם השליחים שלנו לכל דבר ועניין מול כלל בעלי הדירות", ממשיך גולדברג. "למשל, בשלב גיבוש ההסכם, נציגות הדיירים משתתפת איתנו במו"מ ומקבלת מאיתנו את טיוטות המסמכים המשפטיים. רק לאחר שמגיעים להסכמות, מעבירים את המסמכים לכלל הדיירים להערות".
כולנו יודעים כמה מורכב יכול להיות הסכם התחדשות עירונית, עם כל הסעיפים ותתי-הסעיפים והשפה המשפטית. איך מנגישים אותם לנציגות ובהמשך גם לדיירים?
"עו"ד המייצגים הדיירים וככול הנדרש גם אנחנו, עוברים עם הנציגות על כל מסמך ומסמך. מסבירים בצורה סבלנית ומאד מפורטת. אנחנו לא נרתעים משאלות קשות של הנציגות ומקפידים לרדת לעומק העניין, עד הפרט הכי קטן. חשוב לנו שנציגי הדיירים יכירו את המסמכים בכל שלב בתהליך כדי שיוכלו בהמשך לתת הסברים ומענה לשאלותיהם של כלל הדיירים".
"גם התכנון, משלב קדום התב"ע ועד לשלב היתרי הבנייה עובר בשיתוף עם נציגות הדיירים", גולדברג נותן לנו הצצה לתהליך העבודה המשותפת. "הם הראשונים לדעת העדכונים השוטפים. אחרי שהחתימות על הסכם הפינוי בינוי התקדמו ומתחיל שלב התכנון, אנחנו מערבים את נציגי הדיירים מול אנשי המקצוע השונים (אדריכל, יועץ חברתי, יועץ תנועה וכד').
חשוב לנו מאד לשמוע את נציגי הדיירים כי הם אלה שמכירים הכי טוב את המתחם ואת סביבתו ואת האנשים שגרים במתחם ואת רצונותיהם".
מה קורה אם משהו נתקע? הרי ידוע ששלב החתימות הוא השלב בו צצות כל הבעיות וההתחשבנויות.
"בעיני זה השלב בו שיתוף הפעולה מול נציגות הדיירים פשוט הכרחי. ככול שמתקדם תהליך החתימות, הנציגים מעלים בפנינו בעיות נקודתיות של הדיירים שמתעכבים עם החתימה. אילו דיירים שיותר קשה להם לקבל החלטה לחתום, דיירים עם בקשות / בעיות חריגות.
"אנחנו נפגשים עם הנציגים, עוברים פרטנית על כל מקרה של דייר שלא חתם, מעלים את הבעיות ואת החסמים ומנסים לפתור אותם יחד לשביעות הרצון המשותף. משתדלים לתת מענה מהיר וענייני. מניסיוננו, ככול שמתמהמהים עם תשובות ופתרונות, העניינים עלולים להסתבך ולהתעכב."
כדי להמחיש עד כמה שיתוף הפעולה עם נציגות הדיירים חשוב, גולדברג נותן דוגמא: "את אחד הפרויקטים שנמצא עכשיו בשלב התכנון, ברחוב רש"י ברמת גן, קיבלנו במצב מאד לא פשוט, אחרי 2-3 שנים של סטגנציה בשלב החתימות והתכנון. הדיירים היו חתומים עם יזם אחר ובשלב מסוים קרה איזה נתק והפרויקט נתקע. דבר ראשון שעשינו ברגע שנכנסנו לפרויקט: יצרנו דיאלוג שוטף עם בעלי הדירות ובהמשך עם הנציגות שלהם. חשוב מאד שייווצרו יחסי אמון בינינו והדרך להשיג זאת היא שקיפות ועדכונים שוטפים. אנו מקיימים פגישות דו שבועיות עם הנציגות ועוברים פרטנית על כל הדיירים שטרם חתמו ומחלקים המטלות ביננו לבין הנציגים. הצלחנו בזמן קצר יחסית לקדם חתימות בצורה משמעותית".
כולנו יודעים מה קורה בשלב החתימות, אבל מה קורה אחרי שהבניין פונה והתחיל תהליך הבנייה? ממשיכים לעדכן?
"בוודאי! אנו מקפידים פעם בכמה חודשים לארגן סיור באתר כדי להראות לנציגי הדיירים את ההתקדמות בביצוע. קודם כל, זה מרגש לראות איך נבנה הבניין שאתה הולך לגור בו. דבר שני – זה מרגיע מאד לראות ולשמוע אנשי מקצוע מסבירים לפרטי פרטים מה נעשה בכל שלב ושלב. בקיצור, מאד עוזר להסיר חששות".
כל פרויקט שונה אחד מהשני: מבחינת ההיקף, סוג האוכלוסייה ועוד.
"כל פרויקט מבחינתנו זה עולם ומלואו. בכל אחד מהפרויקטים יש דגשים שונים, עולות שאלות שונות ונוצרים אתגרים שונים. הניסיון והידע שצברנו עד כה מאפשרים לנו להיות הכי מדויקים שאפשר בכל סיטואציה".
לניסיון, לדבריו של גולדברג, יש השפעה דרמטית בפרויקטים מסוג פינוי בינוי. "אנחנו לומדים מכל פרויקט. וגם אם עושים טעויות במהלך העבודה, אנו מתקנים הטעות ועושים כל מאמץ כדי למנף אותן לקביעת תהליכים יעילים יותר גם צריך להתגמש ולשנות את עמדתנו".
הגמישות חשובה לא רק בצד של היזם, אלא גם בצד של נציגות הדיירים. "אמנם השאיפה שכל הצדדים יצאו מרוצים במאה אחוז, צריך גם להבין שלפעמים ההתעקשות על הדברים הנקודתיים יכולה לתקוע או בכלל לעצור את הפרויקט", מפרט גולדברג. "וזו עוד סיבה מצוינת לעבוד מול נציגות הדיירים, לצייד אותם בכל התשובות לדיירים וגם לקבל מהם משוב על ההיסוסים וההתנגדויות האפשריות, מאחר ואנו מניחים שבמרבית המקרים ההתנגדות של בעלי הדירות נובעת מחוסר הבנה או חשש מהלא נודע. נציג הדיירים יכול לסייע לנו לפתור בעיות כאלו ברמה פרטנית".
האם כל אחד יכול להיות בנציגות הדיירים?
איך יוצרים עבודה אפקטיבית מול נציגות הדיירים?
"הנציגים נמצאים שם לצידנו לאורך כל הפרויקט", אומר גולדברג. "חשוב מאד מצד אחד לחזק את האוטוריטה שלהם מול הדיירים, אבל מצד שני אסור לייצר מצג שווא שאם מישהו הוא נציג דיירים מגיע לו יותר".
כמה חשוב לשמור על תקשורת פתוחה עם הנציגים?
"יש לכך חשיבות מכרעת בעינינו", טוען גולדברג. "לעיתים לוקח זמן רב לקדם פרויקטים מבחינה תכנונית. דמיינו לעצמכם שכן פוגש בכניסה לבניין או במעלית את נציג הוועד: הוא בטח ירצה לקבל ממנו עדכונים. אם יש תקשורת שוטפת לחברה מול הנציג, הוא יוכל לתת מענה מידי. וגם אם לא, הוא לא יהסס להרים טלפון או לכתוב מייל לאנשי הקשר שלו בחברה ולשאול את כל מה שצריך ואז לחזור לדייר".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
